21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 深圳報(bào)道

【資料圖】

依托房地產(chǎn)行業(yè)而生的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，過去兩年一直備受市場(chǎng)質(zhì)疑與拷問。受此擾動(dòng)，物企的估值也落入了低谷，頭部物企及至中小物企，無(wú)不受此影響，高光時(shí)期龍頭的千億市值，已不復(fù)存在。

這固然有個(gè)別物企違規(guī)操作之影響，但本質(zhì)上，投資者的思路也直白審慎——房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走下坡路，房企處境艱難，物企失去了母公司庇蔭，高增長(zhǎng)曲線似乎沒有基礎(chǔ)，這就讓物企的高估值無(wú)所支撐。

這一邏輯有其合理性，但并非全部真容。今年的中報(bào)季，頭部及腰部物企，有不少通過自身的努力證明了“獨(dú)立發(fā)展”的必要性及重要性，也有不少已經(jīng)看到了成效，例如萬(wàn)物云、中海物業(yè)以及越秀服務(wù)等。外界從這些數(shù)據(jù)表現(xiàn)中也能夠更為客觀看待這個(gè)行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。

假設(shè)母公司源源不斷的輸送不再，物企所將面臨的是完全市場(chǎng)化的環(huán)境，它們將依靠自身的能力向第三方提供相應(yīng)的服務(wù)，這就需要對(duì)市場(chǎng)有深刻的洞察力、有充足的服務(wù)意識(shí)。

不妨以萬(wàn)物云為例子來(lái)看待整個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。這是最早開啟市場(chǎng)化道路的頭部物企，上市以來(lái)也持續(xù)不斷進(jìn)行科技投入，與母公司的業(yè)務(wù)往來(lái)已逐漸下降，如果母公司未來(lái)不再穩(wěn)定交付，萬(wàn)物云憑借過去這些年累積的服務(wù)能力，也能有一番天地。

跳出企業(yè)看行業(yè)，物業(yè)管理的未來(lái)，依然可期。

成效

這是萬(wàn)物云上市以來(lái)的首份中報(bào)。年報(bào)差強(qiáng)人意，這份中報(bào)的成色自然更引人關(guān)注。所幸，萬(wàn)物云各方各面的數(shù)據(jù)，都有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

基本的財(cái)務(wù)指標(biāo)上，今年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入160.2億元，同比增長(zhǎng)12.5%；同時(shí)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.5億元，同比增長(zhǎng)15.7%。另外，萬(wàn)物云手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為123.4億元，資金相當(dāng)充裕，這讓它在科技投入以及蝶城布局上，有更從容的空間。

從各主要業(yè)務(wù)板塊的增長(zhǎng)來(lái)看，萬(wàn)物云也保持了較好的增速。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入90.4億元，同比增長(zhǎng)13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.7億元，同比增長(zhǎng)11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，同比增長(zhǎng)13.9%。

一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，萬(wàn)物云過去不甚理想利潤(rùn)率表現(xiàn)，在持續(xù)改善和提升。

中報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)物云住宅物業(yè)服務(wù)毛利改善，同比增長(zhǎng)34.3%，該項(xiàng)業(yè)務(wù)整體毛利率增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)；居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入6.9億元，同比增長(zhǎng)30.2%，毛利1.9億元，同比增長(zhǎng)53.4%。

萬(wàn)物云在中報(bào)中解釋稱，這主要是由于“蝶城戰(zhàn)略”的兌現(xiàn)。

“蝶城戰(zhàn)略”，是萬(wàn)物云上市以來(lái)最為重要的布局。它所指的是，在以街道為單位的空間內(nèi)，投資打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，即以一個(gè)半徑3公里的城市區(qū)域構(gòu)建20~30分鐘服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。

這有點(diǎn)類似于“美團(tuán)”之類的派單模式，它的目的是，打破傳統(tǒng)住宅物業(yè)圍墻，通過智能物聯(lián)硬件對(duì)服務(wù)流程作出系統(tǒng)性改變，人員調(diào)度從小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧^(qū)，從而提升服務(wù)效率。

“蝶城戰(zhàn)略”要實(shí)現(xiàn)的前提，是萬(wàn)物云所管理與服務(wù)的小區(qū)或者寫字樓，在既定的空間中濃度足夠高，這也就決定了它必須殺向存量市場(chǎng)。

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱，萬(wàn)物云的蝶城密度已經(jīng)進(jìn)一步形成，從2021年的459個(gè)到去年年底的584個(gè)，截至今年上半年，這一數(shù)據(jù)上升至601個(gè)。此外，萬(wàn)物云進(jìn)場(chǎng)后的蝶城項(xiàng)目，也有30%做了提價(jià)，現(xiàn)在整體物業(yè)費(fèi)的進(jìn)場(chǎng)均價(jià)是2.7元/平方米，未來(lái)，萬(wàn)物云也將針對(duì)蝶城進(jìn)行進(jìn)一步的住宅物業(yè)變革。

除了蝶城戰(zhàn)略以外，萬(wàn)物云的另一條賽道商企服務(wù)，也在奮力奔跑。目前，萬(wàn)物云的商企服務(wù)營(yíng)業(yè)收入已達(dá)39.4億元，這其中來(lái)自于互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融、生物醫(yī)藥以及跨國(guó)公司等五大賽道的收入高達(dá)26.4億元。

獨(dú)立

市場(chǎng)普遍的視角之中，萬(wàn)物云所取得的這些成果，都得益于母公司萬(wàn)科的助益——如果不是萬(wàn)科此前在住宅領(lǐng)域的龍頭地位能夠?yàn)槿f(wàn)物云帶來(lái)管理面積的增長(zhǎng)，萬(wàn)物云的規(guī)模和成長(zhǎng)，的確不會(huì)如現(xiàn)在這般順風(fēng)順?biāo)?/p>

但現(xiàn)實(shí)的情況是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)觸達(dá)天花板后，母公司未來(lái)能夠?yàn)槿f(wàn)物云帶來(lái)的交付面積預(yù)計(jì)增長(zhǎng)乏力。

假若沒有母公司這頭“奶牛”，萬(wàn)物云的增長(zhǎng)模式和估值邏輯，是否進(jìn)行重構(gòu)呢？換個(gè)角度看問題，脫離了萬(wàn)科的強(qiáng)大背書，萬(wàn)物云獨(dú)立成長(zhǎng)的生存環(huán)境，會(huì)不會(huì)是“困難模式”？

回答這個(gè)問題，應(yīng)該先從萬(wàn)物云現(xiàn)在物業(yè)中，萬(wàn)科對(duì)之所產(chǎn)生、所帶來(lái)的影響入手找答案。

根據(jù)中報(bào)，萬(wàn)物云來(lái)自萬(wàn)科貢獻(xiàn)的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比已經(jīng)下降至13.6%；而來(lái)自于第三方的項(xiàng)目數(shù)量，占比則提升到69%；報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)物云的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入中，由第三方客戶貢獻(xiàn)的收入占比達(dá)85.5%。

這個(gè)收入結(jié)構(gòu)看來(lái)，萬(wàn)科對(duì)之所能貢獻(xiàn)的部分，已經(jīng)在逐步減少。而一個(gè)更重要的數(shù)據(jù)是，萬(wàn)物云實(shí)質(zhì)上不僅對(duì)萬(wàn)科，對(duì)其他開發(fā)商的依賴度，也在逐步降低。據(jù)萬(wàn)物云統(tǒng)計(jì)，來(lái)自其獨(dú)立拓展的，且與開發(fā)商不相關(guān)業(yè)務(wù)占比已經(jīng)相當(dāng)顯著，利潤(rùn)的增速更快，相對(duì)于報(bào)表的利潤(rùn)增速15.7%，這部分的利潤(rùn)增速達(dá)到23.0%。

基于萬(wàn)物云的表現(xiàn)，朱保全認(rèn)為萬(wàn)物云發(fā)展穩(wěn)健?！捌煜氯f(wàn)物梁行在非開發(fā)商市場(chǎng)具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力；萬(wàn)科物業(yè)基于蝶城模型，在存量市場(chǎng)尋找到獨(dú)立的、穩(wěn)健的、可持續(xù)的拓展之道，并且立足居住消費(fèi)市場(chǎng)，社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)已形成良好發(fā)展態(tài)勢(shì)；借助萬(wàn)物云城，公司的科技業(yè)務(wù)也在蒸蒸日上，保持高速發(fā)展和穩(wěn)健高毛利?！?/p>

重估

以萬(wàn)物云的路徑以及行業(yè)整體的發(fā)展模式，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)值，應(yīng)該換一個(gè)角度來(lái)審視。在此前提下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)值，是否有重估的機(jī)會(huì)呢？

這可以從中報(bào)季物企的整體業(yè)績(jī)以及獨(dú)立性來(lái)做一個(gè)簡(jiǎn)單的歸納總結(jié)。

除了萬(wàn)物云外，另一家值得關(guān)注的物企是中海物業(yè)。今年上半年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的雙位數(shù)增長(zhǎng)，其錄得營(yíng)收71.63億港元，同比上漲23.2%；歸母凈利潤(rùn)則為7.26億港元，同比上漲39.2%。

值得留意的是，中海物業(yè)這家一直被視作“市場(chǎng)化稍顯不足”的物企，在第三方項(xiàng)目的拓展上，也十分得力。今年上半年，中海物業(yè)新增在管面積達(dá)到4300萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目的74.5%來(lái)自獨(dú)立第三方。受此推動(dòng)，中海物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方占比也進(jìn)一步提升至37.8%。

這也可以看出，盡管中海物業(yè)的母公司中海地產(chǎn)還在擴(kuò)表中，但這家物企也并不安享其成，而是發(fā)力第三方拓展來(lái)彰顯發(fā)展的獨(dú)立性以及全面的服務(wù)力。

這是頭部物企的生存樣本，而那些受到母公司出險(xiǎn)影響的物企，也有不少已經(jīng)逐步消除負(fù)面因素，重回增長(zhǎng)區(qū)間，重新收獲盈利。例如，彩生活今年上半年實(shí)現(xiàn)總收入約7.58億元，同比增長(zhǎng)19.37%；毛利約2.18億元，歸母凈利潤(rùn)錄得0.31億元，增長(zhǎng)82.74%。

這其實(shí)也說(shuō)明這個(gè)問題，假若沒有違規(guī)資金挪用、未有提前“預(yù)支”收入，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍是長(zhǎng)坡厚雪賽道，這是市場(chǎng)公認(rèn)的事實(shí)。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為一個(gè)分散度較低的行業(yè)，此前一直討論的資源向頭部物企集聚的機(jī)會(huì)，在業(yè)主方認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的重要性之時(shí)，也具有想象空間。

據(jù)中指研究院發(fā)布一份報(bào)告顯示，2022年，從管理面積看，排在前200的企業(yè)管理面積總和占比50.24%，市場(chǎng)份額占比仍保持增長(zhǎng)。這是萬(wàn)物云、中海物業(yè)等頭部物企未來(lái)的機(jī)會(huì)，也是其第三方占比能夠持續(xù)提升的基礎(chǔ)。

與之同時(shí)，物企本身也在拓寬服務(wù)邊界，商企服務(wù)、增值服務(wù)等業(yè)務(wù)也在不斷增長(zhǎng)之中，隨著需求的釋放，未來(lái)物企的增長(zhǎng)空間依然可期。

以國(guó)外優(yōu)秀同行作對(duì)比，物企之后通過市場(chǎng)化的拓展，有望構(gòu)筑良好循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)。朱保全以First Services舉例稱，這家物企靠市場(chǎng)拓展能拿下全美第一成了住宅管理規(guī)模的老大，后來(lái)又收購(gòu)了高力國(guó)際構(gòu)建了一個(gè)增值服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

First Services的例子，印證了一個(gè)事實(shí)——在服務(wù)能力、服務(wù)濃度足夠高的前提下，物企可提供的服務(wù)范疇可以很寬廣，也具有可復(fù)制性。

也正因此，物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)前的估值“低谷”，應(yīng)該看作是階段性的陣痛。在更遠(yuǎn)的未來(lái)，物企也有望打破房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展瓶頸，在獨(dú)立發(fā)展模式被驗(yàn)證、服務(wù)能力和實(shí)力被證實(shí)之后。

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