“我昨天下午看新聞?wù)f以后買房貸款可以只認(rèn)房不認(rèn)貸了，馬上就跟之前聯(lián)系的中介咨詢，結(jié)果他們說銀行這邊暫時(shí)沒有動(dòng)靜，北京到底執(zhí)不執(zhí)行還不明確?！?月26日，打算最近換房的北京市民張女士告訴北京青年報(bào)記者，她希望銀行能及早落實(shí)這一利好購(gòu)房者的政策。事實(shí)上，最近出臺(tái)的房貸利好政策，不止住房套數(shù)的認(rèn)定，存量房貸利率的調(diào)整也被主管部門多次提及，但目前銀行方面還沒有具體方案出臺(tái)。不少改善型購(gòu)房者和存量房貸客戶都期盼這些利好政策能在銀行實(shí)操層面盡快落地。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”將有效降低改善型購(gòu)房者

(資料圖片僅供參考)

首付比例和房貸利率

8月25日下午，新華社發(fā)布消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱“通知”），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

北青報(bào)記者注意到，當(dāng)天下午，住建部官網(wǎng)率先轉(zhuǎn)發(fā)了新華社的這則新聞，但直到當(dāng)日晚上9點(diǎn)之后，三部門才在官網(wǎng)正式發(fā)布通知全文。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市及廈門、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市還在實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

以北京為例，購(gòu)房者在北京如果名下無房，但只要在全國(guó)范圍內(nèi)有過貸款記錄，不論當(dāng)時(shí)的貸款有沒有還清，再次貸款購(gòu)買住宅就會(huì)被認(rèn)定為二套嗎，商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普宅高達(dá)80%，而首套房貸的最低首付比例普宅僅35%，非普宅也只有40%；除了首付比例高，二套房貸的利率也比首套房高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可有效降低二套房的首付和利率，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，推動(dòng)市場(chǎng)活躍度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市若執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。

他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進(jìn)行說明，調(diào)整后，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬；

與此同時(shí)，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金405萬計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策屬于“一城一策”工具

各地執(zhí)行力度不同

需要提醒大家注意的是，三部門文件明確指出，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。這意味著，該政策并非全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施，各地會(huì)自主決定要不要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大認(rèn)為，相比之前只有住建部提及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，這次又增加了和貸款相關(guān)的央行等金融主管部門參與，政策落地的可能性應(yīng)該增加了。不過，現(xiàn)在全國(guó)三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，只有一二線城市有調(diào)整政策的空間。他預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施，很可能會(huì)率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地的呼聲很高，本次三部門的表態(tài)也來政策的落地掃清一些障礙，但預(yù)計(jì)這一政策不會(huì)全國(guó)“一刀切”，一線城市落地的節(jié)奏依然可能偏慢。

北青報(bào)記者了解到，當(dāng)日下午新華社消息發(fā)布后，就有大批打算換房的客戶向中介和銀行咨詢政策最新進(jìn)展。目前來看，由于政策推出時(shí)間太短，絕大部分地區(qū)的主管部門和銀行還沒有就此正式發(fā)文落實(shí)，只有深圳個(gè)別股份制銀行向客戶透露，會(huì)執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。

8月26日上午，北青報(bào)記者從朝陽區(qū)某資深中介人士處了解到，確實(shí)有不少客戶來打聽情況，大家都希望能盡快實(shí)施，但北京這邊的政策目前還沒有變化。該人士強(qiáng)調(diào)：“這個(gè)政策是‘一城一策’，北京會(huì)不會(huì)執(zhí)行，如何執(zhí)行，現(xiàn)在還不明確。我們都希望能盡快落地，畢竟很多想換房的客戶就合適了?！?/p>

監(jiān)管部門對(duì)存量房貸利率尚未出臺(tái)指導(dǎo)細(xì)則

有銀行已做好預(yù)案

相比“認(rèn)房不認(rèn)貸”，大量已購(gòu)房客戶更關(guān)心存量房貸利率的調(diào)整。7月中旬央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上提出，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化的原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換存量貸款。這是監(jiān)管部門首次對(duì)存量房貸利率的調(diào)整作出回應(yīng)。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局下半年工作會(huì)議又提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

近期，多家上市銀行披露2023年中期業(yè)績(jī)并召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。針對(duì)存量房貸利率調(diào)整的最新進(jìn)展，部分上市銀行進(jìn)行了回應(yīng)，有銀行表示已做好預(yù)案。總體來看，存量房貸利率的調(diào)整將使本來就一路下行的銀行凈息差“雪上加霜”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，考慮到不同地區(qū)的實(shí)際情況，存量房貸利率的調(diào)整應(yīng)該不會(huì)“一刀切”。

8月25日，中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，也對(duì)本行行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整，已經(jīng)做好了預(yù)案。

謝志斌指出，同業(yè)各行對(duì)政策的理解也是不盡相同的。實(shí)際操作需要考慮對(duì)客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調(diào)整力度等諸多因素。比如說，從客戶角度看，各銀行按照相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是“因城施策”的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行“一刀切”的管理政策。再比如，從調(diào)整力度來看，也需要兼顧銀行實(shí)際承受能力，按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降 10BPs，對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是 0.9-1個(gè) BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是 9500 億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到 6000 億，這部分按揭每降低 10BPs，將會(huì)影響該行貸款收益約 6 億元，影響凈息差 0.8BPs，和行業(yè)整體的0.9-1BPs 相比稍有優(yōu)勢(shì)，對(duì)此保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。后續(xù)，中信銀行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場(chǎng)變化情況，積極落實(shí)監(jiān)管要求，履行社會(huì)責(zé)任，兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營(yíng)的平衡。

8月24日，建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，存量房貸利率的重新商定問題，監(jiān)管部門目前還沒有出臺(tái)具體的指導(dǎo)細(xì)則，各家銀行還在溝通中。

柳生榮表示，下調(diào)存量按揭貸款利率會(huì)對(duì)各家銀行的凈息差產(chǎn)生影響，目前監(jiān)管部門的具體指導(dǎo)細(xì)則還沒出來，各家銀行還在溝通中，測(cè)算存量房貸利率調(diào)整對(duì)凈息差具體有多大影響目前存在難度，總體上銀行凈息差肯定面臨下行壓力。

央行最新發(fā)布的《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平，這樣也有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

生柳榮表示，貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的這一表述，就是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和化解風(fēng)險(xiǎn)?！皬倪@個(gè)角度來看，政策導(dǎo)向?qū)嶋H上是希望商業(yè)銀行的NIM（凈息差）能夠保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。我們也希望能夠采取一些措施，至少止住下滑的幅度，或者說下滑的幅度能緩一些。”

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文/北京青年報(bào)記者 程婕

編輯/樊宏偉

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