9月5日晚，《》記者收到了深圳某房產(chǎn)中介的微信消息，“上個(gè)周末深圳新房的成交量已經(jīng)翻倍了，量上來(lái)了，價(jià)格應(yīng)該很快就會(huì)上漲。如果您最近打算出手，要抓住機(jī)會(huì)。”

對(duì)此，9月6日，記者走訪了深圳南山部分新房項(xiàng)目，不少銷(xiāo)售都向記者表示，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)現(xiàn)之后，來(lái)看的客戶(hù)比之前多了不少，成交量也在慢慢上來(lái)了，項(xiàng)目銷(xiāo)售比預(yù)期的好，政策效果慢慢顯現(xiàn)。值得注意的是，記者是在工作日的下午走訪了深圳南山部分新房項(xiàng)目，有的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心的熱鬧程度讓記者有種周末的錯(cuò)覺(jué)。

據(jù)深圳房產(chǎn)中介張建（化名）表示，“上周（8月28日到9月4日），7天的時(shí)間，新房成交了492套，二手房成交了600多套。二手房實(shí)際成交量同比上漲77.5%，帶看量漲了56.9%。而且政策是8月30日晚出的，再加上9月1、2日受臺(tái)風(fēng)的影響，如果是政策出來(lái)后拉到這個(gè)周周末的數(shù)據(jù)，那就是很恐怖了?！?/p>

【資料圖】

不過(guò)，記者也了解到，目前深圳推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的效果主要體現(xiàn)在成交量上，而成交價(jià)格方面和政策出臺(tái)之前相比，變化不大。

有新房項(xiàng)目誠(chéng)意登記客戶(hù)超1400個(gè)

“深圳‘認(rèn)房不認(rèn)貸’最直接利好的就是，在外地有貸款的客戶(hù)，原來(lái)在深圳買(mǎi)房需要5成首付，現(xiàn)在直接變成3成首付的。對(duì)于這部分（在外地有貸款的）人群，首付變少了?！睆埥ㄕf(shuō)道。

9月7日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，這一輪政策的核心（認(rèn)房不認(rèn)貸）與2014年那一輪紓困（認(rèn)貸不認(rèn)房）剛好相反?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”支持換房需求，而“認(rèn)貸不認(rèn)房”支持多套房需求，對(duì)應(yīng)兩個(gè)完全不同的地產(chǎn)時(shí)代。2014年，樓市還在“上半場(chǎng)”，“認(rèn)貸不認(rèn)房”點(diǎn)燃熱情；2023年，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”疏通循環(huán)。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿也向記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政的出臺(tái)可以一定程度促進(jìn)剛需和改善性需求的釋放，進(jìn)而逐步提振市場(chǎng)信心。

具體到新政落地帶來(lái)的市場(chǎng)影響，張建稱(chēng)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”目前深圳樓市的成交量起來(lái)，但價(jià)格還沒(méi)往上漲。同時(shí)，深圳蛇口某新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也向記者表示，新政出來(lái)后，看的人也多了，因?yàn)楹芏嗳耸赘蹲內(nèi)闪?，關(guān)注度會(huì)變高。

9月6日，記者走訪了深圳南山某新房營(yíng)銷(xiāo)中心，并在現(xiàn)場(chǎng)看到，即使是工作日的下午，前來(lái)看房的人仍圍滿(mǎn)項(xiàng)目的沙盤(pán)。同時(shí)，原本在向記者介紹樣板房情況的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售，由于在同一時(shí)間有另外兩組客戶(hù)到來(lái)，不得不讓項(xiàng)目助理前來(lái)幫忙講解。

據(jù)上述深圳南山某項(xiàng)目的銷(xiāo)售介紹，他們樓盤(pán)推出1200套房源，截至到9月6日下午3點(diǎn)已有1480多個(gè)客戶(hù)凍資10萬(wàn)元進(jìn)行誠(chéng)意登記，客戶(hù)以改善型或者首套房剛需為主。

除了南山的項(xiàng)目外，深圳寶安的部分樓盤(pán)也承接到政策的利好。據(jù)鴻榮源珈譽(yù)府微信公眾號(hào)消息，9月2日，深圳寶安鴻榮源珈譽(yù)時(shí)尚花園開(kāi)盤(pán)，推出818套建面約76—105平3—4房住宅產(chǎn)品，當(dāng)天銷(xiāo)售596套，成交金額約28億元。

鴻榮源珈譽(yù)府在其官微發(fā)布的文章中指出，“近期伴隨著深圳官宣‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、央行官宣首付降至2成等重磅政策利好齊發(fā)，置業(yè)黃金窗口期與珈譽(yù)府不謀而合?！倍湎嚓P(guān)銷(xiāo)售喜報(bào)，也直接點(diǎn)出“業(yè)主搶占頭波政策紅利”。

同時(shí)，9月6日，記者在朋友圈看到，越秀瑞樾府的銷(xiāo)售發(fā)了當(dāng)天的銷(xiāo)售喜報(bào)，周三（9月6日）勁銷(xiāo)5套。

雖然深圳新房的成交量在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后往上走，但是截至9月6日，記者仍未看到深圳有新房項(xiàng)目公開(kāi)表示漲價(jià)。

值得一提的是，2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，在隨后到來(lái)的周末（8月26日—27日），市場(chǎng)上開(kāi)始流傳深圳實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息，同時(shí)也有市場(chǎng)消息稱(chēng)深圳部分新房項(xiàng)目開(kāi)始漲價(jià)，像一份關(guān)于《深圳片區(qū)公司潤(rùn)曜府項(xiàng)目折扣回收通知會(huì)議紀(jì)要》的文件在網(wǎng)上流傳，相關(guān)文件內(nèi)容指出“9月1日前收回住宅5%優(yōu)惠折扣”。

對(duì)此，華潤(rùn)置地于8月28日發(fā)布《關(guān)于市場(chǎng)傳聞的澄清說(shuō)明》，并指出“近日，公司了解到網(wǎng)絡(luò)上流傳關(guān)于潤(rùn)曜府銷(xiāo)售價(jià)格的會(huì)議紀(jì)要截圖，經(jīng)核實(shí)項(xiàng)目沒(méi)有召開(kāi)相關(guān)會(huì)議，也沒(méi)有關(guān)于價(jià)格方面的調(diào)整決策”。

同時(shí)，吳睿也指出，存量房貸利率下調(diào)疊加首付比例的調(diào)整，也越來(lái)越強(qiáng)的釋放了積極信號(hào)。但新政落地還需時(shí)間消化，市場(chǎng)信心恢復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，且很多潛在購(gòu)買(mǎi)力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)面拐點(diǎn)有待觀察。不少購(gòu)房者仍處在觀望狀態(tài)，市場(chǎng)需要更強(qiáng)有力的組合政策來(lái)重建信心。

“二手房業(yè)主心態(tài)穩(wěn)住了”

量升價(jià)穩(wěn)，不僅體現(xiàn)在新房上，二手房亦是如此。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月30日新政官宣后，深圳樂(lè)有家門(mén)店成交量便開(kāi)始逐日遞增。新政后首個(gè)周末（9月2—3日），門(mén)店成交量對(duì)比此前周末行情漲幅明顯，創(chuàng)下了深圳3月中旬至今的周末最高峰，但與2—3月小陽(yáng)春時(shí)期比還略有差距。

同時(shí)，樂(lè)有家研究中心還指出，9月3日當(dāng)天的成交量表現(xiàn)突出，是今年以來(lái)的第二高點(diǎn)，非常接近2月的單日最高值。而9月1日—5日，深圳樂(lè)有家門(mén)店成交量，對(duì)比今年8月同期上漲了80%，同比2022年最低谷時(shí)期上漲了370%。

深圳樂(lè)有家門(mén)店成交量。 圖源：樂(lè)有家研究中心

“其實(shí)，政策釋放的東西，就是給大家買(mǎi)房的信心，業(yè)主是相當(dāng)盼著政策出臺(tái)。之前二、三月份的時(shí)候，深圳樓市的成交量上來(lái)一波，主要是因?yàn)橛幸徊糠秩ツ昴甑椎馁?gòu)買(mǎi)需求被釋放了，（今年過(guò)年后那部分購(gòu)房人群）去年就是一直等著，想觀望過(guò)了年之后有沒(méi)有政策出臺(tái)，后來(lái)即使沒(méi)有也還是要買(mǎi)，主要是需求在這，所以他們就趕到年后那個(gè)節(jié)點(diǎn)上購(gòu)買(mǎi)。”張建說(shuō)道。

張建指出，今年五、六月份的時(shí)候，有些業(yè)主很難熬，主要是有部分業(yè)主買(mǎi)在2020年的高點(diǎn)上，既沒(méi)有政策，加上房?jī)r(jià)還存在下跌的情況，存在雙重壓力。

不過(guò)，據(jù)張建觀察，政策出來(lái)后，二手房成交量上去了，很多業(yè)主的心態(tài)比之前平穩(wěn)了很多。“之前二手房（價(jià)格）往下跌，很多是因?yàn)闃I(yè)主穩(wěn)不住了，他不知道什么時(shí)候是個(gè)頭。有些業(yè)主非常焦急，也很被動(dòng)，主要是賣(mài)房子賣(mài)得很被動(dòng)，所以（前段時(shí)間）才有了那么多低價(jià)的筍盤(pán)去成交?，F(xiàn)在的業(yè)主都覺(jué)得，最難熬的時(shí)候都熬過(guò)來(lái)了，那我這個(gè)房子可以再等一等（再賣(mài)）?！睆埥ㄕf(shuō)。

樂(lè)有家研究中心指出，雖然深圳二手房交易量有明顯上漲，但成交價(jià)格仍能保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，樓市發(fā)展更加穩(wěn)健。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月1—5日，深圳樂(lè)有家門(mén)店成交的房源中，65%是低于參考價(jià)成交的，9%是略高于參考價(jià)5%成交的。只有17%是高于參考價(jià)20%以上成交的。與七、八月相比，新政后低于參考價(jià)成交的占比處于穩(wěn)定狀態(tài)，成交價(jià)方面沒(méi)有明顯變化。

圖源：樂(lè)有家研究中心

不過(guò)，張建指出，“目前是量起來(lái)了，價(jià)格沒(méi)往上漲。價(jià)格是指成交價(jià)格，其實(shí)有相當(dāng)一部分的業(yè)主的價(jià)格已經(jīng)往上調(diào)了，但是調(diào)了還沒(méi)有成交，就是說(shuō)市場(chǎng)還沒(méi)有去驗(yàn)證。如果它調(diào)了還有成交，就說(shuō)明這個(gè)價(jià)格在往上漲。但是，積累到一定的量，量變決定質(zhì)變，要是一直是這個(gè)成交量和帶看量的話，那價(jià)格一定是一個(gè)（上漲的）趨勢(shì)起來(lái)?！?/p>

據(jù)張建描述，現(xiàn)在最先賣(mài)掉的那一批房子，業(yè)主在出政策之前已經(jīng)調(diào)了很低的價(jià)格，所以那一批房子一定是最先被消化掉。消化掉后，不著急出手的業(yè)主不會(huì)急著把房子價(jià)格調(diào)低再去賣(mài)，也就是說(shuō)他會(huì)按照他現(xiàn)在的報(bào)價(jià)去賣(mài)。

“那現(xiàn)在業(yè)主的報(bào)價(jià)能不能成交？如果購(gòu)買(mǎi)需求在這，等低價(jià)的房賣(mài)掉之后一定會(huì)有成交。而且房市的信號(hào)是在向好，比如之前某個(gè)小區(qū)的其中一套賣(mài)450萬(wàn)元，現(xiàn)在賣(mài)480、490萬(wàn)元，如果成交了代表市場(chǎng)認(rèn)可這個(gè)價(jià)格，那就會(huì)以這個(gè)作為標(biāo)準(zhǔn)，最起碼這個(gè)小區(qū)是以這個(gè)作為標(biāo)準(zhǔn)。”張建說(shuō)道。

不過(guò)，李宇嘉向記者指出，之前實(shí)施的“認(rèn)房又認(rèn)貸”錯(cuò)傷了很多換房需求，會(huì)激發(fā)這部分需求，也會(huì)帶動(dòng)部分剛需。政策糾偏以后，一定會(huì)有很多人踴躍換房，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，也會(huì)調(diào)低二手房掛牌價(jià)格，以求盡快出貨。

在李宇嘉看來(lái)，本質(zhì)上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求，賣(mài)掉房子、湊到首付，再申請(qǐng)杠桿，換大房子、好房子。當(dāng)然，此舉順應(yīng)改善型購(gòu)房主導(dǎo)的時(shí)代。各大城市新房市場(chǎng)大戶(hù)型主導(dǎo)、改善盤(pán)主導(dǎo)。另外，相比2014年，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，要“先賣(mài)后買(mǎi)”來(lái)創(chuàng)造換房的能力。

李宇嘉表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復(fù)，脈沖響應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩(wěn)，就需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢(shì)了。

“中長(zhǎng)期也不用太悲觀，全國(guó)存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動(dòng)需求，保底在‘12億平米’。大家之所以感覺(jué)很艱難，是因?yàn)榻┠晔轻尫排菽倪^(guò)程?！崩钣罴握f(shuō)道。

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