文|凱風(fēng)

傳聞已久的“史詩級救市”，終于落地。

(資料圖片僅供參考)

近日，央行、金融監(jiān)管總局及住建部連發(fā)多條新政，拉開樓市大寬松的序幕。

1、無論限購城市還是非限購城市，首套商業(yè)房貸首付比例一律調(diào)整為首套不低于20%，二套不低于30%。

2、二套住房利率下限為lpr+20個(gè)基點(diǎn)，而首套房貸利率最低可達(dá)到LPR-20個(gè)基點(diǎn)。

3、存量首套房貸，可向金融機(jī)構(gòu)申請新發(fā)放貸款置換，利率自行協(xié)商，最低不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套利率下限。

4、推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，廣州深圳兩大一線城市已經(jīng)率先響應(yīng)。

這意味著，除了限購之外，圍繞在房地產(chǎn)上的諸多限制都開始瓦解，樓市迎來自2008年和2014年以來的又一次大松綁。

與前兩次相比，這一次堪稱“史詩級”，影響究竟有多大？

01

這一次政策松綁幾乎覆蓋了所有城市，連歷來調(diào)控最為堅(jiān)挺的一線城市也不例外。

過去幾年，雖然樓市政策多有波動(dòng)，但幾乎都是三四線城市在拼命松綁，二線城市不斷試探，只有一線城市巋然不動(dòng)。

這一次，無論是降低首付，還是取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，都覆蓋了幾乎所有城市，廣深兩大一線城市更是率先打響第一槍。

這在過去相當(dāng)少見。

要知道，四大一線城市，無論房價(jià)還是房價(jià)收入比都冠絕全國，也是投資炒房熱度最高的地方，向來被認(rèn)為是樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。

在七八年前那波“漲價(jià)去庫存”中，幾乎所有城市都取消了限購，只有北上廣深巋然不動(dòng)；

而在2016年開啟的史上最嚴(yán)調(diào)控中，又是北上廣深率先加碼，樓市之嚴(yán)同樣冠絕全國。

然而，這一次，樓市松綁，不再區(qū)分限購城市和非限購城市，也不再將四大一線城市單獨(dú)嚴(yán)格對待，政策信號可想而知。

當(dāng)然，頂層設(shè)計(jì)只是提供一個(gè)政策下限，至于各大城市在“因城施策”時(shí)如何抉擇，仍舊存在彈性空間。

但在如今的樓市環(huán)境下，連炒房熱情最高的深圳都出現(xiàn)罕見大幅回落，各地會(huì)怎么做，不難猜測。

從廣深率先落地”認(rèn)房不認(rèn)貸”，就可見一斑。

02

降低存量房貸利率，為15年來首次，這是難得的讓利于民。

根據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，存量首套房貸調(diào)整，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)，或?qū)⒂绊懗^4000萬購房者，涉及上億居民，百萬房貸每年最高有望節(jié)省5000元利息。

值得注意的是，降低存量房貸，并非來者有份，也不是一竿子到底，而是存在一定限制。

一方面，存量房貸調(diào)整局限在“首套”，二套及多套不在其列，輻射面相對有限。

另一方面，存量房貸只能下探到“當(dāng)時(shí)所在城市的政策利率下限”，而不是如今4%乃至更低的利率。

換言之，如果當(dāng)時(shí)最低政策利率是4.9%，銀行放貸時(shí)多了1%（100個(gè)基點(diǎn)）的加點(diǎn)，現(xiàn)在能降低的也只是1%的“溢價(jià)”，而難以一步到位如今的4%左右。

即使如此，這也是難得的讓利之舉。

要知道，自從1998年住房市場化改革以來，房貸就是銀行最穩(wěn)定也是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，其利差更是銀行重要的利潤來源之一。

目前，全國個(gè)人住房貸款余額高達(dá)38.6萬億元，只是降低1個(gè)點(diǎn)的利率，就足以影響銀行數(shù)千億元的利息收入。

因此，降低存量房貸利率，相當(dāng)于銀行主動(dòng)割肉讓利，談何容易？

在過去20多年，只有2008年金融危機(jī)時(shí)，銀行一度將存量房貸利率從85折降到7折，此后再無類似動(dòng)作。

這一次，降低存量房貸利率，為何最后得以成行？

03

答案很簡單，逼出來的。

一個(gè)原因是，前幾年房貸利率實(shí)在太高了，成了整個(gè)社會(huì)的難以承受之重。

前兩年實(shí)際房貸利率最高一度超過6%，而如今房貸利率最低已經(jīng)到了4%以下，利差之大可見一斑。

如此之高的房貸，在經(jīng)濟(jì)狂飆突進(jìn)之際尚不構(gòu)成壓力，在投資收益高企的時(shí)代也不算什么事。

但在如今的大環(huán)境下，想拿到4個(gè)點(diǎn)的投資收益率都十分困難，連5年期定期存款利率都不到2.5%，誰能接受5%乃至6%的房貸利率？

利率是資金的成本。因此，最近兩年提前還貸的比比皆是，幾乎所有人都視“加杠桿”為畏途，減少負(fù)債幾乎成了新的全面共識(shí)。

對于銀行來說，與其任由井噴的提前還貸造成大量的利潤損失，還不如主動(dòng)讓利，留住優(yōu)質(zhì)客戶，也博得一個(gè)“讓利于民”的聲名。

另一個(gè)原因是，在部分銀行的利潤盤子與刺激消費(fèi)的大局之間，孰輕孰重，可謂一目了然。

站在銀行的立場，沒有任何一家銀行愿意主動(dòng)降低存量房貸，這也是主管部門多次吹風(fēng)而銀行依舊巋然不動(dòng)的原因所在。

然而，經(jīng)濟(jì)在曲折中前進(jìn)，拼經(jīng)濟(jì)的迫切性一日甚過一日，剩下的時(shí)間越來越少，由不得銀行在漫長的博弈中拖沓。

04

除了限購之外，其他調(diào)控政策都開始逐步松綁。

眾所周知，樓市調(diào)控?fù)碛形宕蠛诵墓ぞ撸阂皇窍拶?，二是限貸，三是限售，四是限價(jià)，五是房地產(chǎn)稅。

在政策工具箱中，房地產(chǎn)稅主要管理的是預(yù)期，雖然一直未能落地，但作為懸在炒房客頭頂最大的一把利劍，其效果不容低估。

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅雖然是大勢所趨，遲早都會(huì)落地，但也要顧及對經(jīng)濟(jì)及樓市大環(huán)境的沖擊，不會(huì)貿(mào)然上馬。

與之對比，有樓市“四限”政策之稱的限購、限貸、限售、限價(jià)，幾乎都已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，在不同城市完成了不同側(cè)面的突破。

日前，浙江省嘉興市宣布取消行政限制性措施，不再限制購房套數(shù)，所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉(zhuǎn)讓。

這意味著嘉興打響了取消限購、限售的第一槍，或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)。

而信貸是樓市的七寸，但限貸力度，今時(shí)早已不同往日。

無論是降低首付，還是下調(diào)二套房貸利率，抑或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，都意味著樓市加杠桿的大門正在敞開。

對于限購，在嘉興之外，雖說沒有一個(gè)超大特大城市敢于直接宣稱廢除，但在很多地方基本上名存實(shí)亡。

究其原因，限購以戶籍作為門檻，而幾乎所有弱二線及三四線城市都已實(shí)現(xiàn)“零門檻落戶”，限購可謂大門洞開。

即使是在戶籍門檻相對森嚴(yán)的一線城市，以搶人之名出臺(tái)的各種購房紅利也是屢見不鮮。

05

史詩級救市來了，歷史會(huì)否重復(fù)上演？

這種場景，讓人想起2008年和2014年。

前一次是金融危機(jī)余波沖擊，“四萬億大投資”就足以力挽狂瀾，2009年-2011年全國樓市出現(xiàn)了普漲浪潮。

后一次是高庫存之困，樓市承壓之大遠(yuǎn)大于2008年，所以政策力度也是前所未有之大。

先是5次降準(zhǔn)+5次降息，徹底松綁了銀根，再加上史無前例的漲價(jià)去庫存+棚改貨幣化的組合拳，最終帶動(dòng)全國最大的一輪普漲潮。

這一次，史詩級救市，能否讓歷史重復(fù)上演？

就在不久前，重要會(huì)議做出了“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷。

供求關(guān)系之變，說到底是我國房地產(chǎn)市場早已不再是短缺模式，除了個(gè)別超大特大城市外，大多數(shù)地市都已飽和乃至過剩。

而作為房地產(chǎn)最終上漲動(dòng)力的三大基本面——經(jīng)濟(jì)、人口、城鎮(zhèn)化，也在面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”再到“黑鐵時(shí)代”，也幾乎成為全民共識(shí)。

回到當(dāng)下，這幾年的市場波折，徹底重塑了預(yù)期，無論是居民收入的預(yù)期，還是房價(jià)走勢的預(yù)期，都與過去大相徑庭。

所以，即使救市堪稱史詩級，也難以復(fù)制“一松綁就集體上漲”的歷史，房地產(chǎn)很難再簡單回到過去。

當(dāng)然，無論市場如何風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)仍舊是舉足輕重的支柱產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)仍舊是許多家庭最大的財(cái)富構(gòu)成，房貸仍舊是最多家庭最大的債務(wù)來源……

這就決定了房地產(chǎn)不能輕易“硬著陸”，更不能任其風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

全民炒房潮大概率難以重現(xiàn)，但一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，仍是不可或缺的。

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