開源節(jié)流，是房企的當(dāng)務(wù)之急。全力回款的同時(shí)，房企也推出一系列的“過(guò)冬”措施，從方方面面節(jié)衣縮食，省錢過(guò)冬。

【資料圖】

這是特殊時(shí)期的無(wú)奈之舉，也是應(yīng)急之舉。相比之下，有一項(xiàng)浪費(fèi)長(zhǎng)期被忽略，且數(shù)目不小，更應(yīng)該引起房企關(guān)注——這就是地庫(kù)成本。

在筆者所接觸過(guò)的地庫(kù)，或多或少存在一定瑕疵，每個(gè)地庫(kù)優(yōu)化下來(lái)，節(jié)省的成本少數(shù)百萬(wàn)，多則達(dá)到數(shù)千萬(wàn)！

這樣的浪費(fèi)，對(duì)當(dāng)前捉襟見肘的房企而言，絕不是一個(gè)小數(shù)目。如何避免地庫(kù)成本浪費(fèi)，將錢花在刀刃上？接下來(lái)詳細(xì)說(shuō)說(shuō)。

地庫(kù)成本控制

關(guān)鍵是控好混凝土和鋼筋的量

目前，地庫(kù)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)件，國(guó)家規(guī)范和地方政府將許多條條框框都固定了。地庫(kù)設(shè)計(jì)其實(shí)就是這些標(biāo)準(zhǔn)框架下，尋找一個(gè)最優(yōu)方案。

很多房企喜歡從細(xì)節(jié)上去摳成本，花了很多功夫卻省不下什么成本，有的甚至還引發(fā)了質(zhì)量事故，得不償失。地庫(kù)降成本，關(guān)鍵是合理地管控混凝土量、鋼筋含量，提高停車效率，避免出現(xiàn)大規(guī)模浪費(fèi)。這就涉及到地庫(kù)的開挖方案、體形系數(shù)、柱網(wǎng)形式、車位排布等。下面分3個(gè)問(wèn)題來(lái)說(shuō)。

1、整體開挖還是獨(dú)立開挖？

這涉及的成本很大。

首先，可以肯定的是，整體開挖施工措施少，建安成本比較低。不過(guò)整體開挖未必是最經(jīng)濟(jì)的方案。

選擇獨(dú)立開挖還是整體開挖，首先要看地質(zhì)條件。

如果不需要高強(qiáng)度降水，才有可能選獨(dú)立開挖，先開挖施工塔樓部分。

如果地質(zhì)條件差，如上海等沿海地區(qū)，獨(dú)立式開挖的建安成本會(huì)比整體開挖高很多。那么，就只能整體開挖。

另一方面，要看資金成本。

舉個(gè)例子。

臨水的項(xiàng)目，通常地質(zhì)條件差，但售價(jià)比較高。售價(jià)高意味著樓面價(jià)高，資金成本也高。為了早點(diǎn)達(dá)到銷售條件，可以考慮只做塔樓部分，其他部分不開挖，等塔樓開始進(jìn)入銷售階段，或者竣工驗(yàn)收前6個(gè)月再做第二次開挖。

如果樓面價(jià)比較低，資金壓力沒(méi)那么大，采用整體開挖造價(jià)低一些。不過(guò)，這種方案也意味著，地庫(kù)成本要沉淀兩年左右。這個(gè)時(shí)間成本也必須考慮進(jìn)去。

因此，采用哪種開挖方案，要算整體賬，綜合考慮資金成本、入市時(shí)間、建安成本等等，才能對(duì)比出最劃算的方案。

2、地庫(kù)能做單層就不做雙層？

面積既定的情況下，地庫(kù)有沒(méi)有必要盡量減少層數(shù)？在實(shí)際情況來(lái)看，很多的項(xiàng)目都是能做一層就不做雙層。這未必是最優(yōu)解。地庫(kù)做單層還是多層，要綜合考慮體形系數(shù)以及支護(hù)方案。

①?gòu)捏w形系數(shù)來(lái)看，多層地庫(kù)比單層地庫(kù)更劃算

地下室的成本首先受體形系數(shù)影響。外表面積越大，成本就越高。地下室外表面的荷載一般是4噸左右。如果做成兩層，中間樓板混凝土的荷載只有400公斤，也就是說(shuō)，外部荷載是內(nèi)部荷載的10倍。盡量減少外表面的面積，是減少成本的有效手段。

②地下室做一層還是兩層，受支護(hù)體系的影響最大

如果支護(hù)方案一樣，都是自然放坡，或都是樁基支護(hù)，做兩層更合算。

如果一層是自然放坡，兩層需要支護(hù)樁，可能做單層更劃算。

地下室鋼筋含量占成本比例可達(dá)到30%。做單層地庫(kù)鋼筋含量一般是160kg/㎡比較合理。做兩層地下室鋼筋含量會(huì)降到120kg/㎡，三層降到90kg，四層50kg。層數(shù)增加，鋼筋含量減少；當(dāng)然，層數(shù)越多支護(hù)體系的成本就越高。

據(jù)測(cè)算，做四層地庫(kù)，混凝土減少的成本與支護(hù)體系增加的成本就達(dá)到平衡狀態(tài)。做五層的話成本就更高了，因此，一般做三層或四層就是極限了。

從成本的角度，做多層地下室是能降低成本的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，同面積下的雙層車庫(kù)方案較單層車庫(kù)相比，土方量?jī)H為單層方案的77％，混凝土可以節(jié)約12％，鋼筋可以節(jié)約23％，防水材料可以節(jié)約52％。

單層地庫(kù)與雙層地庫(kù)成本對(duì)比（示例）

當(dāng)然，從營(yíng)銷的角度，為了讓所有樓棟的電梯都能直通地下室，會(huì)傾向于做單層地庫(kù)。這也是為什么，市場(chǎng)上很多的項(xiàng)目都是單層地庫(kù)。在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要綜合權(quán)衡這些因素。

3、大小柱網(wǎng)是不是最佳選擇？

現(xiàn)在很多地庫(kù)采用的是大小柱網(wǎng)。進(jìn)深方向做小柱網(wǎng)，主要為了降低成本。停車方向采用大柱網(wǎng)，是為了提高效率。

理論上，采用小柱網(wǎng)停車效率會(huì)降低3.1%~4%。

我們知道，梁和板的受力跟跨度關(guān)聯(lián)最大。做小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)跨度小了2米多，但是荷載減小了一半。采用小柱網(wǎng)之后，梁板的鋼筋含量會(huì)大幅減少，成本也就降低了。

目前普遍采用的大小柱網(wǎng)，是一種中庸的做法。這跟此前行業(yè)高周轉(zhuǎn)有關(guān)，采用中庸方案可以提高決策效率。但這未必是最佳選擇。一般情況下，如果地庫(kù)全部是天然基礎(chǔ)的話，采用雙向小柱網(wǎng)更劃算，如果地庫(kù)全部是樁基礎(chǔ)的話，采用大柱網(wǎng)更合算。

地產(chǎn)人要走出誤區(qū)，不要因?yàn)閯e人做大小柱網(wǎng)，就慣性的認(rèn)為這是最合適方案。

4、用車位排布軟件提高停車效率

車位目前都是依靠設(shè)計(jì)師經(jīng)驗(yàn)在排布，但一位建筑師一年才接觸2-3個(gè)車庫(kù)設(shè)計(jì)，往往經(jīng)驗(yàn)不足。如果車位數(shù)量太大，不可避免的存在面積上的浪費(fèi)。周博士就表示，目前還沒(méi)有見過(guò)一個(gè)沒(méi)有車位優(yōu)化價(jià)值的地庫(kù)。

提高地庫(kù)的經(jīng)濟(jì)效益

既要減少浪費(fèi)，也要善于溢價(jià)

除了前文提到的三大關(guān)鍵控制點(diǎn)，很多的地庫(kù)也存在一些常識(shí)性的錯(cuò)誤，造成不必要的浪費(fèi)。對(duì)地庫(kù)優(yōu)化而言，既要減少浪費(fèi)，有時(shí)也要考慮如何在條件允許、或有必要的情況下，采取一些低成本的措施提高地庫(kù)溢價(jià)，為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。

1、避免不必要的成本浪費(fèi)

下面列舉一些常見注意點(diǎn)，供大家參考。

①塔樓下面積充分利用，不要浪費(fèi)

塔樓的負(fù)一樓層高在5.3-5.5米之間，隔成上疊和下疊，并入一樓一起賣給客戶，是非常常見的做法。

這部分空間的價(jià)格非常低，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)是1萬(wàn)元，一樓送庭院的價(jià)格可以賣到1.3萬(wàn)元，加上負(fù)一樓上疊之后可能賣到1.5萬(wàn)，溢價(jià)50%這就是當(dāng)?shù)乜蛻魞r(jià)格的天花板了。如果再送出負(fù)一層的下疊，價(jià)格仍然是1.5萬(wàn)，也就是說(shuō)負(fù)一層的下疊是沒(méi)有任何收益的。

所以，如果只把上疊和一樓一起出售，下疊作為車庫(kù)來(lái)設(shè)計(jì)，哪怕是下疊只能停一個(gè)車位，也是有收益的。

可見，這種方案的經(jīng)濟(jì)效益更好。

另外，除了有噪音，有輻射的設(shè)備用房比如生活水泵房、人防主入口、大型配電間、換熱站等之外，其他設(shè)備應(yīng)盡量放在塔樓下面，尤其是風(fēng)機(jī)房這種占地面積較大的設(shè)備。

②局部凹凸位置恰當(dāng)處理

無(wú)論是幾層地下室，都要堅(jiān)決避免出現(xiàn)外角。一旦出現(xiàn)外角，雖然側(cè)板的面積沒(méi)有增加，但減少了頂板和底板，也就減少了抗浮面積，比較劃算。

一層地下室的側(cè)板中間出現(xiàn)凹槽，要想辦法摳掉，因?yàn)橐粚拥叵率彝鈮υ黾用娣e與頂板和底板增加面積相比，后者成本更高。相反的，兩層地下室就沒(méi)必要太在意。

③各層坡道重疊可省成本

從一樓到負(fù)一樓，從負(fù)一樓到負(fù)二樓的坡道盡可能的重疊，不僅能節(jié)省成本，還能使地下室的路網(wǎng)更清晰。

④關(guān)于有坡場(chǎng)地的處理

如果是山地建筑，天然就有坡地的，要善于利用坡地將局部做成兩層車庫(kù)。

另外，如果項(xiàng)目剛好位于坡地，具備條件的，可以考慮做敞開式地下室。

敞開式地庫(kù)的條件很苛刻，通風(fēng)面積要求達(dá)到3%。不過(guò)，敞開式車庫(kù)的優(yōu)點(diǎn)也很明顯，不需要噴淋系統(tǒng)和煙感系統(tǒng)，也沒(méi)有排煙系統(tǒng)，只需要設(shè)置消防栓系統(tǒng)。

2、適當(dāng)提升地庫(kù)品質(zhì)，提高溢價(jià)率

目前大部分的車庫(kù)都在做減法、摳成本，也有部分地庫(kù)需要提高品質(zhì)，匹配項(xiàng)目檔次。

那么，有哪些比較經(jīng)濟(jì)的手段，既能提高品質(zhì)又不會(huì)過(guò)多增加成本？

①設(shè)置一部分大尺寸車位，但不要全部做大車位

很多高端項(xiàng)目都是通過(guò)增加車位面積指標(biāo)來(lái)提升溢價(jià)。有的項(xiàng)目車位加大到2.6米×6米。然而，并不是每戶人家都有豪車，達(dá)到這個(gè)尺寸的豪車也是比較少的。

可以選擇一部分車位加大尺寸，并將主通道加大加寬，但沒(méi)必要全部設(shè)計(jì)成大車位。單車位面積指標(biāo)對(duì)成本的影響是比較大的。提高車庫(kù)品質(zhì)，要善于從成本不太敏感的部分入手。

②適度放寬層高，提高地庫(kù)的使用體驗(yàn)

一些項(xiàng)目通過(guò)降低層高來(lái)控成本，這是一種不明智的做法。

前文提到，對(duì)地庫(kù)成本影響最大的是鋼筋混凝土量。地下室層高對(duì)鋼筋混凝土的影響非常小。一米的層高，混凝土的成本僅25塊/平，何況現(xiàn)實(shí)中層高最多也就降幾十厘米。

適當(dāng)?shù)姆艑拰痈?，?duì)成本影響不大，卻可以明顯改善使用體驗(yàn)。

要不要摳層高，還取決于土方價(jià)格。舉例來(lái)說(shuō)，深圳一方土的運(yùn)輸成本260元，一些城市土方運(yùn)輸成本只需幾塊錢，兩者一比較，后者可以適當(dāng)摳一下，前者真的就沒(méi)必要了。

③強(qiáng)化主通道和墻面裝飾，形成清晰的指引

由于車庫(kù)較大，指引又不清晰，很多人容易在車庫(kù)迷失方向。解決這個(gè)問(wèn)題，可以在主通道上方吊頂，或者通過(guò)一些墻面裝飾來(lái)強(qiáng)化識(shí)別。例如利用不同顏色的涂料強(qiáng)化分區(qū)效果，在地庫(kù)里面形成清晰的方向指引，讓人們不容易迷失方向，也是提升視覺(jué)效果和使用體驗(yàn)的一種辦法。

地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不能拼刺刀而要拼裝備

成本人要借助裝備武裝自己

為什么大部分地庫(kù)，都存在大量的成本浪費(fèi)？

主要是因?yàn)榉科蠛驮O(shè)計(jì)院普遍不重視，甚至存在認(rèn)知偏差。

很多項(xiàng)目的地庫(kù)設(shè)計(jì)，都建立在車位能全部賣掉的假設(shè)下。也就是說(shuō)，大家默認(rèn)車位是能賺錢的，因而也不太在乎成本控制。事實(shí)上，住宅車位去化非常難，能賣掉50%就不錯(cuò)了。

另外，關(guān)注度也不夠，沒(méi)有真正用心的去做成本管控。

大部分設(shè)計(jì)院不是不盡心，而是他們大多憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)做地庫(kù)。設(shè)計(jì)師主要精力都放在正負(fù)零以上，地下室是附帶做的。而且很多設(shè)計(jì)師做地庫(kù)的經(jīng)驗(yàn)積累也不太充分。

地產(chǎn)進(jìn)入拼刺刀的時(shí)代，房企必須結(jié)構(gòu)性的改變自己。一是從認(rèn)知和觀念上改變，二是要善于運(yùn)用裝備來(lái)武裝自己。

現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)拼的是裝備。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，現(xiàn)在的房企也是如此。

未來(lái)的成本競(jìng)爭(zhēng)不是摳細(xì)節(jié)，而是要通過(guò)數(shù)據(jù)持續(xù)沉淀和迭代，形成自己的一套體系，讓這個(gè)體系幫你更高效、精準(zhǔn)地決策。

比如，不同材料、不同結(jié)構(gòu)方案、不同施工方案等帶來(lái)的成本變化都一目了然，讓你能快速做出選擇。這些僅靠人力來(lái)完成是很難的，借助系統(tǒng)則可以很高效的實(shí)現(xiàn)。

周博士表示，在其接觸的房企中，國(guó)企的地庫(kù)成本往往控制得比民企好。為什么？因?yàn)樗麄儞碛懈晟频臄?shù)字化裝備，各個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)在不斷沉淀-迭代，因而也就容易形成更為極致的方案。

僅用Excel表做數(shù)據(jù)處理的時(shí)代過(guò)去了。運(yùn)用系統(tǒng)代替人工，去整理、匯總、迭代經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，必是大勢(shì)所趨。（本文根據(jù)周宏坤博士的直播分享整理而成，更多交流可添加編輯微信lion202103）

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