樓市或迎新拐點！

01官媒最新發(fā)聲：降房價！

(相關資料圖)

近日，住建部主管的媒體“中國房地產報”，發(fā)表《房地產金融風險加劇 期待調整優(yōu)化政策盡快落地》的文章。

其中內容涉及降低購房成本：包含降首付、降稅費、降房價

盡管此前地方政府出臺了大量“刺激”政策，但從市場反應看，政策效果并不明顯。究其原因，關鍵是市場供需兩端的核心問題仍未得到有效解決。

針對供需兩端存在的問題，政策發(fā)力點應圍繞“保、松、降”三個字展開?！氨！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產市場健康發(fā)展的行政性干預政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價。特別是降房價，應當給予開發(fā)商更大的自主定價權，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

證券時報：緩釋資金壓力，給房企更多定價空間

與此同時，證券時報也撰文稱，近期，又有部分房企經營困難、債務風險暴露出來。在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，對于房企來說，特別是那些融資渠道有限、只能靠銷售回款來盤活現(xiàn)金流的中小房企，去化自救需要更多定價空間。

前兩年，對于房企的降價行為，一些地方政府是有限制的。比如，2021年8月，湖南岳陽發(fā)布當年全國首個“限跌令”，要求降價不得超15%；隨后，多地出臺類似規(guī)定，多地爆出有房企降價被約談或暫停網(wǎng)簽。據(jù)統(tǒng)計，2022年全國有近20個地方出臺了“限跌令”。

隨著樓市深度調整，去年下半年以來，地方政府出臺了各種購房支持政策，其中就包括支持房企給予特定群體團購優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度是有要求的，有的3%~5%，有的10%，還有的明確提出不得低于成本價銷售。

過去，地方政府限制房價跌幅，目的是防止有房企惡意降價、擾亂市場價格和市場預期?，F(xiàn)在，房地產市場供求關系已經發(fā)生變化，房企銷售受阻、經營困難，在融資不暢的情況下，去化自救需要更多定價自主權。這也是今年5月昆山市兩個項目因大幅度降價銷售遭到處罰引起爭議的原因。

從國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)來看，1~7月，房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標降幅均進一步擴大，其中，商品房銷售額自今年3月同比轉正后，7月再次負增長。7月銷售面積和金額環(huán)比均“由正轉負”，且降幅均超過四成。房企資金來源進一步惡化，1~7月房企到位資金在去年同期下跌25.4%的情況下，今年再跌11.2%。7月70城房價數(shù)據(jù)也顯示，部分城市房價進入下行調整階段，這是由供求關系決定的。

近期，四川雅安、福建邵武等地在鼓勵房企針對特定群體開展商品房團購活動中明確，與房企達成的團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。此舉給了房企更靈活的定價空間，有利于當?shù)氐膸齑嫒セ?，能夠緩解部分房企資金壓力，值得其他地方借鑒。

02珠海打響“五折”賣房第一槍？住建部門表態(tài)：為市場合理的市場行為

近日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍，金灣區(qū)某知名樓盤備案價2.8萬/㎡，開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬/㎡”的消息。

今天（23日），據(jù)第一財經報道，從珠海金灣區(qū)住建局獲悉，一名主管房地產交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當?shù)胤康禺a開發(fā)商可以每個季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

據(jù)了解，消息所指樓盤為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產和雅戈爾置業(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項目（預售證備案名為金灣寶龍廣場）。該樓盤項目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項目取得預售證，其中部分在售樓盤預計在明年6月交房。

金灣寶龍城項目效果圖

“（開發(fā)商）才重新下調備案價不久，最初備案價在2.4萬-2.8萬/㎡左右，實際銷售均價也在2.5萬-2.6萬/㎡。根據(jù)珠海住建局最新的房價備案規(guī)則，實際銷售價格不得低于備案價的85%。目前，寶龍城這個項目在下調備案價之后，再按照最低折扣85折走，實際售價降到1.5萬/㎡左右，對于購房者來說，如果當下買入，相當于每平米凈賺1萬元?！辨溂夷撤慨a中介22日晚間告訴第一財經記者。

根據(jù)珠海住建局官網(wǎng)最新公示信息，7月26日，金灣寶龍廣場三期D區(qū)域共計196套房源進行調價，調價后備案均價為18967.07元/㎡。三個月前，也即4月3日，D區(qū)域已有214套房源的備案價進行調降，由2021年最初的備案均價26889.95元/㎡下調至20804.33元/㎡。

值得注意的是，前述部分房源年內兩次下調備案價。以金灣寶龍廣場三期D區(qū)域1棟1201室為例，該房源總面積為69平米左右，2021年最初備案價為28002.57元/㎡，今年4月下調至21745.32元/㎡，并在7月底降為19783.96元/㎡，僅備案價降幅就達到30％左右。

金灣寶龍城實景，圖源：寶龍地產IN珠海

2016年，珠海市發(fā)布《關于我市商品房銷售價格備案的通知》，要求從當年10月6日起，珠海全市區(qū)域內，新建商品房在銷售（預售和現(xiàn)樓銷售）前，必須辦理價格備案，并嚴格落實 “一套房一標價”。2022年4月，珠海市調整了房價備案規(guī)則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調整為85%；調整備案均價的間隔時間在3個月以上?！氨确秸f，有些人前些年可能花2萬多買房，隨著后來市場好轉，這處房源的備案單價可能升到3萬元，開發(fā)商也不可能讓這些業(yè)主去補1萬塊?！痹撁ぷ魅藛T進一步說。他表示，目前，珠海市對于新建商品房備案價每季度上調有比例限制，但對于下調尚無比例限制。近期以來，部分開發(fā)商可能存在資金鏈緊張的問題，希望通過以價換量加速回籠資金或盤活其他區(qū)域的樓盤項目。只要基于現(xiàn)行備案規(guī)則并經由市住建部門審核通過，即為合規(guī)行為。

03

深圳也有商務公寓五折賣房

兩地團購優(yōu)惠不計入備案價跌幅范圍

據(jù)每經網(wǎng)，8月13日下午，在深圳仁恒深之源項目現(xiàn)場，置業(yè)顧問吳磊分別為記者計算了兩套約60平方米左右房源的價格，其中中高層這套總價258萬元，折合單價約4.3萬元/平方米；低層這套總價241萬元，折合單價約4.01萬元/平方米。而同樣的樓層、戶型，兩年前的價格曾達到7.55萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者查詢深圳市場監(jiān)督管理局數(shù)據(jù)了解到，同樣面積為60平方米左右的1棟610，在2021年的備案總價為448萬元，折合單價約7.55萬元/平方米。而現(xiàn)在僅售241萬元，單價約4.01萬元/平方米，相當于之前備案價的5.3折。

記者了解到，目前深圳的商務公寓市場存在較為明顯的滯銷情況，有項目開盤4個月僅網(wǎng)簽3套，也有項目選擇直接大幅降價開賣，甚至還有樓盤開出過高達15%的渠道傭金。

此外，據(jù)四川省雅安市經濟技術開發(fā)區(qū)官方網(wǎng)站，8月1日，雅安市經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)布“經開區(qū)15條”。文件除了在對居民購房給予補貼之外，比較引人矚目的是針對黨政機關、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務人員、教師、外來務工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購買商品房的團購活動，開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

7月6日邵武市發(fā)布的《邵武市人民政府關于印發(fā)邵武市鞏固拓展經濟向好的若干政策措施實施細則的通知》也顯示，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房。各級工會積極組織職工團購商品住房，與開發(fā)企業(yè)達成的優(yōu)惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)在二孩三孩家庭、引進人才及特殊人群購買新建商品房住房時，給予特別優(yōu)惠，優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

04

后續(xù)或仍有房企債務違約

經濟日報：仍要堅持“房住不炒”

圖片來源：視覺中國

8月23日，中央經濟大報經濟日報刊發(fā)《“房住不炒”定位不會改變》的專欄文章，批駁了有人面對當前房地產市場深度調整供求關系發(fā)生重大變化，認為“再提‘房住不炒’已不合時宜”的錯誤認識，重申了“房住不炒”定位仍然要堅持，沒有過時。

經濟日報表示，有人覺得，“房住不炒”，是針對房價過快上漲時提出來的，當前供求關系發(fā)生重大變化，炒房的沒那么多了，再提已不合時宜。

經濟學家馬光遠就說過，目前是房地產投資需求最小的時候，這個時候放開，根本不必擔心有人炒房，如果有人炒房，那真的是來救房地產的天使。

馬光遠說得實際上是有一定道理的，一些限制性政策可以適時退出，但他并沒有說不用堅持房住不炒，只是有些人利用他的話說沒必要再堅持房住不炒了。

經濟日報也認為，一些熱點城市，供不應求的情況依然存在，一旦炒作房價重來，又可能重走過度依賴房地產的老路，對經濟社會發(fā)展會產生不利影響?！胺孔〔怀础笔谴龠M房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一項總原則，不應也不會改變，須長期堅持。

編者認為，堅持房住不炒不是目的，也不是終點，更是一種實現(xiàn)所有人住有所居夢想的底層邏輯。目前釋放的積極利好信號與房住不炒絕對不沖突，因為堅持房地產回歸居住屬性也可以讓更多的剛需和改善購房者享受到讓利政策。

老百姓不排斥房住不炒，也不排斥適度降價，不是說需要出臺有利政策就不用堅持房住不炒，而且堅持房住不炒也可以降價，降價也可以買房。降價不可怕，不降價僵持的市場才更可怕。經濟好了，一些有人口、資源和產業(yè)支撐的城市樓市不也就好了嗎？

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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