政策大禮包還在路上，樓市已經(jīng)醞釀了一個小聲勢。

前腳住建委剛發(fā)聲支持剛性和改善性住房需求，后腳央行又重申調(diào)整存量房貸利率。

反映到市場，最近樓市君到了各大售樓部調(diào)研，就有一個很明顯的感知：

(資料圖片)

廣州樓市的回暖，從中心區(qū)打響了第一槍！

|天嵐項目人氣圖

市中心的回暖速度

將超出你的預(yù)期！

總有人問：樓市是不是真的在回暖？

最直觀表現(xiàn)為：7月至今新房來訪量四連漲，最近一周更是飆升到1.32萬臺，成交接近700套。

|技術(shù)生成

熱度開始回歸，也點燃了土拍的情緒。

今天，位于濱水湖區(qū)旁的天河世界大觀地塊，經(jīng)過8家房企23輪角逐，以樓面價50160元/平被越秀拿下，刷新廣州地價榜單。

可以預(yù)見，“中心區(qū)+景觀資源”的樓盤價格將越來越貴、越來越槍手。

實際上，當(dāng)下新房市場的三個“分化”，已經(jīng)凸顯出來了：

熱度“唯中心”聚集

在蠢蠢欲動中，我們可以看到廣州的成交量，再一次從珠江新城開始。

8月僅過半，珠城二手成交便達(dá)25套，相當(dāng)于7月的全部。平均每天有2個買家，用腳投票珠城！

|技術(shù)生成

按這樣的勢頭，8月的數(shù)據(jù)很可能突破50套，接近今年四月的旺季水平。

緊隨其后的，是從珠城往外輻射的琶洲、天河北等板塊，成交同比上漲超30%。

在樓市君看來，之所以核心區(qū)樓市熱度這么旺，是因為它擁有最集中的購買力。

而核心區(qū)的豪宅始終是稀有資源，拼的就是圈層、景觀資、戶型...

一旦市場上的供需關(guān)系變化，珠江新城等的中心區(qū)存量市場，自然借勢而起、變化迅速。

只有25%的房子，是真資產(chǎn)

當(dāng)然，中心區(qū)并非意味著核心資產(chǎn)。

今年上半年，天河超過7000套老破小掛牌，平均成交周期超過半年以上

天河二手住宅共成交接近2000套，其中成交周期在100天內(nèi)的不超過500套，占總體約25%。

丨天河四大資產(chǎn)圈示意圖

注：技術(shù)生成

縱觀這批房源的分布，只有珠江新城、金融城、天河公園、天河北能進(jìn)入“核心資產(chǎn)圈”：

它們可以持續(xù)增值，且能通過快速流通兌現(xiàn)。

而一些邊緣板塊，“天河信仰”也挽救不了轉(zhuǎn)手慢、漲價難的尷尬。

需要提醒的是，目前天河新增樓盤、新出讓地塊多分布在天河?xùn)|。這也意味著，未來幾年里，新增核心資產(chǎn)非常少。

變現(xiàn)速度的分化，表明市場這雙無形的手，早已提前圈定“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

最高漲111%，標(biāo)桿二手更保值！

“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”到底有多保值？二手價格變化正好能說明問題。

我們整理了不同板塊的二手盤，通過對比房價變化發(fā)現(xiàn)：越是靠近CBD、有景觀資源的房子，價格更堅挺。

注： 技術(shù)生成

樓市君總結(jié)這一波分化，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有三大核心要素。

1、強(qiáng)板塊，能聚集購買力。比如珠江新城、天河北，稍有回暖就率先領(lǐng)漲。

2、強(qiáng)資源，能自成一體。比如CBD圈層、云山珠水，無論多少新盤它們一直吃香。

3、價格抗跌，在周期動蕩中以確定性應(yīng)對不確定性。

三重稀缺加持

兼?zhèn)銫BD圈+一線生態(tài)

不過，即便在天河北這一核心資產(chǎn)圈，能符合買家要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多。

翻開板塊來看，天河北開發(fā)多年，樓齡大、戶型差的產(chǎn)品不在少數(shù)，多數(shù)資產(chǎn)已過最佳持有期。

與天河CBD只有直線距離3公里的天嵐，憑借0.64容積率、依山傍水等獨特優(yōu)點，成為主城區(qū)改善客的“香餑餑”。

但凡你只要去過現(xiàn)場，你就很難拒絕眼前的景觀：

|天嵐實景圖

天嵐憑借與CBD恰到好處的地段、依山傍水的資源、高品質(zhì)的兌現(xiàn)力擁抱生活。

你每一次回家，都是度假。

左CBD右生態(tài)，幾乎不可再有

為什么樓市君說，天嵐是主城區(qū)改善客繞不開的？

首要的原因，是精妙的地理位置。

我們攤開地圖，不難發(fā)現(xiàn)與天嵐背靠的是廣州的千年文脈云山，山的另一側(cè)則是白云新城CBD。

它緊鄰廣州老牌富人區(qū)南湖板塊，與天河只隔了約3公里的直線距離。

|從云山遠(yuǎn)眺珠城

廣州樓市發(fā)布攝

換言之，天嵐近距離享受白云、天河的核心配套。

這里被納入珠城10公里生活圈內(nèi)，是CBD向北第一站。一腳油門的距離，你就能通達(dá)直線7.5公里之外的中信廣場。

這種資源集合的地段，錯過就不再有。

2022年至今，廣州中心五區(qū)成功出讓的33宗涉宅地中，一半的新盤是以TOD+的模式開發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士透露：在廣州土地規(guī)劃上，極少有地塊能同時與CBD、山湖有如今微妙的尺度。

CBD圈+一線生態(tài)，唯天河北兼具

縱觀廣州版圖，這樣聚集了CBD和生態(tài)資源的“生活圈”，注定是極為稀缺的。

其一，真正有勢能且成型的CBD圈，本就不多，珠江新城、白云新城算是。

其二，CBD景觀相對容易，要兼顧靜謐環(huán)境的，過去20年也只有南湖板塊、二沙島能入頂級富豪們的法眼。

隨著土地開發(fā)殆盡，如今只有天嵐所在的天河北板塊接棒。

|天嵐社區(qū)實景圖

地勢的大開大合，成就了天嵐的稀缺的生態(tài)。

整個項目，背靠約800公頃的鳳凰山，直面約13.3萬方的金湖而建，被綿延的云山山麓包圍。

向遠(yuǎn)處眺望，是由小蠻腰、西塔構(gòu)成的城市中軸天際線。

因為天嵐整個項目約20萬方的體量，它不像其他墅區(qū)一樣淹沒在山中，反而能與山水相互借勢。

|天嵐社區(qū)實景圖

擁有私家山湖，找到與自然生態(tài)的共融點，融入業(yè)主的日常中。

這是很多山景盤無法比擬的優(yōu)勢，也是廣州市區(qū)的唯一。

兌現(xiàn)力肉眼可見，少有的準(zhǔn)現(xiàn)樓

在樓市君看來，天嵐最難得的一點，是真正做到了決定性的“1”。

很多項目都會描繪“藍(lán)圖”，但只有讓你肉眼可見的兌現(xiàn)力，“1”后面才有一串0。

天嵐的成長周期峰值不在于前期銷售階段，不盲目追求短期的爆發(fā)性效益。

它每一個考察點，你都可以實實在在看到。

|天嵐實景圖

當(dāng)“現(xiàn)樓”銷售的呼聲越來越大，想要找一個敢“素顏出鏡”的樓盤已經(jīng)很不容易。

而天嵐，早已完成從開發(fā)一片處女地，到如今的生活呈現(xiàn)，成為璀璨的人居標(biāo)桿，實力有目共睹。

它由每一期產(chǎn)品、每一批配套、每一場社區(qū)活動、每一個運營細(xì)節(jié)濃縮而成。

如今，項目園林景觀有多少層次、房子面積有多大、陽光有多充足、交標(biāo)有多給力...你都無需想象，統(tǒng)統(tǒng)所見即所得。

|天嵐板房實景圖

畢竟，只有新世界中國的基因，能賦予樓盤一種持續(xù)的、不間斷的生長力。

而今年，是天嵐跨越里程碑的一年，也是首批業(yè)主提前邁入紅利期的元年。

這張主城區(qū)人居封面，已清晰可見。

低密國際人文社區(qū)

“高級感”卓爾不群

在“高手”云集的主城區(qū)，稀缺資產(chǎn)的內(nèi)在功力應(yīng)更為深厚，才能卓爾不群。

這對天嵐而言，并非難事。

其意義，已超出建筑本身，我們將其視為多重價值復(fù)合的人居作品，更為恰當(dāng)。

如果你有去現(xiàn)場看過，對這里的印象，或許會與市場上其他新盤有所不同。

｜天嵐實景圖

| 圖源：項目資料

樓市君認(rèn)為，這種“不同”在于：

環(huán)境、品質(zhì)、社區(qū)人文、圈層等價值點，糅合構(gòu)建出拔尖的人居價值體系。

比如，不可復(fù)制的容積率、神秘的高端圈層、國際人文社區(qū)、戶戶朝南觀山湖……

這些標(biāo)簽疊加，讓天嵐的價值更高一級，生活底色也更顯“高級感”。

容積率僅0.64，珠城10公里內(nèi)難尋其二

建筑疏朗，草木蔥蘢，樓下花開滿園……這樣的低密環(huán)境，才是對生活的尊重。

然而，在寸土寸金的中心區(qū)，這往往是奢求。

｜天嵐實景圖

| 圖源：項目資料

天嵐不一樣，容積率低至0.64，是廣州中軸獨特的存在，山湖相擁，宛若桃花源。

2015年至今，全市出讓400多宗宅地，僅有3宗容積率低于1.0，占比不到1%，天嵐的珍貴性不言而喻。

珠江新城10公里內(nèi)在售的眾多新盤，低密性難以與之匹敵。

｜技術(shù)生成

這樣的低密性，意味著整個小區(qū)的居住密度較低，人員純粹，生活舒適度更高。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，小區(qū)每降低0.1容積率，就能將綠化率提升1%，讓富氧的綠意更為濃密。

如此一來，項目便有更多的空間去詮釋理想的生活。

青翠的樹木、松軟的草坪隨處可見，樓下是百花爭艷的私家花園，隨手一拍都是美圖。

｜社區(qū)實景圖

| 圖源：項目資料

閑暇之時，可以繞著社區(qū)跑一圈，或到戶外草坪上練瑜伽、遛狗、看書，亦或在林蔭道上散步、騎行。

這里生活的每一幀，都有著精彩的劇情腳本。

超然的心境，也由此滋養(yǎng)，這是一種天然的松弛感，一種逍遙自在。

｜社區(qū)實景圖

| 圖源：項目資料

不僅如此，這里背靠沉淀約20年的金湖花園，配套已成熟，所見即所得。

戶外游池、兒童游樂室、羽毛球館、健身房、乒乓球館等，一應(yīng)俱全，構(gòu)建多維場景，讓居者生活更自在愜意。

高端人文圈層獨樹一幟，社區(qū)氛圍包容多元

與眾不同的生活環(huán)境，自然能形成獨特的場域，吸引志趣相投的同道中人。

金湖花園早已憑自身獨特的魅力，形成了頗為神秘的高端圈層。

約31位駐華領(lǐng)事、83位世界500強(qiáng)CEO，曾在這里108棟別墅里下榻，國際化的生活聚合而成。

｜天嵐實景圖

| 圖源：項目資料

不少外企高管、教師、醫(yī)生等精英人才，也紛紛慕名而來，“談笑有鴻儒，往來無白丁”。

“百萬買宅,千萬買鄰”，高素質(zhì)的圈層，往往能形成高級的交際圈，普通社區(qū)難以媲美。

而與高知圈層相匹配的，是這里國際化且充滿人情味的社區(qū)文化。

在萬圣節(jié)派對，一起搞怪嬉鬧；在游泳夏令營中，一起享受夏日暢爽；在脫口秀表演中，一起感受演員的幽默風(fēng)趣……

｜社區(qū)活動

| 圖源：項目資料

這樣的社區(qū)，開放自由、包容多元。

不同的思想觀點在此碰撞，志趣相投的人一見如故，鄰里之間和睦相處……

重要的是，項目以人為關(guān)注焦點，用心地經(jīng)營社區(qū)生活圈，才能呈現(xiàn)出如此有張力的生活。

戶戶南向，2梯3戶更享私密性

貫穿整個小區(qū)的自在安逸，也滲透到了天嵐精心打磨的產(chǎn)品中。

一個高端項目對產(chǎn)品的重視程度，或者對頂尖客群生活的解讀，很大程度上會影響居者未來的生活質(zhì)感。

除了營造自在生活，天嵐還融入更多高級的設(shè)計，來匹配城市精英對生活的高要求。

目前項目主推的建面約97-128平南向湖景洋房，便是如此。

比如，在景觀視野上，天嵐做到多開間朝南、巧設(shè)飄窗，引景入室，設(shè)計頗為用心。

｜天嵐視野景觀

| 圖源：項目資料

在空間設(shè)計上，天嵐為純板式，南北通透，采用N+1的“多房設(shè)計”，實用性和舒適性被強(qiáng)化。

值得一提的是，2梯3戶的設(shè)計，也讓業(yè)主更享私密性。

具體從戶型來看，建面約128平4房，居住體驗堪比市面140平產(chǎn)品。

天嵐的每一戶、每一扇窗，都不是房子的附屬，而是山湖景觀的一部分。

每天清晨起床，闖入眼前的是見縫插綠、湖水潺潺，抬頭是綠意藍(lán)天。每一處室內(nèi)空間，都是被陽光和山風(fēng)、湖光洗滌之后的通透。

｜天嵐樣板間實景圖

| 圖源：項目資料

在這樣的空間里，生活是被山湖美景包裹的，從容優(yōu)雅。

綜上，從天嵐的多面鏡像來看，我們仿佛看到了一種樓市里的稀缺物種。

這類資產(chǎn)，生長在核心城市、核心地段，聚合各種頂尖資源，以產(chǎn)品力、社區(qū)文化去迸發(fā)內(nèi)在力量。

與此同時，具備超強(qiáng)兌現(xiàn)力，秉持長期價值主義，才能成為高端圈層追求的限量款，站上舞臺中央，成為不可替代的存在。

｜天嵐實景圖

| 圖源：項目資料

而天嵐，占位廣州中軸、迅達(dá)天河CBD；靠云山、攬湖景；社區(qū)聚集高端圈層；連產(chǎn)品都做到戶戶南向望湖山……

每一個層面，都很好地契合樓市稀缺物種的屬性。

天嵐有業(yè)主曾感言，之前挑選限定款和經(jīng)典款奢侈品時，選了后者，但多年后還是忘不了限定款，然而已錯過了。

這便不難理解，為何會有這么多業(yè)主選擇天嵐這款“限定款”。

回到當(dāng)下樓市來看，市中心率先回暖，要如何選擇，相信很多理智的買家，心里已有答案了。

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