地產(chǎn)專業(yè)化PK地產(chǎn)復(fù)合化

地產(chǎn)之風(fēng)到底是東風(fēng)還是西風(fēng)，還是東南西北風(fēng)，很難說的明白。

(資料圖片)

地產(chǎn)黃金時(shí)代，開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)，需要大量的專業(yè)技術(shù)人員維持高體量的開發(fā)規(guī)模，人才如濤濤江水匯集到地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)過十年的探索，很多開發(fā)商都已經(jīng)走上了“標(biāo)準(zhǔn)化”的管理上來(lái)，維持高體量的開發(fā)規(guī)模不需要大量的人才，甚至很多專業(yè)技術(shù)類的管理直接打包給乙方咨詢公司，花少量的錢就可以替代開發(fā)商一個(gè)團(tuán)隊(duì)的技術(shù)管理類工作。

同時(shí)，科技的發(fā)展也推動(dòng)了管理工具的升級(jí)，比如AI審圖、機(jī)器人出設(shè)計(jì)方案等等。

一個(gè)穩(wěn)定的開發(fā)商設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)包括：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、水電、景觀和室內(nèi)專業(yè)，一些大型的商業(yè)項(xiàng)目還需要配置幕墻、巖土類設(shè)計(jì)管理人員，這屬于開發(fā)商設(shè)計(jì)管理的最基本“標(biāo)準(zhǔn)配置”，這個(gè)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)和整合設(shè)計(jì)資源保證項(xiàng)目開發(fā)的正常運(yùn)行。

隨著地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高地貨比時(shí)代，項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度開始明顯下降，設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)的規(guī)模呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，表現(xiàn)在：

1、人員專業(yè)復(fù)合化要求增加，單純的專業(yè)劃分已經(jīng)被專業(yè)復(fù)合取代，各專業(yè)相互兼管的情況越來(lái)越多，人員提增效能、人員優(yōu)化越來(lái)越頻繁。

2、低周轉(zhuǎn)及地產(chǎn)下行下，項(xiàng)目無(wú)法支撐整個(gè)團(tuán)隊(duì)的開銷，人才擠水分、人才去泡沫化開始頻出，擠掉非核心崗位越來(lái)越明顯。

3、專業(yè)外包越來(lái)越多，比如EPC\全過程咨詢?cè)絹?lái)越多并成為政策導(dǎo)向，開發(fā)商已經(jīng)開始將大量的資源外包。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理屬于地產(chǎn)設(shè)備管理類的一個(gè)職業(yè)，這幾年開始明顯感覺崗位需求下降，一些中小型企業(yè)開始有”去結(jié)構(gòu)化專業(yè)“的現(xiàn)象，這種條件下，有些純結(jié)構(gòu)專業(yè)的人開始走復(fù)合發(fā)展道路，兼管建筑專業(yè)的現(xiàn)象越來(lái)越多，還有一些人退而轉(zhuǎn)到甲方工程管理上去，也有一些人升為項(xiàng)目總或者直接跳槽求發(fā)展。

地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理的尷尬局面，來(lái)源于幾點(diǎn)：

1、方案階段參與度少，重要性有待進(jìn)一步的發(fā)揮出來(lái)。

2、施工圖階段重點(diǎn)事項(xiàng)控制有限，一般控制好幾大項(xiàng)，就可以控制住建安成本，控制手段和工具不豐富制約了結(jié)構(gòu)專業(yè)”重要性“顯現(xiàn)。

3、施工階段重點(diǎn)關(guān)注地下方面，一旦結(jié)構(gòu)到了標(biāo)準(zhǔn)層，基本上參與性少了很多，存在感缺乏。

4、竣工階段，結(jié)構(gòu)基本不參與，專業(yè)外延性不足其他專業(yè)。

地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理需要破局，可以在以下幾個(gè)方面做足功課。

1、提高全周期參與度。2、由關(guān)注專業(yè)本身外延到設(shè)計(jì)管理各專業(yè)，提高專業(yè)復(fù)合性，專業(yè)上更專，復(fù)合上更寬。3、自我感知上更強(qiáng)，增加自信心：其他專業(yè)都無(wú)法取代結(jié)構(gòu)專業(yè)，三大力學(xué)其他專業(yè)很難逾越，所以其他專業(yè)基本上無(wú)法管結(jié)構(gòu)專業(yè)的”天然屬性“。

地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理關(guān)注的點(diǎn)

No.1

參與前期拿地，減少設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

拿地前，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理人員要參與項(xiàng)目周邊地塊的支護(hù)及基礎(chǔ)形式的摸排。掌握周邊地塊常見的支護(hù)形式、地下水位情況、場(chǎng)地類別、風(fēng)壓、地震烈度、不良地質(zhì)條件、建筑退距、裝配式建筑常見方案及審批流程、專家論證的種類以及常見的基礎(chǔ)形式、供方資源庫(kù)等等。

拿地前的結(jié)構(gòu)前期介入，一是規(guī)避拿地后的地下風(fēng)險(xiǎn)，降低設(shè)計(jì)反復(fù)，二是熟悉當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)流程，提前資源對(duì)接，方便項(xiàng)目的快速推進(jìn)。三是預(yù)估結(jié)構(gòu)成本，提高拿地成本的準(zhǔn)確性。

中梁地產(chǎn)：拿地前結(jié)構(gòu)資料收集及技術(shù)指引附表

No.2

指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)，提高全周期參與感

【案例】：

案例來(lái)源：《中南置地地基與基礎(chǔ)選型指引及管控辦法》（試行）

下圖 5-5 地質(zhì)剖面為南側(cè)一排建筑地勘剖面，北側(cè) 16#、17#樓采用管樁。原方案-2F 地庫(kù)設(shè)置在右側(cè)，-1F 設(shè)置在左側(cè)（紅線為基底標(biāo)高），左側(cè) 20#未到持力層，需要打管樁，右側(cè) 18#則需挖除約 3m 的老粘土，方案不合理。優(yōu)化方案將-2F 地庫(kù)設(shè)置在左側(cè)，-1F 設(shè)置在右側(cè)（黑線為基底標(biāo)高），優(yōu)化調(diào)整后，18#、20#均可取消管樁，采用天然地基。

5-5 地質(zhì)剖面

原設(shè)計(jì)（斜線區(qū)域?yàn)?2F）

優(yōu)化后（斜線區(qū)域?yàn)?2F）

No.3

方案階段，結(jié)構(gòu)前置設(shè)計(jì)

實(shí)施性方案設(shè)計(jì)階段，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)專業(yè)提前介入，提前確定如下內(nèi)容：

① 確定結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。戶型大樣階段，結(jié)構(gòu)提前布置墻、梁、板、柱，確定一個(gè)戶型一個(gè)結(jié)構(gòu)布置類型，減少相同戶型不同設(shè)計(jì)人帶來(lái)的結(jié)構(gòu)布置不統(tǒng)一。

② 確定車庫(kù)的樓蓋類型，保證建筑凈高的可實(shí)施性和經(jīng)濟(jì)性。

【案例】：相鄰地勘對(duì)比，確定本項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)

案例來(lái)源：越秀地產(chǎn)北方區(qū)域設(shè)計(jì)優(yōu)化管控手冊(cè)

越秀地產(chǎn)北方區(qū)域設(shè)計(jì)優(yōu)化管控手冊(cè)

No.4

施工圖階段，重視成本管控

（1）控制結(jié)構(gòu)荷載

嚴(yán)格按照甲方提供的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行荷載的輸入，不允許出現(xiàn)荷載超配的問題出 現(xiàn)，降低結(jié)構(gòu)成本。

荷載取值注意事項(xiàng)：①多層住宅樓梯活荷載2.0；②當(dāng)墻體上有門窗洞時(shí)，應(yīng)考慮折減荷載，墻體計(jì)算高度應(yīng)減去相應(yīng)梁高或者板厚；

③勾選程序自動(dòng)計(jì)算樓屋面板自重時(shí)，可能導(dǎo)致板自重取值偏大。例如混凝土容重取26KN/m3，板厚120mm，則自重偏大（26-25）*0.12=0.12KN/m2，可在手工輸入的面層恒載中扣除0.12KN/m2。

④樓面恒荷載應(yīng)嚴(yán)格按建筑構(gòu)造做法計(jì)算，不得隨意放大（特別是地暖、屋面等面層荷載）。

⑤采用大跨度板時(shí)，隔墻荷載宜按實(shí)際考慮（盈建科可按板間荷載輸入）。⑥基礎(chǔ)設(shè)計(jì)考慮上部結(jié)構(gòu)的活載折減，但不考慮消防車荷載。

【案例4】消防車荷載范圍超大，成本增加

案例來(lái)源：祥生地產(chǎn)

（2）控制樁基選型，對(duì)方案比選，如有可能先行試樁

【案例】案例來(lái)源：越秀地產(chǎn)北方區(qū)域設(shè)計(jì)優(yōu)化管控手冊(cè)

試樁提高單樁承載力，降低成本

（3）基坑支護(hù)，對(duì)方案比選

當(dāng)坑深較淺，土質(zhì)較好，無(wú)地下水影響且具有放坡空間時(shí)，宜優(yōu)先采用自然放坡開挖；當(dāng)不具備放坡開挖條件而需要支護(hù)時(shí)，宜優(yōu)先采用土釘墻、復(fù)合土釘墻、重力式擋土墻（兼止水帷幕）等簡(jiǎn)單支護(hù)方式；當(dāng)簡(jiǎn)單支護(hù)無(wú)法解決問題時(shí)，可采用懸臂單排樁、單排樁加錨桿、懸臂雙排樁、SMW 工法樁加錨桿或雙排工法樁體系；不具備錨桿使用條件或錨桿提供的支承剛度無(wú)法滿足位移控制要求時(shí)，宜采用排樁+內(nèi)支撐體系；排樁的承載力或剛度難以滿足要求時(shí)，宜采用地下連續(xù)墻+內(nèi)支撐體系，此時(shí)為提高地下連續(xù)墻的綜合利用率，平抑其較高的造價(jià)，可優(yōu)先采用地下連續(xù)墻與地下室外墻兩墻合一的結(jié)構(gòu)方案。

（4）控制地下基礎(chǔ)類型

基礎(chǔ)選型應(yīng)根據(jù)勘察報(bào)告和當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)綜合考慮，選擇經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式?；A(chǔ)的選擇次序?yàn)椋禾烊坏鼗鷱?qiáng)夯→CFG等復(fù)合地基→預(yù)應(yīng)力管樁→鉆孔灌注樁→人工挖孔樁，根據(jù)不同的地質(zhì)情況按順序選擇。鉆孔灌注樁應(yīng)首先考慮后壓漿技術(shù)提高單樁承載力。

（5）控制整體計(jì)算參數(shù)

案例來(lái)源：越秀地產(chǎn)

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理專業(yè)性極強(qiáng)，大處著手控成本，當(dāng)然還有很多的管控手段和措施，不再一一列舉。

No.5

重視結(jié)構(gòu)專業(yè)，更重視建筑體驗(yàn)感，跨專業(yè)思維

【案例】：

案例來(lái)源：萬(wàn)建林

方案階段設(shè)置了通陽(yáng)臺(tái)，施工圖階段未領(lǐng)會(huì)意圖在主臥室與客廳之間設(shè)置了剪力墻，且肢長(zhǎng)較長(zhǎng)。一般主臥帶通陽(yáng)臺(tái)都需要考慮在主臥與客廳的之間的陽(yáng)臺(tái)封墻，主臥擴(kuò)大。

原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻布置

●優(yōu)化方法：

取消主臥與客廳間的剪力墻

可以修改的標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻布置

No.6

“政策““新技術(shù)”加持，結(jié)構(gòu)專業(yè)擴(kuò)容升維，不容錯(cuò)過

這幾年，裝配式建筑的浪潮席卷建筑行業(yè)，給建造方式帶來(lái)了革命性的變化，中國(guó)裝配式建筑目前的發(fā)展依然處于初級(jí)階段，屬于結(jié)構(gòu)裝配為主；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理應(yīng)重視方案階段裝配式建筑的方案選定，目前階段應(yīng)主導(dǎo)裝配式建筑的方案，在建筑方案中擁有更多的話語(yǔ)權(quán)。

賀加棟《甲方視角下裝配式評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)的路徑》

這幾年開發(fā)商大力的推廣鋁模技術(shù)，雖然鋁模技術(shù)屬于施工范疇，但對(duì)建筑方案影響較大，如全現(xiàn)澆外墻對(duì)建筑線條的限制、對(duì)保溫做法的限制以及對(duì)方案中結(jié)構(gòu)構(gòu)件的布置，這些都是其他專業(yè)無(wú)法掌握和控制的。

如項(xiàng)目采用全現(xiàn)澆外墻等工藝，應(yīng)在方案中考慮施工工藝對(duì)建筑方案的影響，結(jié)構(gòu)專業(yè)勢(shì)必要發(fā)揮更大的作用。

碧桂園《鋁模施工圖深化以及配板深化要點(diǎn)》

No.7

營(yíng)銷思維、成本思維加持，思考階段更具全面性

【案例】：營(yíng)銷思維

取消標(biāo)準(zhǔn)層客廳和臥室之間的剪力墻，把山墻剪力墻加長(zhǎng)400（增加抗扭，且此處無(wú)需加樁），縱向剪力墻加強(qiáng)，優(yōu)化樓面梁布置。經(jīng)優(yōu)化后，客廳死空間沒有了，頂棚梁也沒有了。

優(yōu)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層剪力墻布置

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