控規(guī)大調(diào)整背后，究竟有何深意？近日，南京多區(qū)土地規(guī)劃迎來密集調(diào)整。

上半年以來，南京各區(qū)資規(guī)部門頻繁發(fā)布規(guī)劃調(diào)整批前公告，一大批土地或者擬改變用地性質(zhì)、或者擬調(diào)整容積率和建筑限高等。其中涉及區(qū)塊，包括——

河西中奧體東綠博園宅地 河西中海玥花園附近宅地 仙林湖老年公寓變低密住宅 江寧上秦淮科研用地變宅地 江寧百家湖湖北住宅面積增大 江寧東山商業(yè)用地改商住混合 商辦用地改商業(yè)用地 增加幼托用地輻射半徑 增加沿線公園綠化 ……

這批土地規(guī)劃調(diào)整，除了可以增加主城住宅供應——常規(guī)商品房、自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)渥的二線低密改善，此外還包括部分區(qū)塊濱水商業(yè)開發(fā)、教育用地等城市更新/基礎(chǔ)配套的完善。

(資料圖)

值得關(guān)注的，這批土地多數(shù)已列入資規(guī)部門下半年市區(qū)供地計劃。此次調(diào)整背后，不僅讓人聯(lián)想到，7月以來，南京陸續(xù)發(fā)布了多條涉及城市更新相關(guān)的一系列紅頭文件。

城市更新涉及拆遷、基建、就業(yè)發(fā)展等多個行業(yè)，社火意義重大。落到房地產(chǎn)市場，將是釋放土地價值、增加土儲和提升區(qū)域活力的重要途徑，也會影響未來城市發(fā)展格局。

01.

容積率2.2 限高80m

河西中新增大體量宅地

近日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《河西新城區(qū)中部地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》MCe030-01規(guī)劃管理單元圖則修改 (公眾意見征詢)，MCe030-01-08地塊用地性質(zhì)由Rb商住混合用地變更為R2二類居住用地，容積率<2.2，用地面積為7.21 公頃。

擬變更地塊位置優(yōu)越，緊靠地鐵10號線與在建的地鐵9號線一期換乘站“綠博園站”，西側(cè)為綠博園，南側(cè)為上新河初級中學，東側(cè)為奧體新城青桐園，北側(cè)為空地，目前現(xiàn)狀主要為臨時施工場地和空地。

本次規(guī)劃修改前MCe030-01-08 地塊為 Rb 商住混合用地，用地面積為 7.71 公頃，容積率≤5.0，控制高度未賦值，綠地率>30%，建筑密度<40%;MCe030-01-11地塊為 G1 公園綠地，用地面積為 0.68 公頃。

規(guī)劃修改后MCe030-01-08 地塊為R2 二類居住用地，用地面積為7.21 公頃，容積率<2.2，建筑密度<25%，控制高度≤80m，其余指標不變；MCe030-01-11 地塊公園綠地用地面積為 1.17 公頃，其余指標不變。

調(diào)整后，容積率2.2，限高80米，明確了公園綠地面積，按照容積率和建筑限高看，后期大概率會建小高層+洋房住宅。目前周邊暫無新房在售，附近二手房掛牌均價在6.5-7萬/㎡。

02.

河西中新增2幅mini宅地

其中一幅將于本月25日競價

確切地說，擬調(diào)整用地指標的海玥附近這兩幅地塊，出讓面積都不大。

其中07地塊（即2023G42）將于本月25日出讓，起拍樓面價：37533元/㎡，最高樓面限價：42943元/㎡。

傳聞上海建工（有望打造海玥花園二期）、萬科（旗下高端產(chǎn)品系）這兩家房企拿地意向度較高。

具體來看：

①MCe030-09地塊

09-07、08地塊，位于怡康街與黃山路交叉口東南側(cè)，用地面積約4.77公頃。現(xiàn)狀主要為臨時停車場、汽車維修和蘇建艷陽居小區(qū)。

地塊西側(cè)為天成苑，東側(cè)為騰達雅苑，南側(cè)為臨時工棚，北側(cè)為虹苑新寓。

其中09-07地塊，原本為S41公共交通場站用地，用地面積約0.75公頃；

本次規(guī)劃修改后，09-07地塊為R21二類住宅用地，用地面積為1.85公頃，容積率≤ 2.4，建筑密度≤ 22%，控制高度≤ 80米，綠地率≥35%；將于8月25日競價出讓。

09-08地塊為R2二類居住用地，用地面積為2.92公頃，其他指標保持不變。出讓時間待定。

②MCe030-13-02地塊

13-02地塊位于興隆大街與泰山路交叉口西南側(cè)，用地面積約6.31公頃?，F(xiàn)狀主要為建鄴區(qū)涉案車輛保管站及舜天產(chǎn)業(yè)園。

地塊西側(cè)為臨時工棚，東側(cè)為江蘇中煙南京卷煙廠，南側(cè)為金夢都賓館，北側(cè)為新都市產(chǎn)業(yè)園。

13-02地塊規(guī)劃修改后為R2二類居住用地，用地面積為5.5公頃，其他指標不變。

該地塊周邊還有一些廠房未搬遷，具體出讓時間待定。

目前河西中開發(fā)接近尾聲，宅地本就稀缺，如今這兩幅宅地的出現(xiàn)，容積率控制在2.4，不算高，預計會打造18層及以下小高層，做大面積改善。

03.

仙林湖老年公寓用地改低密宅地

容積率1.2 兩幅地緊鄰高科豪宅

出于進一步提升仙林湖整體居住品質(zhì)、提高醫(yī)院周邊用地配套開發(fā)考慮，資規(guī)部門擬對仙林湖南側(cè)省中醫(yī)院旁的老年公寓用地作規(guī)劃調(diào)整。

規(guī)劃調(diào)整將15-17老年公寓用地，拆分成15-17和15-31兩幅的二類居住用地，地塊東側(cè)沿華佗路增加了10米寬街旁邊綠地。

修改后15-17用地面積3.08公頃；15-31用地面積3.11公頃，綠地率≥30%，容積率均為1.2，建筑高度18米

值得一提的是，這兩幅地，容積率指標與高科紫星堂一致，且兩幅地就緊靠高科紫星堂，2幅宅地基本可以提前鎖定千萬級平墅改善。

仙林自然環(huán)境優(yōu)渥，依山傍水，人文氛圍濃厚，低密度改善需求強烈，無論是早前高科紫薇堂還是復地大魚VILLA，市場反響都不錯，這兩幅低密宅地入市，將進一步提升板塊高端改善的供給。

04.

江寧核心區(qū)三大區(qū)域控規(guī)調(diào)整

減少上商辦增加幼兒園、涉宅供應

此次調(diào)整涉及江寧核心區(qū)、上秦淮云臺山河以北新增宅地，而之前經(jīng)常抱怨的核心區(qū)沒地沒新房，現(xiàn)在百家湖片區(qū)一住宅用地面積直接增加！

1、江寧核心區(qū)宅地擴大，學校、綠地增加。

①楊家圩-東山一帶控規(guī)調(diào)整

修改的地塊，一幅靠近江寧熱盤朗詩玲瓏新亭，本來的宅地，分出來一塊給幼托用地；另外一幅靠近仁恒金融城G93，58—10地塊由商業(yè)用地調(diào)整為商住混合用地（Rb）。

具體來看：

擬調(diào)整地塊分為南北2處，北側(cè)地塊位于江寧東山（地塊1），東至竹山路、南至竹新路、西至駱村路、北至翠園路，面積約4.09公頃；南側(cè)地塊靠近楊家圩仁恒金融城G93（地塊2），東至興寧路、南至金山路，面積約0.68公頃。

調(diào)整內(nèi)容：

?增加幼兒園服務半徑（近朗詩玲瓏新亭）

將規(guī)劃興寧路以西、金山路以北幼兒園調(diào)整至竹山路以西、竹新路以北，用地面積約0.81公頃，容積率≤1.0、建筑密度≤35％、建筑高度≤15米、綠地率≥30％，班級數(shù)不變。在控制條文中明確：“地塊南側(cè)需沿竹新路設(shè)置連續(xù)的公共開敞空間，并與竹新路兒童友好街區(qū)一體化設(shè)計。”

?減少商辦用地（近楊家圩仁恒金融城G93）

將62—11地塊規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地（B1），用地面積不變，容積率≤1.2、建筑密度≤50％、建筑高度≤24米、綠地率≥20％；尊重現(xiàn)狀，將58—10地塊調(diào)整為商住混合用地（Rb），并結(jié)合地籍權(quán)屬優(yōu)化地塊邊界。

值得注意的是，這幅地塊就是仁恒G93地塊，其中將62—11地塊規(guī)劃用地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地(B1)。

當時公示圖規(guī)劃調(diào)整的位置顯示的是商辦用地， 此次直接修改為商業(yè)用地，建筑高度≤15米， 預計未來是不高于5層商業(yè)。

這對于仁恒G93地塊住宅是一個大利好，按照原規(guī)劃商辦用地的高度肯定會比商業(yè)高，未來對住宅肯定會有一定的影響。

此次改為商業(yè)用地，未來仁恒G93地塊的A2棟樓的視野會相當不錯。

?百家湖硅巷宅地面積擴大，工廠用地調(diào)整。

從修改前來看，地塊附近原本有一些閑置廠房，修改后，住宅面積明顯增大。

擬修改地塊位于江寧區(qū)百家湖片區(qū)西北側(cè)，通淮街以東、利源路以西、秦淮路以南、勝利路以北，用地面積約14.09 公頃。

修改方案：

將原 07-01 地塊二類居住用地(R2) 調(diào)整至董村路以北、利源路以西用地，面積 3.20 公頃，容積率≤1.1，建筑高度≤15m，相比于調(diào)整前，住宅用地面積增加1.14公頃。 將 06-10 地塊小學用地(A33a）向西微調(diào)，調(diào)整至通淮街以東、董村路以北，用地面積 5.59 公頃；將 06-05 地塊幼托用地 (Rax) 調(diào)整至小學東南側(cè)，用地面積0.60 公頃。 將原 06-04 地塊居住社區(qū)中心用地 (Aa) 調(diào)整至通準街以東、董村路以南，用地面積 1.69 公頃；將原 07-02 地塊基層社區(qū)中心用地 (Rc) 調(diào)整至居住社區(qū)中心北側(cè)，用地面積 0.30 公頃，結(jié)合社區(qū)中心規(guī)劃設(shè)置 1 處綜合公園用地 (G1a)，用地面積 0.70 公頃。 優(yōu)化道路交通，將勝太四路西延至通準街，取消勝太二路勝太四路至董村路段，并優(yōu)化沿線用地邊界。 根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求，微調(diào) 06-06 地塊加油加氣站用地(B41)位置，同步微調(diào)相鄰 科研設(shè)計用地 (B29a)和 公園綠地 (G1) 用地邊界。

調(diào)整后，區(qū)域內(nèi)將拆分為兩幅宅地，北側(cè)是5月象嶼拿下的G16地塊（即象嶼華發(fā)鉑萃云灣），預計9、10月份上市；南側(cè)是2023G44地塊，將于8月25日公開競價。 起拍樓面價： 18535 元/㎡， 最高樓面限價： 21121 元/㎡。

上半年以來，江寧核心區(qū)關(guān)注度增加，先有象嶼13輪競價觸頂，以搖號方式拿下硅巷G16地塊，緊接著東山G39被聯(lián)發(fā)觸頂拿下，本月將出讓G44地塊預計也會引發(fā)爭搶。

2、上秦淮云臺山河以北新增三幅宅地。

江寧上秦淮規(guī)劃調(diào)整，科研用地變宅地，公建用地變教育用地。

擬修改地塊內(nèi)現(xiàn)狀為臨時工棚和空地。原來大部分是科研用地，而現(xiàn)在變更為住宅用地，意味著上秦淮1.0住宅面積將進一步開發(fā)。

擬修改地塊位于江寧區(qū)未來科技城片區(qū)西南側(cè)，機場高速以東、蘇源大道以西、白塘路以南、云臺山河以北。用地面積約46.51公頃，緊鄰銀城旭輝云臺天境、恒大悅瀾灣。

修改方案：

將家園中路東側(cè)原 03-03 地塊部分 科研設(shè)計用地 (B29a)、03-07 地塊 科研設(shè)計用地 (B29a)、03-11 地塊 二類居住用地 (R2)和03-12 地塊 體育用地 (A4)調(diào)整為二類居住用地(R2)、基層社區(qū)中心用地(Rc)和街旁綠地(G1c), 其中：二類居住用地面積 16.72 公頃（容積率≤2.2，建筑高度≤60m）、基層社區(qū)中心用地面積 0.31 公頃、街旁綠地面積 0.50 公頃。 將原 03-09 地塊 公建預留用地 (Ak)調(diào)整為 2.84 公頃的居住社區(qū)中心用地(Aa)、3.75 公頃的 小學用地 (A33a)、0.61 公頃的 幼托用地 (Rax)和 0.48 公頃的街旁綠地(G1c)。 優(yōu)化道路交通，在居住用地之間新增一條18米寬的城市支路，將云臺山河路 由18米拓寬至26米 ，并優(yōu)化沿線用地邊界。

3、江寧三山板塊新增2幅宅地。

6月，南京規(guī)劃局與自然資源局發(fā)布規(guī)劃——《南京東山副城機場高速公路以西地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》NJNBd031-09、NJNBd030-01、05規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）。

其中一幅地塊江寧將軍山南麓別墅區(qū)，容積率≤1.1，建筑高度≤15m，總用地面積8.23公頃，預計未來將打造低密住宅。

項目區(qū)位：擬修改地塊位于江寧機場高速公路以西片區(qū)，寧丹大道以東、將軍大道以西、將軍山以南、牛首山河以北區(qū)域內(nèi)，用地面積共 11.5 公頃。

現(xiàn)狀情況：擬修改 NJNBd031-09-05、06，NJNBd030-05-04、14 地塊內(nèi)現(xiàn)狀為空地；NJNBd030-01-14 地塊內(nèi)現(xiàn)狀為臨時工棚。

修改方案：

將NINBd031-09-05 科研設(shè)計用地(B29a)調(diào)整為二類居住用地 (R2)、用地面積 2.99 公頃，容積率≤1.1，建筑高度≤15m；將NINBd031-09-06 消防用地(U31) 調(diào)整為基層社區(qū)中心用地(Rc)用地面積 0.5 公頃。 ●將原 NINBd031-09-06 地塊 消防用地 (U31)調(diào)整至 NINBd030-01-14 地塊 市政預留用地 (Uk)內(nèi)，用地面積 0.5 公頃 ●消防用地北側(cè)新增一條 12 米寬的城市支路，并優(yōu)化兩側(cè)用地邊界。 ●將NINBd030-05-04、14 科研設(shè)計用地 (B29a)合并調(diào)整為 二類居住用地 (R2)，用地面積 5.24 公頃，容積率≤2.2，建筑高度≤60m。

控規(guī)調(diào)整，一方面是對現(xiàn)有資源有效整合，激發(fā)更多經(jīng)濟活力和創(chuàng)新潛能；另一方面做到有側(cè)重點補給，提升土地利用效率，推動整體建設(shè)。

就南京 土地 控 制指標來看，減少了商辦用地空間，增加了學校用地、低容積地塊和公園綠地集中設(shè)置，以后住房選 擇將 更 加 多樣化 。

影響：

1、對頭部板塊、成熟核心區(qū)，可提升主城土地價值吸引力，改善商品房供給不平衡的情況； 隨著板塊能級提升，未來會有更多的人才流、資金流涌入，需要有更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，來滿足人居進階需求；

2、新城區(qū)域，低密度宅地供應在增加，是對沖樓市兩極分化，保障剛性和首改家庭居住需求的大力響應。

總體來看，不是啥壞事，城市更新框架下，規(guī)劃調(diào)整將會是常態(tài)。

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