政策潮來了！

自724會議開過后，利好消息越來越多。27日住建部又發(fā)話，落實(shí)降首付、降利率、降稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸。

8月1日，央行又召開2023年下半年工作會議。

(資料圖)

要求，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

并再度表態(tài)存量房貸利率。

——“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”！

這也是自7月14日央行公開回應(yīng)支持和鼓勵(lì)存量房貸利率下調(diào)以來的二度發(fā)聲存量房貸利率。

且表達(dá)比上次更加明確了。

已然從“支持和鼓勵(lì)”變?yōu)榱恕爸笇?dǎo)”！

這也意味，這事已經(jīng)沒有懸念，存量房貸利率下調(diào)已板上釘釘。

預(yù)計(jì)接下來，或?qū)⒂邢嚓P(guān)文件出臺。

那么，目前什么進(jìn)展呢？

從央行公開表態(tài)支持和鼓勵(lì)存量房貸利率下調(diào)，已經(jīng)過去半個(gè)多月了，各地落地情況如何？

好消息是，已經(jīng)有銀行在“試探”。

興業(yè)銀行廣州分行已率先出招，推出了存量房貸利率1年期利率優(yōu)惠券。

不過，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn)。

尚未大量推廣。

廣州部分銀行也已就存量房利率調(diào)整開展調(diào)研和收集需求。

并表示“待監(jiān)管部門進(jìn)一步政策指導(dǎo)后再制定相關(guān)的管理辦法和實(shí)施方案?！?/p>

南京本地城商行透露，銀行內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)口頭通知。

未來會調(diào)降存量貸款利率。

主要調(diào)節(jié)的點(diǎn)在于LPR基礎(chǔ)上的浮動利率。

比如之前的利率是LPR加5個(gè)基點(diǎn)，降為3個(gè)基點(diǎn)，類似這樣。

此外，還有刷爆朋友圈的常州部分銀行、中山農(nóng)業(yè)銀行的“烏龍”事件。

一個(gè)稱：已有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。

但隨后這幾個(gè)重要字眼卻被刪除。

一個(gè)被曝，已有客戶收到存量房貸利率“直降”短信通知。

但卻被農(nóng)行辟謠，稱：“相關(guān)內(nèi)容為客戶因LPR下調(diào)導(dǎo)致的利率調(diào)整，與存量房貸利率調(diào)降無關(guān)。

我行目前暫未收到有關(guān)存量利率調(diào)整的政策文件?！?/p>

還有消息說，武漢某國有大行也在開會研究。

真真假假，皆熱議不斷。

由此足見，大家對此事的關(guān)注度。

全國房奴都在翹首以盼。

那么，天津呢？

天津存量房貸利率，下調(diào)了嗎？

針對此，365摸底了天津多家銀行，均表示：暫未執(zhí)行。

建設(shè)銀行工作人員回復(fù)道：目前并未接到有關(guān)部門的正式通知。

我行將積極與監(jiān)管部門作好對接，如果有新的進(jìn)展，會在第一時(shí)間跟進(jìn)，并做好貫徹落實(shí)。

工商銀行工作人員表示：我行已經(jīng)關(guān)注到存量房貸利率下調(diào)的新聞，但目前還沒有收到正式的文件，可以持續(xù)關(guān)注。

如果有正式文件，我們會第一時(shí)間發(fā)布到官網(wǎng)或者公眾號。

中信銀行也表示，還沒下細(xì)則，所以尚未執(zhí)行。

此外，渤海銀行、上海銀行、華夏銀行等，目前也都還沒有落地。

都在等各個(gè)總行的政策。

“沒有上面的政策出來，下面暫時(shí)都不會動?！?/p>

可以肯定，降是一定會降。這是大勢所趨。

央行都已經(jīng)發(fā)話，響應(yīng)是早晚的事。

歷史上也已有過先例。

2008年10月，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將存量房貸利率下限調(diào)整至基準(zhǔn)利率的七折。

而且，高存量房貸利率所帶來的問題，已相當(dāng)突出。

一邊是一降再降的新增房貸，一邊是高高在上的存量房貸。

新舊利率差極大。

加之收入預(yù)期下降，倒逼“提前還貸”的現(xiàn)象越來越多。

今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。但個(gè)人住房貸款余額總體卻還略微減少一點(diǎn)。

主要原因就是，理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。

更重要的是，與大基調(diào)有悖。

現(xiàn)在，從上到下都在想方設(shè)法“促消費(fèi)”。

包括7月31日發(fā)改委的擴(kuò)消費(fèi)20條，洋洋灑灑4500多字，字字句句都在圍繞著刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需展開。

并且，還把“住房”歸到了大宗消費(fèi)里。

態(tài)度可見一斑。

很明顯，扎堆提前還貸，讓錢“睡”在銀行里，不僅不是促消費(fèi)，還是在拖促消費(fèi)的后腿。

即便沒有提前還貸，背負(fù)著那么高的房貸利率，也沒了消費(fèi)的欲望和潛力。

并不利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

所以，無論從哪個(gè)角度，都勢必會調(diào)整。

現(xiàn)在的問題是，如何降？降多少？

之所以遲遲還未有銀行真正執(zhí)行，關(guān)鍵原因也在于此。

央行給出了兩種下調(diào)方式：

1）商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定。

2）新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

客觀說，第一種，不太現(xiàn)實(shí)。

倒不是說技術(shù)上有多難。

2008年那么大范圍的調(diào)降，以及LPR利率全面換軌等，都已有經(jīng)驗(yàn)可循。

難的是，標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一。

央行此次并未強(qiáng)制下文，只是口頭“鼓勵(lì)和支持”，主動權(quán)交給了銀行。

讓銀行去與借款人自主協(xié)商修改合同，以降低房貸利率。就好比，讓銀行主動去“割肉”。

沒有逼到一定份上，肯定是不愿意的。

再者，自主協(xié)商，銀行自然是能少讓利就少讓利，而買房人則希望降越多越好。

本身就很矛盾，如何達(dá)成統(tǒng)一？

以銀行的意愿為準(zhǔn)，還是以買房人的意愿為準(zhǔn)？

處于弱勢的買房人又拿什么去跟銀行談判、協(xié)商？

所以，這一方式，實(shí)現(xiàn)起來很難。

相比之下，第二種“轉(zhuǎn)按揭”的方式，實(shí)現(xiàn)的概率更大。

何為“轉(zhuǎn)按揭”？

說白了，就是從B銀行新貸一筆低利率的，置換掉原來A銀行高利率的。

其實(shí)，帶押過戶也是一種轉(zhuǎn)按揭。

這種方式，是通過發(fā)揮市場競爭的原則，去倒逼銀行讓利。

去搶房貸業(yè)務(wù)。

畢竟，個(gè)人房貸一直被視為“銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤”，是一種優(yōu)良資產(chǎn)。

只要有一家喊出來，就會引發(fā)鯰魚效應(yīng)。

事實(shí)上，2008年那次存量房貸利率調(diào)降，就是一些小銀行率先推出，以七折的低利率和免費(fèi)辦理同名轉(zhuǎn)按揭挖了大行的墻角。

帶動得大行也紛紛下調(diào)，以留住優(yōu)質(zhì)房貸客戶。

眼下的情況是，各銀行都在等。

一等，總行進(jìn)一步的執(zhí)行細(xì)則，包括要按什么條件、什么標(biāo)準(zhǔn)、什么流程調(diào)降等。

二看，有沒有銀行動手。

敵不動，我不動；敵若動，我先動。

現(xiàn)在普遍的，銀行有錢放不出去，所以肯定會有銀行迫于競爭壓力出手。

舍小利撬大市場。

當(dāng)然，站在咱買房人角度，自然樂見其成。

早就盼著政策落地了。

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