買賣房屋有稅費(fèi)新政？7月25日，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)優(yōu)惠就高達(dá)數(shù)十條，引發(fā)多方關(guān)注。

(資料圖)

不過，經(jīng)多方查證發(fā)現(xiàn)，這并非發(fā)布購房稅費(fèi)新政，而是對(duì)以往稅費(fèi)優(yōu)惠政策的梳理。

可以說，正是因?yàn)榻跇鞘谐山蛔邉?shì)起伏不定，市場(chǎng)情緒不穩(wěn)，以至于政策面的風(fēng)吹草動(dòng)，都格外引人注目。

在今年4、5月，樓市成交有所走高，市場(chǎng)似乎出現(xiàn)一定的回暖跡象，但隨著今年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)發(fā)布，一些指標(biāo)的變化引發(fā)關(guān)注。

7月24日，中央政治局會(huì)議指出，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月27日，官方消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹指出，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

業(yè)內(nèi)指出，這是房地產(chǎn)政策傳達(dá)出調(diào)整優(yōu)化的強(qiáng)烈信號(hào)，發(fā)令槍已響，利好政策將逐步落地。

在這背后，我國樓市發(fā)生了什么，何時(shí)企穩(wěn)？

圖/圖蟲創(chuàng)意

發(fā)令槍打響

7月24日，中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)政策傳達(dá)出調(diào)整優(yōu)化的強(qiáng)烈信號(hào)，下半年在需求端和供給端有望加大政策支持力度。

7月25日，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)優(yōu)惠就高達(dá)數(shù)十條，這一消息一度被解讀為買賣房屋有稅費(fèi)新政，引發(fā)多方關(guān)注。

不過，經(jīng)多方查證發(fā)現(xiàn)，這并非發(fā)布購房稅費(fèi)新政，而是對(duì)以往稅費(fèi)優(yōu)惠政策的梳理。12366稅務(wù)咨詢熱線工作人員告訴中國新聞周刊，目前沒有最新的購房稅收政策變動(dòng)文件，一旦有最新變動(dòng)，會(huì)第一時(shí)間通過官網(wǎng)發(fā)布。

分析人士表示，此次對(duì)諸多優(yōu)惠政策進(jìn)行了梳理，更好釋放稅費(fèi)政策寬松的信號(hào)和導(dǎo)向。

“提振信心、防控風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)轉(zhuǎn)型是未來房地產(chǎn)政策的主要方向，這需要從供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力”，浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙表示，在供給側(cè)方面，為優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)性，不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體的自回血和自造血功能。在需求側(cè)方面，應(yīng)進(jìn)一步降低首套房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，支持住房剛性需求；同時(shí)，降低二套房首付比例及貸款利率，釋放改善性需求，比如目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

7月27日，中國建設(shè)報(bào)報(bào)道稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹近日召開企業(yè)座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，這是住建部釋放重磅利好，打響房地產(chǎn)政策優(yōu)化的發(fā)令槍！預(yù)計(jì)核心城市政策將加快落地，一是降低購買首套住房首付比例和貸款利率，二是個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，三是落實(shí)稅費(fèi)減免。

陳文靜進(jìn)一步表示，此外，預(yù)計(jì)過去市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價(jià)政策，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)；優(yōu)化限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；特別是針對(duì)多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

市場(chǎng)低迷

樓市政策優(yōu)化的背后，正是在2023年上半年，房地產(chǎn)投資的實(shí)際狀況要比數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來的更低迷。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年6月底，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%；住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

一方面，2022年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降為5.4%，創(chuàng)出新低，今年的情況在去年的基礎(chǔ)上又下降7.9%，兩個(gè)數(shù)據(jù)疊加，意味著2023年上半年房地產(chǎn)投資額相比于2021年上半年下降超10%，降幅較大，且持續(xù)下滑。

另一方面，上半年房地產(chǎn)企業(yè)房屋施工面積79.2億平方米，同比下降6.6%。其中，今年上半年房屋新開工面積是49880萬平方米，同比下降24.3%；住宅新開工面積36340萬平方米，同比下降24.9%。

植信投資研究院高級(jí)研究員耿欣欣告訴中國新聞周刊，房地產(chǎn)投資依舊低位運(yùn)行，尤其是新開工和施工面積的進(jìn)一步下滑，拖累房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)大，房企投資信心不足。

從銷售數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)此前的回暖態(tài)勢(shì)又出現(xiàn)了快速反轉(zhuǎn)。

今年前5個(gè)月，商品房的銷售面積只下降了0.9%，商品房的銷售額還同比上漲了8.4%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定的好轉(zhuǎn)跡象。但是從上半年來看，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，僅增長(zhǎng)1.1%。這意味著，6月份，全國商品房銷量出現(xiàn)了嚴(yán)重的下滑。

數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國商品房銷售面積為13075萬平方米，同比下降28%；銷售額為13305億元，同比下降25%。

耿欣欣表示，上半年，房地產(chǎn)銷售有所企穩(wěn)，但6月市場(chǎng)情緒偏弱，導(dǎo)致二季度住房市場(chǎng)主要指標(biāo)有所波動(dòng)。

在房?jī)r(jià)變動(dòng)方面，從上半年新房市場(chǎng)來看，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有31個(gè)，同比上漲城市有27個(gè)，保持有漲有跌的態(tài)勢(shì)；與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有7個(gè)，同比上漲城市有6個(gè)，有9成以上的城市二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比都出現(xiàn)了下降。

對(duì)此，耿欣欣分析認(rèn)為，上半年新房?jī)r(jià)格在平穩(wěn)中出現(xiàn)了分化，二手房同環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)階段性下降。

范建雙向中國新聞周刊表示，從目前的市場(chǎng)銷售等數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，信心仍舊不足。

對(duì)此，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的節(jié)奏，從一季度的恢復(fù)性反彈回到常態(tài)。

超300條政策出臺(tái)

事實(shí)上，從去年至今，樓市調(diào)控在持續(xù)松動(dòng)。

今年初，央行等明確，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，“因城施策”降低購房成本。同時(shí)，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)“因城施策、精準(zhǔn)施策，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求”。

多個(gè)地方的樓市調(diào)控措施不斷優(yōu)化，“精準(zhǔn)施策”成為政策發(fā)力方向。

6月25日，揚(yáng)州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自7月1日起，在揚(yáng)州市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策，有效期一年。此外，一二線城市如杭州、南京等也在調(diào)整政策，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上半年全國各地共出臺(tái)樓市調(diào)控政策超300條，其中，公積金支持政策、購房補(bǔ)貼政策是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

一方面，從數(shù)量來看，300條政策的規(guī)模已經(jīng)較大；但另一方面，對(duì)比去年同期尤其是去年下半年來看，這300條的數(shù)量還顯得較少。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年下半年，全國各地出臺(tái)的樓市調(diào)控措施高達(dá)500條，這意味著，今年上半年政策數(shù)量只有去年下半年的6成。

“尤其是今年5月以來，政策出臺(tái)的頻次已經(jīng)逐步放緩”，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，這是因?yàn)槿木€城市前期政策出臺(tái)較多，政策空間已經(jīng)非常有限。

以揚(yáng)州為例，經(jīng)過多次調(diào)整，包括今年2月的一次放松，揚(yáng)州限購限售政策基本放開。

與此同時(shí)，市場(chǎng)潛在需求仍然具有一定的規(guī)模。

劉麗杰表示，我國仍處于新型城鎮(zhèn)化較快的發(fā)展階段，居民改善住房的需求強(qiáng)烈，這類住房需求是市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)健康的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

日前，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，“利用相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)中長(zhǎng)期住房需求的中性估算，2030年城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求、舊房更新需求這三項(xiàng)需求總計(jì)約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長(zhǎng)期住房需求雖較最高點(diǎn)有所回落，但仍將維持相對(duì)穩(wěn)定的規(guī)?！?。

不過，鄒琳華表示，未來的需求潛力并不等于現(xiàn)實(shí)需求。

從當(dāng)前的市場(chǎng)看，經(jīng)過一段時(shí)間的回溫之后，市場(chǎng)又快速降溫。

對(duì)此，陳文靜表示，今年前5個(gè)月，隨著積壓需求釋放，市場(chǎng)活躍度整體提升，而進(jìn)入6月，在前期積壓需求釋放完成后，購房需求釋放動(dòng)能減弱，基本面較弱的城市市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，房?jī)r(jià)處于回落階段。

劉麗杰認(rèn)為，目前房地產(chǎn)還面臨一些困難和挑戰(zhàn)，主要是消費(fèi)者預(yù)期不足陷入觀望。

需求被抑

“短期內(nèi)，樓市仍然難以止跌”，范建雙表示，從消費(fèi)者預(yù)期看，有三大因素格外值得關(guān)注：一是消費(fèi)者的收入明顯下降、購買力不足；二是市場(chǎng)各方缺乏信心；三是房?jī)r(jià)過高進(jìn)一步壓縮了部分剛性和改善性需求，導(dǎo)致市場(chǎng)處于供過于求的狀態(tài)。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國居民人均可支配收入19672元，同比名義增長(zhǎng)6.5%；扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.8%。而在去年，全國居民人均可支配收入36883元。

按照目前的收入增速，預(yù)計(jì)全年全國居民人均可支配收入接近4萬元。

與此同時(shí)，上半年，商品住宅銷售面積為51592萬平方米，銷售額為56639億元。據(jù)此測(cè)算，全國商品住宅銷售均價(jià)為11000元/平方米。

如果從全國平均水平來看，一套100平方米的住房?jī)r(jià)格為110萬元，是一個(gè)居民收入的27倍。即使按照一個(gè)家庭兩個(gè)勞動(dòng)力來計(jì)算，也是其家庭收入的13.5倍。

從一二線城市來看，這些城市居民人均可支配收入更高，一些城市能達(dá)到6—8萬元。不過，由于房?jī)r(jià)變動(dòng)系數(shù)遠(yuǎn)高于收入增長(zhǎng)系數(shù)，相較于一些城市人均可支配收入達(dá)到全國平均水平的2倍，而房?jī)r(jià)的變動(dòng)幅度可以達(dá)到3—5倍甚至更高的水平。

這意味著，在部分一二線城市，買房的門檻會(huì)更高。

范建雙表示，在高房?jī)r(jià)下，部分潛在需求難以轉(zhuǎn)為實(shí)際需求，包括剛性和改善性需求。

“未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續(xù)釋放，還需要市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和政策條件等配合?！编u琳華表示。

范建雙表示，只有全面釋放市場(chǎng)流動(dòng)性，從供需兩端發(fā)力，才能讓房企經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)更平穩(wěn)，購房者才能恢復(fù)入市信心。

耿欣欣認(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年樓市有望在各項(xiàng)政策持續(xù)顯效、宏觀經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)等因素的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)回升，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作者：劉德炳

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