吳亞軍的理解是：“這其實(shí)是過(guò)去幾年控房?jī)r(jià)、降杠桿、啟動(dòng)內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)雙循環(huán)的一系列宏觀政策的落實(shí)和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。”

一份尚未正式出臺(tái)執(zhí)行的文件，成為過(guò)去半個(gè)月里地產(chǎn)行業(yè)討論關(guān)注的焦點(diǎn)。

地產(chǎn)圈內(nèi)人士稱其為“三道四檔”，即監(jiān)管部門(mén)設(shè)置了“三道紅線”，將房企分為“紅橙黃綠”四檔，由此來(lái)對(duì)房企融資作出調(diào)控。

據(jù)媒體報(bào)道，8月20日，住建部和央行在北京召集了有12家房企參與的座談會(huì)，會(huì)議內(nèi)容涉及“三道四檔”。

根據(jù)相關(guān)部委網(wǎng)站8月23日發(fā)布的信息，會(huì)議“為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。

近日，3家與會(huì)房企的相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)了“三道四檔”的存在，據(jù)透露，“在會(huì)議開(kāi)會(huì)當(dāng)天作為材料讓各家討論征求意見(jiàn)，會(huì)議結(jié)束后資料就上交”。眼下，當(dāng)中有參會(huì)房企還將要向上遞交反饋意見(jiàn)。

盡管截至發(fā)稿，監(jiān)管的“靴子”尚未明確落地，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感覺(jué)到變化的來(lái)臨。

8月28日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在內(nèi)部發(fā)信稱，盡管龍湖忝列“綠檔”，仍應(yīng)“朝乾夕惕”。

吳亞軍的理解是：“這其實(shí)是過(guò)去幾年控房?jī)r(jià)、降杠桿、啟動(dòng)內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)雙循環(huán)的一系列宏觀政策的落實(shí)和清晰化、可操作化，有利于行業(yè)健康發(fā)展。”

“紅橙黃綠”四檔劃分

按照地產(chǎn)行業(yè)人士的話，在歷年來(lái)房地產(chǎn)資金管控層面，監(jiān)管部門(mén)從未如此細(xì)致地劃定具體臨界線。

據(jù)媒體報(bào)道，這“三道紅線”是指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。

監(jiān)管層根據(jù)房企越線的數(shù)量，將其分為“紅橙黃綠”四檔，并決定有息負(fù)債年增速的上限。

其中，沒(méi)有越線為綠色檔房企，上限為15%;一個(gè)指標(biāo)、兩個(gè)指標(biāo)越線，則會(huì)被分別歸為黃色檔和橙色檔，上限為10%和5%;三個(gè)指標(biāo)均越線的紅檔，則不能新增有息負(fù)債。

踩線的房企不在少數(shù)。

根據(jù)Wind2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，308家上市房企中，紅色檔房企、橙色檔房企、黃色檔房企各有56家、56家和108家，總計(jì)占7成;處在綠檔的房企為96家，占3成。綠色檔房企多為央企、國(guó)企以及負(fù)債情況較好的民企。

8月20日參會(huì)的12家房企各處在不同顏色的檔位。

在該人士看來(lái)，此次的監(jiān)管政策是對(duì)過(guò)往地產(chǎn)調(diào)控思路的延續(xù)，金融監(jiān)管部門(mén)本就對(duì)房地產(chǎn)持警惕態(tài)度，以防止房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，成為威脅金融安全的“灰犀牛”。

“只不過(guò)這一次，監(jiān)管用有息負(fù)債劃出了指標(biāo)，設(shè)定了臨界值。”上述參會(huì)人士稱。

為了提振疫情之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從年初至今的寬松貨幣政策，讓市場(chǎng)對(duì)放松地產(chǎn)宏觀調(diào)控有所預(yù)期。

8月30日，在另一位參會(huì)人士看來(lái)，在此時(shí)重申房地產(chǎn)金融審慎管理制度是一種表態(tài)，顯示了監(jiān)管部門(mén)的決心。

降杠桿時(shí)代來(lái)臨

目前各種消息顯示，“三道四檔”確定了各家房企負(fù)債總量。換而言之，負(fù)債指標(biāo)健康的房企，可以增加的規(guī)模會(huì)大，反之則亦然。

近日，華創(chuàng)證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，若實(shí)施“三道四檔”，未來(lái)房企需要提高存貨周轉(zhuǎn)率，擴(kuò)大預(yù)收款規(guī)模，以降低剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率。

“統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)未達(dá)標(biāo)的房企居多，因此新政落地后，提高存貨周轉(zhuǎn)速度、擴(kuò)大銷售或?qū)⑹嵌鄶?shù)房企的選擇。”該團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中稱。

此外，該團(tuán)隊(duì)還提示，房企銷售回款周期或?qū)⒖s短，以保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的充沛;“短借長(zhǎng)還”的行為或?qū)p少，房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)有望改善。

近日，多位房企人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，在他們看來(lái)，監(jiān)管是鼓勵(lì)房企回歸經(jīng)營(yíng)、避免激進(jìn)擴(kuò)張。

在此約束下，房企若想維持融資端的擴(kuò)張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充沛，而非長(zhǎng)期依靠“借新還舊”維持資金周轉(zhuǎn)。

這或許也意味著，房企正在向過(guò)往高杠桿高周轉(zhuǎn)高負(fù)債模式告別。

從目前各家在業(yè)績(jī)會(huì)上的回應(yīng)來(lái)看，基本對(duì)“三道四檔”積極樂(lè)觀，且表示已主動(dòng)降杠桿、減負(fù)債。

8月26日，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌用“很從容”來(lái)回應(yīng)此事。

他表示，公司早就開(kāi)始調(diào)結(jié)構(gòu)降杠桿降負(fù)債。

萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝也表示，萬(wàn)科有能力有信心適應(yīng)變化。他稱：“萬(wàn)科保持現(xiàn)金為王。”

不少中小房企管理層也認(rèn)為公司自身可以適應(yīng)。

弘陽(yáng)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官申廣平在8月27日業(yè)績(jī)會(huì)上就表示，公司目前滿足三道紅線規(guī)定，也會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持在有財(cái)務(wù)約束下的規(guī)模利潤(rùn)和杠桿的平衡增長(zhǎng)。

在孫宏斌看來(lái)，按照規(guī)定，即使是綠檔的房企負(fù)債增速也不超過(guò)15%，這基本鎖定了房企的增速。

“三道四檔”實(shí)施后，規(guī)模化的房企特別是前十強(qiáng)房企的排位基本會(huì)固化，“沒(méi)有足夠規(guī)模的房企，基本不可能像此前一樣實(shí)現(xiàn)鯉魚(yú)跳龍門(mén)。”孫宏斌認(rèn)為。

旭輝控股董事局主席林中則認(rèn)為，優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)實(shí)施均衡發(fā)展的戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)會(huì)受益于這種政策;對(duì)于依靠高財(cái)務(wù)杠桿以及盈利能力弱的企業(yè)，“三道四檔”的影響可能會(huì)稍大一點(diǎn)。

警惕表外融資

盡管多家房企表示，并不擔(dān)憂融資監(jiān)管的加強(qiáng)，但多位市場(chǎng)人士則認(rèn)為，“三道四檔”實(shí)施細(xì)則需要更加細(xì)化。

“比如處在紅色檔的房企，一旦無(wú)法繼續(xù)獲得增量信貸資金，房企的資金鏈不排除會(huì)斷裂。”8月31日，一位大型國(guó)有銀行信貸部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者這樣說(shuō)道。

該人士同時(shí)也表示，應(yīng)該警惕房企為了降負(fù)債會(huì)使表外融資大量增加的可能性。

近日，標(biāo)普信評(píng)也指出，“三道四檔”將有效控制行業(yè)表內(nèi)財(cái)務(wù)杠桿，但房企仍有可能通過(guò)表外負(fù)債方式獲得外部資金。

過(guò)往時(shí)間里，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)、合作等方式展開(kāi)業(yè)務(wù)。體現(xiàn)在報(bào)表中，是長(zhǎng)期股權(quán)投資在總資產(chǎn)中占比量的提升。

此外，采用合作開(kāi)發(fā)模式的大部分重要信息并未公開(kāi)披露，因此有可能加大市場(chǎng)評(píng)估開(kāi)發(fā)企業(yè)真實(shí)信用指標(biāo)的難度。

“為了降負(fù)債，現(xiàn)階段房企對(duì)債務(wù)進(jìn)行存量管理，但今后會(huì)傾向于借助擴(kuò)大少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模來(lái)降低凈負(fù)債率，一旦聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)的事件增多，明股實(shí)債的風(fēng)險(xiǎn)也可能上升。”上述信貸部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。(時(shí)代周報(bào)記者 楊靜 發(fā)自杭州)

關(guān)鍵詞： 紅橙黃綠 房企分檔