6月24日，金地集團(tuán)旗下子公司以40.24億元總價拿下了位于上海嘉定新城菊園社區(qū)的JDC1-0402單元05-02地塊，溢價率高達(dá)35.48%。早前6月16日，金地也曾以總價24.73億元將上海嘉定區(qū)嘉定新城(馬陸鎮(zhèn))戩浜社區(qū)16-06地塊收入囊中，成交樓面價2.25萬元/平米，溢價率約27.9%。

進(jìn)入6月以來，金地集團(tuán)持續(xù)”加倉”華東區(qū)域。更早前的6月11日，金地總價29.02億元摘得了上海市青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊，成交樓板價36123元/平方米，溢價率達(dá)22.04%。除上海外，6月9日，金地集團(tuán)曾以25.2億元總價包攬南京4宗地，成為當(dāng)日南京土拍市場最大的贏家。

華東區(qū)域銷售承壓

除上海、南京外，金地也在積極布局蘇州區(qū)域，但并不順利。6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局通報(bào)了區(qū)域8家違規(guī)拿地房企，金地集團(tuán)赫然在列。通報(bào)稱，今年4月9日，杭州天霖投資咨詢有限公司和紹興金漢企業(yè)管理咨詢有限公司同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”國有土地使用權(quán)，這兩家企業(yè)的實(shí)際控制人均為金地集團(tuán)。

根據(jù)蘇州市“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的相關(guān)規(guī)定，金地集團(tuán)上述兩家子公司的拿地行為系違規(guī)參與競買行為。因此，蘇州市相關(guān)單位決定對其予以懲罰，違規(guī)拿地房企將被列入國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓失信行為人名單，且3年內(nèi)不得參與蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓活動。

資料顯示，自2015年陽侃上任金地華東董事長之后，蘇州便成為了華東區(qū)域的“重點(diǎn)栽培對象”。在此前后，金地華東以蘇州為大本營成立了蘇南區(qū)域，與南京、上海公司并駕齊驅(qū)。當(dāng)年6月，金地成功競得何山路地塊，實(shí)現(xiàn)了在蘇零的突破。隨著土地儲備的進(jìn)一步提升，金地在蘇州的銷售業(yè)績也有所增長。

然而，今年前5月，金地在蘇州卻表現(xiàn)平平。在業(yè)內(nèi)人士看來，不惜違規(guī)拿地，顯露出金地急于在蘇州加大市場話語權(quán)的迫切性，此外，金地也急需在蘇州擁有自己獨(dú)立操盤的項(xiàng)目。根據(jù)金地財(cái)報(bào)，去年，金地蘇州的簽約銷售額達(dá)到69.4億元，但規(guī)模增長更多依賴合作的方式獲取。當(dāng)期，金地在蘇州的10個在售項(xiàng)目中，其權(quán)益占比超過50%的僅有2個。

合作項(xiàng)目很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰等爭議，堅(jiān)持合作拿地且權(quán)益占比偏少，也將影響到金地的實(shí)際銷售業(yè)績，未來或?qū)⒚媾R后勁不足的局面，上述業(yè)內(nèi)人士稱。進(jìn)入2020年，金地華東區(qū)域在土地市場及銷售市場均需要有新的跨越，這也是金地加倉該區(qū)域的原因之一，但這是否會帶來營收上的突破，仍有待觀察。

業(yè)績的高增長并不意味著口碑的爆棚。資料顯示，目前，金地在蘇州既有四季春曉、平江風(fēng)華等爆款，也不乏金地名悅、淺山風(fēng)華等口碑“撲街”的產(chǎn)品。在加速布局的同時，金地也有必要提升品牌形象。

官網(wǎng)信息披露，自1999年開啟全國化布局至今，金地集團(tuán)旗下已經(jīng)形成了華南、華中、東南、華東、西部、東北、華北等7大區(qū)域。其中，華東區(qū)域系公司發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)部，又以上海、南京、蘇州及合肥為核心城市重點(diǎn)布局。

金地集團(tuán)大力拿地的背后，或與華東區(qū)域的業(yè)績壓力有關(guān)。根據(jù)金地財(cái)報(bào)，2019年，在集團(tuán)各區(qū)域營收紛紛大幅增長的背景下，華東區(qū)域卻由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少等原因，營收僅有67.23億元，占集團(tuán)總營收中的比重也跌至10.68%，同比大幅下降66.72個百分點(diǎn)。

青財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自2017年至2019年，金地華東區(qū)域的營收分別為56.14億元、202億元、67.23億元，同比增幅為-62.36%、259.86 %和-66.72%。若從營收增速來看，該區(qū)域僅在2018年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的大爆發(fā)，排名各區(qū)域第一，隨后在2019年卻跌落至第四的位置。

多地項(xiàng)目陷“維權(quán)”風(fēng)波

在快速的規(guī)模擴(kuò)張下，近幾年，金地集團(tuán)不斷被爆出樓盤質(zhì)量問題，在不少城市，金地正逐漸成為“欺詐”的代名詞。比如，在浙江金華，金地參與開發(fā)的千萬豪宅“金地中梁西江雅苑”就于近期遭遇業(yè)主投訴，業(yè)主表示，該項(xiàng)目多幢在建新房不同樓層存在“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”的情況，并且，天花板、墻壁、露臺、飄窗等也有不同程度的開裂。

在浙江杭州，金地旗下金地江山風(fēng)華項(xiàng)目也因虛假宣傳問題曾被業(yè)主投訴。業(yè)主稱，該項(xiàng)目北區(qū)在售樓盤早期宣傳是洋房，現(xiàn)在卻變成了小高層，開發(fā)商對洋房與小高層的定義不明確，存在任意更改商品房性質(zhì)的做法。不僅如此，金地在杭州的金地玖峯匯項(xiàng)目，也被業(yè)主投訴“偷工減料”。業(yè)主表示，該項(xiàng)目在室內(nèi)施工中，地面防水高度未能達(dá)到基本標(biāo)準(zhǔn)，廁所衛(wèi)生間等隔墻使用材料也不達(dá)標(biāo)。

在山東青島，金地自在城小區(qū)也曾被業(yè)主投訴。業(yè)主稱，該小區(qū)在售賣時以“地鐵房”自居，但在交房時卻發(fā)現(xiàn)，地鐵規(guī)劃中并不存在項(xiàng)目售樓時宣傳的6號線“海西路”地鐵站。因此，業(yè)主認(rèn)為該項(xiàng)目存在虛假宣傳，以”地鐵房“價格購買該樓盤的業(yè)主應(yīng)獲得賠償。上述維權(quán)事件引發(fā)了青島市黃島區(qū)市場監(jiān)管執(zhí)法局的關(guān)注，在經(jīng)過調(diào)查了解后，金地自在城項(xiàng)目收到了相關(guān)部門下發(fā)的處罰告知書。

在山東濟(jì)南，金地旗下金地湖城風(fēng)華及金地華著等項(xiàng)目均曾陷入“誠信”風(fēng)波。其中，金地華著屢次被媒體質(zhì)疑存在誤導(dǎo)宣傳、銷售數(shù)據(jù)造假、學(xué)區(qū)風(fēng)險等問題;金地湖城風(fēng)華則因容積率問題，被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑將存在樓座密集、鄰里噪音、電梯擁擠等困擾。

在河南鄭州，自2013年進(jìn)入鄭州以來，金地旗下不少項(xiàng)目都曾遭遇業(yè)主維權(quán)。其中，金地名悅軒項(xiàng)目曾被投訴存在人車不分流、延期交付、裝修價款不一、違規(guī)銷售、金融放貸等諸多問題。金地格林小城項(xiàng)目曾被投訴小學(xué)配套落空以及物業(yè)問題，有業(yè)主表示，項(xiàng)目質(zhì)量屢出問題的金地集團(tuán)，在鄭州的口碑“已經(jīng)碎了一地”。

在河北，今年5月，金地集團(tuán)子公司河北金地宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因存在未辦理施工許可證、擅自開工建設(shè)等違法行為被廊坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給予處罰，其中，金地·華璟項(xiàng)目被牽連在內(nèi)。

在北京，金地集團(tuán)也曾多次登上北京市住建委“違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)”的黑榜。去年9月，金地參與開發(fā)的悅?cè)A錦以及金地華宸等項(xiàng)目，由于涉及不實(shí)宣傳、補(bǔ)充協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)不符等違規(guī)行為，被北京市住建委責(zé)令立即整改，并給予相應(yīng)曝光。

除了被監(jiān)管部門點(diǎn)名，金地集團(tuán)旗下項(xiàng)目還發(fā)生了多起安全事故。據(jù)青財(cái)經(jīng)梳理，去年3月，金地位于湖北武漢的城中村改造項(xiàng)目”金地悅江時代K3“二期曾發(fā)生高處墜落事故，死亡1人;2月，江蘇省蘇州市金閶區(qū)蘇地2017-WG-29號地塊工程發(fā)生高處墜落事故，死亡1人，該項(xiàng)目的建設(shè)單位蘇州金安悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是金地集團(tuán)旗下子公司。

在業(yè)內(nèi)人士看來，金地集團(tuán)質(zhì)量問題頻發(fā)，多半是由于銷售業(yè)績壓力大，盲目加快工期以及在質(zhì)量監(jiān)管方面松懈所導(dǎo)致的。一直以來，金地都十分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的概念，這些維權(quán)現(xiàn)象說明，金地在高周轉(zhuǎn)過程中也面臨很多壓力。若未來管理不到位，金地的項(xiàng)目安全質(zhì)量問題會繼續(xù)發(fā)生，這會極大損傷公司的品牌及形象。

超300億非流動負(fù)債年內(nèi)到期

成立于1988年的金地集團(tuán)，2001年登陸上交所上市，如今正值“中年”。2006年時，金地曾與萬科、保利、招商地產(chǎn)并稱四大龍頭房企，即”招保萬金“。十余年過去，金地集團(tuán)逐漸“掉隊(duì)”。時間回溯至2017年，招商地產(chǎn)、保利和萬科的營收分別為755.38億元、1463.06億元和2429億元，但金地僅有376.62億元。

不甘落后的金地集團(tuán)也在近年努力追趕。2017年，金地集團(tuán)提出了“三年內(nèi)沖擊2000億元銷售目標(biāo)”的口號，合約銷售額在2019年達(dá)到2106億元，成功躋身2000億房企俱樂部。不過，在行業(yè)排名中，金地集團(tuán)依然墊底”招保萬金“。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年，排名行業(yè)第14位的金地集團(tuán)，相比第12名招商蛇口仍有近百億的銷售額差距。

由于合作項(xiàng)目較多，金地2019年的權(quán)益銷售比僅為62%，系TOP20陣營里的較低水平。有分析指出，項(xiàng)目投資中，合作開發(fā)可以帶來業(yè)績成長規(guī)模擴(kuò)張，但是資本市場更加會考慮權(quán)益的土地儲備和權(quán)益的項(xiàng)目銷售規(guī)模。于金地管理層而言，加強(qiáng)權(quán)益占有比例是當(dāng)務(wù)之急。

事實(shí)上，“合作開發(fā)”是金地集團(tuán)近幾年拉動規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略之一。據(jù)財(cái)報(bào)，在金地2019年1200億元的土地總投資額中，其權(quán)益投資額僅為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。受“合作開發(fā)”影響，金地集團(tuán)的歸母凈利潤同比增速并不快，2017年至2019年間，其凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。

盡管如期進(jìn)入兩千億陣營，金地集團(tuán)的銷售規(guī)模增速并不快。自2015年-2019年，金地集團(tuán)的簽約銷售額增速分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，規(guī)模增長速度在2016年達(dá)到一定高度后，出現(xiàn)回落態(tài)勢。

在營收方面，財(cái)報(bào)顯示，自2017年至2019年，金地集團(tuán)的營業(yè)收入分別為376.62億元、506.99億元及634億元，一直在650億元以下。去年，相比招商蛇口2204.74億元合約銷售額以及976.72億元的營收規(guī)模，金地集團(tuán)2106億元的銷售額及634億元的營業(yè)收入仍有較大增長空間。

規(guī)模追趕之下，金地集團(tuán)的債務(wù)壓力反而隨之而來。財(cái)報(bào)顯示，自2017年到2019年，金地集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模從1005億元飆升至2524億元，增長1.5倍;有息負(fù)債則從553.54 億元飆升至947.58億元，幾乎翻倍。

對于金地集團(tuán)而言，2020年所面臨的最大壓力，或是債務(wù)集中到期的壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，金地將有328.10億元非流動債務(wù)到期，而其2019年末的營收僅有634億元。這意味著，金地集團(tuán)去年?duì)I收的一半都將用于償還到期債務(wù)。

不僅是2020年，2021年金地依舊處于償債高峰期。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2021年金地到期債務(wù)為262.03億元，雖然比2020年有所降低，但依舊在高位。

正是由于債務(wù)上的壓力，金地集團(tuán)2020年以來頻繁發(fā)債，先后用上了短融、中期票據(jù)、小公募債券等多種融資手段，且融資金額都是用以償還到期的公司債券。今年一季度末，由于債券融資增多，金地集團(tuán)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)到77.67億元，同比增長63.22%。

值得注意的是，今年2月，金地集團(tuán)還曾因發(fā)行的一筆110億元公司債被上交所“追問”。2月11日，金地集團(tuán)公布110億元公司債融資計(jì)劃，期限最長20年。在此之前，內(nèi)地上市房企超過10年期的公司債券基本為零。目前，這項(xiàng)債券已獲得上交所通過，募集的110億元資金也用于償還公司到期債務(wù)或到期/回售的多支公司債券。

大力發(fā)債下，金地集團(tuán)的償債能力不升反降。截至今年3月底，金地集團(tuán)的短期借款微升至33.22億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債則增長17.06%至384.09億元。當(dāng)期，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為434.48億元，同比僅增5.39%，以此粗略估算，金地的現(xiàn)金覆蓋債務(wù)能力較2019年底繼續(xù)減弱。

因“下調(diào)利率”遭上交所問詢

從融資動作方面，也可以窺見金地集團(tuán)的資金壓力。今年4月20日，金地集團(tuán)公告稱，旗下債券“18金地03”的利率自5月28日起，由5.29%變更為至1.50%。該債券發(fā)行總額為10億元，上市日為2018年6月15日，到期日為2021年5月28日。

然而，在利率調(diào)整公告發(fā)布的第二天，金地便收到了上交所的問詢函，問詢函就利率下調(diào)的合規(guī)性提出質(zhì)疑。根據(jù)當(dāng)時的《募集說明書》，金地本期債券“在存續(xù)期第2年末，公司可選擇調(diào)整票面利率”，“存續(xù)期后1年票面利率為本期債券存續(xù)期內(nèi)前2年票面利率加公司提升的基點(diǎn)”，金地的做法與此規(guī)定相違背。

僵持幾天后，迫于各方壓力的金地集團(tuán)在4月28日發(fā)布了“維持利率不變”的公告，其表示，將撤回此前調(diào)降“18金地03”公司債利率至1.50%的決定，維持5.29%的利率，并對此前引發(fā)的利率下調(diào)爭議致歉。

金地集團(tuán)上述利率下調(diào)的做法引發(fā)了業(yè)內(nèi)的廣泛討論，有投資者測算，利率下降后，金地至少可以少支付約3790萬利息。近期1年期國債收益率報(bào)1.182%，收益率跌至10年新低，照此計(jì)算，金地的公司債將“接近”國債水平。金地集團(tuán)如此冒進(jìn)的利率調(diào)整方式，是想間接迫使投資人全部回售債券，而金地則可以借此在當(dāng)前融資成本較低的檔口再度大舉發(fā)債，從而降低融資成本。

青財(cái)經(jīng)查詢財(cái)報(bào)獲悉，目前，金地集團(tuán)仍在存續(xù)期、附帶回售選擇權(quán)的公司債還有7筆，總額約127億元，包括“15金地01”、“16金地02”、“17金地02”、“18金地01”、“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”。其中，有5筆公司債的發(fā)行利率超過5%。

有評論指出，對于利率調(diào)整，金地集團(tuán)在所發(fā)公司債的《募集說明書》中都有較為類似的規(guī)定。按照目前的形勢，這7筆公司債很有可能也會維持原有的票面利率。也就是說，金地集團(tuán)將失去調(diào)節(jié)這127億元債務(wù)成本的主動權(quán)，損失的可能是數(shù)以億計(jì)的利潤。

若銷售表現(xiàn)良好，金地集團(tuán)的債務(wù)壓力或可有所緩解。據(jù)其最新銷售簡報(bào)，前5月，金地的簽約銷售金額為678億元，排名行業(yè)第13位，落后招商蛇口100億元。有業(yè)內(nèi)人士稱，近幾年，金地在三四線城市囤積了不少項(xiàng)目。隨著三四線城市棚改紅利的消失，金地在這些城市的項(xiàng)目能否如期去化也是未知數(shù)。

關(guān)鍵詞： 金地集團(tuán) 債務(wù)攀升