21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道6月30日，北京、深圳、杭州、武漢、廈門等城市進(jìn)行了土地出讓， 22個(gè)集中供地城市上半年土拍就此收官。

中指數(shù)據(jù)顯示，截止到6月30日，今年上半年22城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積5388萬平方米，同比下降39%；成交面積3898萬平方米，同比下降34%；土地成交平均溢價(jià)率為8%，地價(jià)觸頂和底價(jià)成交占比分別為40%和49%。整體來看，上半年22城宅地供應(yīng)縮量趨勢未減，成交面積也明顯下降，得益于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，部分城市整體熱度尚可。

上半年22城土拍市場有哪些特征？哪些城市表現(xiàn)更好？都是哪些房企在拿地？下半年土地市場將如何走？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者盤點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，今年上半年土拍市場冷熱不均非常明顯，上海等城市地價(jià)上限成交占比在60%以上，但也有部分城市土拍普遍底價(jià)成交。

(資料圖片僅供參考)

供需縮量

“總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級(jí)城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱在分析上半年土地市場時(shí)談到。

受預(yù)供地新規(guī)等因素影響，上半年實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少，土地成交規(guī)模大幅走低。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2022年基期土拍已降至低位的水平上，今年上半年全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比較2022年同期下降25%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

在市場銷售轉(zhuǎn)暖不明顯、企業(yè)融資承壓背景下，企業(yè)拿地開始向核心城市聚集，上半年北京、上海、南京、成都、杭州等地再現(xiàn)“搶地潮”，十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家房企競逐某一地塊的情況時(shí)有發(fā)生。但“高熱”的僅停留在局部，整體來看，與全國土地市場類似，22城上半年土拍也呈現(xiàn)出明顯的“供需縮量”特征。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，在供應(yīng)方面，上半年22城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積5388萬平方米，同比下降39%，除了長春、武漢在低基數(shù)下同比保持增長外，其余城市推地面積都有不同程度下降，其中合肥、廈門、成都、福州、長沙、青島、重慶、無錫等城市推地面積下降超50%。

究其原因，一方面，新房銷售的不確定性直接影響政府推地和企業(yè)拿地的積極性，二季度開始新房市場銷售熱度下降，地方政府推地仍較謹(jǐn)慎。另一方面，這也與供地新規(guī)有關(guān)，在取消全年供地次數(shù)限制，推出擬出讓地塊清單公布制度，以及強(qiáng)調(diào)去化周期長、土地流拍率高、需求不足城市應(yīng)適當(dāng)控制宅地供應(yīng)規(guī)模等新要求下，22城上半年土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的“多頻少量”特征。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年以來，土地市場熱度走低，城投托底拿地現(xiàn)象頻現(xiàn)，出于提升土拍效率，降低流拍概率，提振土地市場活力考慮，“多頻少量”的供地方式受到各城市青睞。不僅如此，這樣的供地方式也可以為房企在土拍前進(jìn)行深入研究和成本測算爭取更多時(shí)間，同時(shí)減輕拿地資金壓力、更加聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，旨在提升房企拿地積極性。

盡管如此，受土地供應(yīng)縮量、企業(yè)審慎投資等因素影響，上半年22城宅地成交縮量態(tài)勢未改。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年22城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積3898萬平方米，同比下降34%。除南京、天津、武漢、無錫和長春之外，其余17城成交面積均有不同程度減少，其中合肥、廈門、福州、寧波、上海、青島和沈陽同比降幅超50%。

如果說核心城市是房企補(bǔ)倉重點(diǎn)，那一線城市就成為“必爭之地”。但從成交情況來看，中指數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳上半年成交面積分別為248萬平方米、199萬平方米、248平方米和76平方米，同比分別下降19%、55%、5%和29%。整體來看一線城市成交面積同比下降31.2%，土地出讓金同比下降15.6%。

對(duì)此，張凱向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面成交與供應(yīng)相關(guān)，盡管一線城市投資的安全邊際更高，但從土拍情況來看，房企重點(diǎn)關(guān)注的仍然是核心區(qū)域地塊，因此今年各地政府均縮減了郊區(qū)地塊的供應(yīng)，再加上供地方式調(diào)整后個(gè)別城市推地節(jié)奏慢于去年，以及地方政府出于減少流拍的考慮，上半年總供應(yīng)量亦隨之減少。

另一方面，今年2-3月房地產(chǎn)“小陽春”過后，市場熱度未能持續(xù)，也在一定程度上影響了房企在一線城市的購地積極性。

從面積來看，上半年集中供地城市供需兩端整體發(fā)力不足。但轉(zhuǎn)向價(jià)格視角，為吸引房企參拍，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，四成宅地觸頂成交，但分化也在加劇，近半土地底價(jià)成交。

中指數(shù)據(jù)顯示，22城上半年土地成交平均溢價(jià)率為8%，地價(jià)達(dá)上限成交占比40%，底價(jià)成交占比49%。上海、杭州、合肥、福州地價(jià)上限成交占比均在60%以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄；與此同時(shí)，廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州等核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無錫、鄭州、沈陽、長春普遍以底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。

誰在拿地？

“北京市場比較安全，拿地競爭也很激烈，熱門地塊需要搖號(hào)，能否順利拿到地，運(yùn)氣占了很大成分?！?月5日，某房地產(chǎn)央企投資經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。盡管資金相對(duì)充裕，參拍地塊眾多，但今年上半年其所在房企在北京市場上僅收獲一宗宅地。

盡管如此，央國企仍是22個(gè)集中供地城市的拿地主力軍。據(jù)中指監(jiān)測，今年上半年，央國企在22城的涉宅用地拿地金額占比達(dá)到58%。相較去年，今年上半年央國企拿地金額占比提升21個(gè)百分點(diǎn)。

央國企融資成本相對(duì)低，資金優(yōu)勢明顯，近兩年在集中供地城市拿地占比高，今年上半年在北京、深圳、廈門、福州、武漢、青島等地拿地金額占比超80%。與之相對(duì)，去年同樣頻現(xiàn)于土地市場上的地方城投公司，今年上半年拿地明顯乏力，今年上半年以城投公司為主的地方國資企業(yè)拿地金額占比下降33個(gè)百分點(diǎn)，拿地金額占比僅9%，降幅明顯。

對(duì)此，張凱認(rèn)為是多因素作用的結(jié)果。一方面，去年第四季度財(cái)政部發(fā)布126號(hào)文，明確“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”，近期審計(jì)署所發(fā)布報(bào)告通報(bào)稱，2022年70個(gè)地區(qū)通過“自賣自買”國有資產(chǎn)、虛構(gòu)土地交易等方式虛增財(cái)政收入。在政策嚴(yán)控背景下，短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段的地塊，地方政府更傾向于不供應(yīng)，而不是請(qǐng)地方城投公司進(jìn)場托底。

另一方面，年初土拍的地塊通?？梢栽谀甑字伴_盤銷售，從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)年回款，為房企提供銷售業(yè)績，因此市場化運(yùn)作房企更傾向于在上半年拿地，推高了上半年的土拍熱度。除此之外，上半年各個(gè)城市推出的核心區(qū)域地塊普遍較多，對(duì)市場化運(yùn)作房企吸引力比較大，需要城投進(jìn)場托底的地塊則相對(duì)偏少。

時(shí)間進(jìn)入7月，今年22城集中供地下半場已經(jīng)啟幕，房企又開始新的角逐。7月3日，廈門2宗地以42.95%的平均溢價(jià)率成交；7月4日，廣州和重慶分別有2宗地底價(jià)成交；7月5日，長春4宗涉宅用地成功出讓。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，張凱判斷下半年22城土地市場熱度或?qū)⒗^續(xù)回落。

“從目前情況來看，政策定力仍較強(qiáng)，短期內(nèi)出臺(tái)強(qiáng)力刺激政策的可能性較低，房企沒有成交規(guī)?？焖倩嘏念A(yù)期，也就不會(huì)在短期內(nèi)加大力度補(bǔ)倉土儲(chǔ)?！睆垊P說。

而從土地供應(yīng)的角度來看，張凱談到，部分城市上半年發(fā)力供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊后，滿足推地條件的優(yōu)質(zhì)地塊的存量不多，預(yù)計(jì)下半年地塊優(yōu)質(zhì)程度將有所下降，對(duì)房企吸引力相應(yīng)減弱。除此之外，從歷史情況看，受到春節(jié)等影響，近五年全國300城下半年推出的土地平均規(guī)劃建面較上半年增加42%，由此推測今年下半年土拍的競爭激烈程度將有所減弱。

陳霄則認(rèn)為，整體來看，下半年土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)⒖煊谏习肽?。與此同時(shí)，土拍市場遵循整體趨穩(wěn)、局部火熱的特征，重點(diǎn)一二線城市仍處于熱度“領(lǐng)頭羊”。在行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，房企布局策略也隨之改變，穩(wěn)健型城市依舊是房企的首要選擇。

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