文：明生

香港土地房屋供不應(yīng)求，乃是長(zhǎng)年積壓的一大深層次矛盾。除了移山填海，善用閑置土地也可增加供應(yīng)出路，港府日前便公布新的“樂(lè)建居”先導(dǎo)計(jì)劃，容許私人參建資助出售房屋，包括使用農(nóng)地等私人擁有地塊。

“樂(lè)建居”新措開(kāi)拓新土地來(lái)源

(資料圖片僅供參考)

新計(jì)劃與昔日的私人參建居屋的最大不同，乃從供應(yīng)入手開(kāi)拓新的土地來(lái)源。

有曰，香港實(shí)非地少人多，而是很多土地未能善用。事實(shí)上，在全部約1108平方公里的陸地面積，只有25%土地已發(fā)展；反之，新加坡的土地利用率則高達(dá)77%，單計(jì)房屋和工業(yè)用途已占27%，即較香港為多，另外運(yùn)輸基建、國(guó)防、機(jī)場(chǎng)等則分別占12%、7%、3%不等。

香港私人發(fā)展商所持有的農(nóng)地，便涉1000公頃，相當(dāng)于50個(gè)太古城的面積，而一個(gè)太古城就棲息了近3.7萬(wàn)人；換言之，若農(nóng)地以太古城的密度發(fā)展，將可輕易解決約150萬(wàn)人的住屋需要，甚至輕易大增港人平均居住面積。事實(shí)上，本港農(nóng)業(yè)早就式微，所謂農(nóng)地許多時(shí)僅指劃作農(nóng)業(yè)用途，實(shí)質(zhì)卻是荒廢的閑置土地。發(fā)展農(nóng)地，又或善用農(nóng)地，一直是政府增加土地供應(yīng)的著力點(diǎn)。

問(wèn)題是，發(fā)展商過(guò)去誠(chéng)有申請(qǐng)改變土地用途，惟在補(bǔ)地價(jià)程序卻遇樽頸，理由是官方和私人在價(jià)格方面屢有爭(zhēng)議，政府當(dāng)然不想“殘賣土地”，商人也希望利益最大化；而且，爭(zhēng)議過(guò)程亦易費(fèi)時(shí)失事，白忙一場(chǎng)最終不歡而散。

港府曾于2014年引入“補(bǔ)地價(jià)仲裁先導(dǎo)計(jì)劃”，冀以更公平公道的仲裁方式，達(dá)致雙方更易妥協(xié)的價(jià)格。不過(guò)事與愿違，期內(nèi)平均每宗商議時(shí)間仍長(zhǎng)約一年，更有甚者是僅成功仲裁了約廿宗個(gè)案，當(dāng)中十多宗且是政府主動(dòng)邀請(qǐng)參與計(jì)劃的，所釋放的土地不超過(guò)100公頃。當(dāng)局遂于2020年優(yōu)化措施，但生效約一年間所接獲的申請(qǐng)為零，而具備條件參與計(jì)劃的邀請(qǐng)個(gè)案亦只有十多宗。

突破補(bǔ)地價(jià)緊箍咒 釋放私人所持農(nóng)地

不難看到，補(bǔ)地價(jià)乃開(kāi)拓農(nóng)地的緊箍咒，惟錢可解決的問(wèn)題，理應(yīng)不是大問(wèn)題?！皹?lè)建居”的政策創(chuàng)新，在容許私人土地興建資助房屋的基礎(chǔ)上，單位將以居屋相近的六五折折扣水平出售，發(fā)展商只需補(bǔ)三分之一的地價(jià)，即較原來(lái)補(bǔ)地價(jià)節(jié)省三分之二。當(dāng)然，具體的補(bǔ)地價(jià)金額多寡，肯定仍存爭(zhēng)議空間，但打個(gè)譬如，原來(lái)買賣雙方各自堅(jiān)持補(bǔ)地價(jià)為90億與100億元，即差額達(dá)到10億元，而引入“樂(lè)建居”后只須補(bǔ)地價(jià)三分之一，即具體所涉金額就變成30億元與33.3億元之爭(zhēng)，即價(jià)差會(huì)同步大縮至3.3億附近——不難想象，個(gè)中爭(zhēng)議空間亦勢(shì)大減，而政府更毋須為了增加土地供應(yīng)，不得不將貨就價(jià)調(diào)低補(bǔ)地價(jià)底價(jià)。

坊間現(xiàn)時(shí)擔(dān)憂重點(diǎn)，反是“樂(lè)建居”會(huì)否像之前的補(bǔ)地價(jià)仲裁計(jì)劃般乏人問(wèn)津，不是港府向發(fā)展商利益輸送或讓利太多。慶幸地，政府不單對(duì)計(jì)劃充滿信心，相信有足夠誘因激活土地供應(yīng)，在計(jì)劃公布當(dāng)天，當(dāng)局還一并公布已有兩個(gè)項(xiàng)目談妥，料可提供2300伙，證明這是行得通、辦得到。只要發(fā)展商盤算過(guò)后，覺(jué)得有利可圖，包括日后售價(jià)能夠高于補(bǔ)地價(jià)與建筑成本等，相關(guān)農(nóng)地便可釋放出來(lái)，去滿足社會(huì)上的住屋需求，達(dá)致官民商的多贏。

“樂(lè)建居”的政策創(chuàng)新減少了補(bǔ)地價(jià)爭(zhēng)議問(wèn)題。

何況，地價(jià)的高與低，未必完全跟售價(jià)掛勾，私人市場(chǎng)絕對(duì)有能力、有條件，去打造優(yōu)質(zhì)的樓盤，在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化之余，給予買家更舒適、更美好的住屋環(huán)境?！皹?lè)建居”與此前私人參建居屋的另一重大分別，還在于所興建的并非居屋，除了單位面積受到規(guī)限，至少要有280平方呎，七成單位須為375平方呎，理由是避免淪為“劏房盤”，去進(jìn)一步降低市民人均居住面積，又或過(guò)于“豪宅化”，好讓份屬中下階層的合資格居屋申請(qǐng)人士可以負(fù)擔(dān)，發(fā)展商并可在樓盤設(shè)計(jì)上自主創(chuàng)意，以更好迎合相關(guān)買家的需求。

借力私人市場(chǎng) 再豐富房屋階段

過(guò)去私人參建居屋的主要缺點(diǎn)，正正在于私人參與成分太低，基本只是執(zhí)行上出力興建，單位設(shè)計(jì)無(wú)異傳統(tǒng)居屋，未能有效發(fā)揮私人市場(chǎng)的活力與腦力。

港府近年銳意補(bǔ)充及增加房屋階梯，既在公屋之下新引入“簡(jiǎn)約公屋”，公屋與居屋之間又有“綠置居”，居屋與私樓之間則有“白居二”“首置盤”等，另外還有針對(duì)不同階層的指定樓盤，好像作為長(zhǎng)者屋的“安樂(lè)居”及多個(gè)青年宿舍計(jì)劃等，“樂(lè)建居”則屬當(dāng)中又一個(gè)新增上車階梯，定位大概是居屋與首置盤之間。

凡此種種的政策背后，除針對(duì)了不同階段人士的上樓或上車能力，還旨在提供更多元以至更市場(chǎng)化的選擇，“樂(lè)建居”正是市場(chǎng)主導(dǎo)、政府有限度規(guī)管的混合物，如同首置盤、青年宿舍計(jì)劃等也很大程度交市場(chǎng)供應(yīng)，尤其相關(guān)住戶多是青年，屬于較看重生活品味的一群。畢竟，所謂增加房屋供應(yīng)，實(shí)須視乎市場(chǎng)不同需求來(lái)增加供應(yīng)，不宜清一色只提供一種供應(yīng)，否則就易出現(xiàn)錯(cuò)配，浪費(fèi)辛苦開(kāi)拓、彌足珍貴的土地房屋資源。事實(shí)上，即連公屋、居屋之類，除地點(diǎn)外，亦有不同設(shè)計(jì)和間隔供市民選擇。

“樂(lè)建居”是市場(chǎng)主導(dǎo)、政府有限度規(guī)管的混合物。

“樂(lè)建居”把銷售對(duì)象，鎖定為原來(lái)合資格居屋申請(qǐng)者，這是繼規(guī)管單位面積以外，另外一招確保樓盤價(jià)格不虞過(guò)高。畢竟，以“白居二”為例，合資格的居屋購(gòu)買者的入息和資產(chǎn)限額，一人家庭分別為3.3萬(wàn)元和92.5萬(wàn)元，二人或以上家庭則為6.6萬(wàn)元和185萬(wàn)元。換言之，以兩房單位為例，若按金管局要求樓按月供金額不宜超過(guò)入息的50%，則“樂(lè)建居”買家的月供金額不能超過(guò)3.3萬(wàn)元，加上可供應(yīng)的首付彈藥不多，意味相關(guān)單位不大可能索價(jià)千萬(wàn)以上，甚或須少于500萬(wàn)元方成。這會(huì)不會(huì)限制過(guò)多？一來(lái)限制不是沒(méi)原因的，旨為“樂(lè)建居”更好滿足中下階層的置業(yè)需要，二來(lái)私人市場(chǎng)絕對(duì)有能力去滿足要求，尤其是項(xiàng)目有利可圖的話。

公私合作推而廣之 提高政策成本效益

“樂(lè)建居”能否收到預(yù)期成效？抑或如同仲裁計(jì)劃般作用有限？到底需要時(shí)間觀望，現(xiàn)階段只能夠紙上談兵。若然效果理想，措施誠(chéng)可推而廣之，包括不限于發(fā)展農(nóng)地，又或私人已擁土地，甚至可引延至未來(lái)的土地拍賣及填海造地方面。

“交椅洲填?！保ê?jiǎn)稱“交洲”）便為一個(gè)可供移植的平臺(tái)。即使政府多番強(qiáng)調(diào)，絕對(duì)有財(cái)力和有財(cái)技去解決個(gè)中成本開(kāi)支，然而坊間仍對(duì)個(gè)中財(cái)務(wù)安排深感憂慮，“倒錢入?！钡年庼惨恢睋]之不去。專業(yè)界別早就提出，填海并非只得支出，沒(méi)有收入，其中賣出新造土地便為一個(gè)賺錢辦法，相關(guān)做法過(guò)去在港一直行之有效。在“交洲”引入“樂(lè)建居”，從收入上看固然不及直接賣地般，可簡(jiǎn)單為庫(kù)房帶來(lái)豐厚收入了，不過(guò)政府還可賺到三分之一的地價(jià)，且更有效地利用私人市場(chǎng)去滿足中下階層的置業(yè)需求。事實(shí)上，政府訂出往后的房屋供應(yīng)，公私營(yíng)比例將呈“七三之比”，有鑒公營(yíng)屬于福利支出項(xiàng)，賣地建私宅則屬收入項(xiàng)，故相關(guān)目標(biāo)即使有益大眾，卻會(huì)對(duì)庫(kù)房帶來(lái)一定財(cái)政壓力；善用私人市場(chǎng)的力量，政府不單可穩(wěn)袋三分之一地價(jià)，毋須承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，私營(yíng)建屋在成本與效率等方面亦較公營(yíng)優(yōu)勝。

的確，公私合作可以互補(bǔ)不足：有公營(yíng)規(guī)管，就不怕私營(yíng)過(guò)于向錢看、唯利是圖；有私營(yíng)出力，則可大大提高成本效益，確保公帑更好利用。不單“樂(lè)建居”此一政策載體，當(dāng)局還可研究推出更多公私合作辦法。始終，香港是個(gè)資本主義社會(huì)，縱然“小政府，大市場(chǎng)”或“市場(chǎng)主導(dǎo)”不合時(shí)宜，但仍可充分利用市場(chǎng)力量貢獻(xiàn)香港，由政府帶領(lǐng)包括私營(yíng)在內(nèi)的社會(huì)各界更好支持經(jīng)濟(jì)民生發(fā)展，共創(chuàng)多贏，相信大家都會(huì)樂(lè)見(jiàn)其成。

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