上半年權(quán)益銷售2.3萬(wàn)億元，6月銷售均價(jià)同比上升4.8%

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觀點(diǎn)指數(shù)“2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，6月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3636億元，同比下降34.4%，環(huán)比基本持平。

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1-6月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷售額22975億元，同比下降4.8%。保利發(fā)展、中海和萬(wàn)科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元，其中保利發(fā)展和中海同比分別上升17.3%和24.2%，萬(wàn)科同比下降6.3%。

6月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額2290億元，同比下降36.7%，環(huán)比下降4.6%。1-6月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額14905億元，同比上升8.2%。與2022年上半年相比，前20房企仍有17家在列，其余3家則被中國(guó)鐵建、保利置業(yè)、卓越集團(tuán)取代。

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從上半年權(quán)益銷售的增長(zhǎng)率來(lái)看，增長(zhǎng)較快的民企僅大華集團(tuán)一家，其余主要是央國(guó)企，另外，綠城中國(guó)上半年權(quán)益銷售額增長(zhǎng)亦達(dá)到39.6%。

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銷售均價(jià)方面，6月前100房企錄得全口徑銷售金額5346億元，銷售面積3085萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為1.73萬(wàn)元/平方米，較5月持平，較去年6月上升4.8%。

二手房銷售價(jià)短暫回升再現(xiàn)下跌，市場(chǎng)預(yù)期仍待修復(fù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有46個(gè)，比上月減少16個(gè)；一、二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅回落，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格與上月持平。

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二手房?jī)r(jià)方面，5月份一二三線城市二手住宅銷售價(jià)格全面下跌，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

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從前五個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)尚不明朗，盡管前5月新房銷售價(jià)格基本保持上升趨勢(shì)，但需求在3-4月集中釋放后保持低位，五一、端午等假期節(jié)點(diǎn)的看房、成交量未有明顯上升。

二手房銷售價(jià)格短暫回升后再現(xiàn)下跌，或意味著房?jī)r(jià)“擠泡沫”的過(guò)程仍在持續(xù)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新房市場(chǎng)的價(jià)格上升，一定程度上是部分高端、豪華項(xiàng)目的暢銷所支撐的；而二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)則更能反映首次購(gòu)房的剛需和置換類改善型需求市場(chǎng)的情況。

值得注意的是，近期各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向主要以支持首次購(gòu)房和多孩家庭改善性購(gòu)房為主，如長(zhǎng)沙、安徽蚌埠、襄陽(yáng)等地下調(diào)了個(gè)人首套房貸首付比例；天津則出臺(tái)新規(guī)，在津無(wú)房家庭首次公積金貸款還清后，仍可按首套房貸款；廣東省發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的實(shí)施意見(jiàn)》，實(shí)施精準(zhǔn)購(gòu)房租房?jī)A斜政策，向多子女家庭傾斜。

此外，青島、福州、惠州、沈陽(yáng)、珠海等超過(guò)20個(gè)城市提出，可提取住房公積金作為首付款，減輕購(gòu)房資金壓力。

上半年不少城市限購(gòu)區(qū)域亦有所放寬，如揚(yáng)州自7月1日起一年內(nèi)，在市區(qū)購(gòu)買改善性住房不再執(zhí)行限購(gòu)政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策；杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)全域放寬限購(gòu)，余杭區(qū)和蕭山區(qū)部分鎮(zhèn)街亦放松限購(gòu)政策，外地戶籍繳納1個(gè)月社保即可購(gòu)房；目前武漢二環(huán)外新房與二手房都不限購(gòu)。

近日更是有消息傳出，二線城市將全面取消限購(gòu)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，全面放開(kāi)限購(gòu)的可能性較小，放寬限購(gòu)區(qū)域或調(diào)整限購(gòu)規(guī)則引導(dǎo)市場(chǎng)需求流向特定區(qū)域的可能性更大；但該消息亦反映出，當(dāng)前市場(chǎng)仍期待強(qiáng)有力的政策刺激。

從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前銷售增長(zhǎng)依然困難，5月銷售不及預(yù)期，低于2022年的同期水平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月全國(guó)累計(jì)商品房銷售金額49787億元，同比上升8.4%，增幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)累計(jì)商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售均價(jià)為10721元/平方米，環(huán)比上升1.5%，同比上升12.8%。

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5月商品房銷售金額10036億元，同比下降4.8%，環(huán)比上升9%。而6月樓市以平淡為基調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期有待進(jìn)一步修復(fù)；項(xiàng)目端推盤亦并不積極，如廣州端午假期僅有2個(gè)項(xiàng)目加推，而五一假期期間則有超過(guò)30個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或加推。

投資信心增強(qiáng)，金融支持力度加大

開(kāi)發(fā)投資方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年1-5月，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金111937億元，同比下降11.3%。

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5月份，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金12215億元，環(huán)比上升3.5%，同比下降5.7%。

疫情管控放開(kāi)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資信心增強(qiáng)，在春節(jié)過(guò)后的3月表現(xiàn)更加明顯，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資區(qū)域集中，整體規(guī)模收縮，疊加銷售仍處于低谷等因素，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)資金規(guī)模未有明顯提升。

另外，土地出讓收入的下降亦反映出房地產(chǎn)投資規(guī)模的下行趨勢(shì)。據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2023年1-5月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入14893億元，同比下降20%。

新開(kāi)工方面，1-5月房地產(chǎn)累計(jì)新開(kāi)工面積39723萬(wàn)平方米，同比下降22.6%，降幅較上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。5月單月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積8503萬(wàn)平方米，環(huán)比上升19.8%，同比下降28.5%。

竣工方面，1-5月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積27826萬(wàn)平方米，同比上升19.6%，升幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。5月單月房地產(chǎn)竣工面積4148萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.5%，同比上升24.5%。

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觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，新開(kāi)工面積同比持續(xù)下降主要是受制于銷售走弱帶來(lái)的投資信心搖擺。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推進(jìn)當(dāng)中。

各地正在探索通過(guò)金融保障提高房地產(chǎn)的投資信心，如連云港曾在今年《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)措施的通知》中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理釋放監(jiān)管資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)保函方式置換最高不超過(guò)30%的預(yù)售資金。廣州在《2023年廣州金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案》中提出，加快開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

另外，部分省市設(shè)立紓困基金，通過(guò)政策資金入場(chǎng)推進(jìn)保交樓工作，提升市場(chǎng)的信心，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)借款封閉運(yùn)行、專款專用，確保資金精準(zhǔn)用于“保交樓”工作。

LPR下調(diào)，首套房貸利率最低3.6%

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新的LPR數(shù)據(jù)，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。LPR下降10BP，貸款利率進(jìn)一步下降。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，不少城市在消息公布后就同步下調(diào)了房貸利率。

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目前首套房貸利率最低已降至3.6%，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，珠海、清遠(yuǎn)等城市已經(jīng)執(zhí)行這一最低利率；另外，目前北京、上海、廣州、深圳地區(qū)的商業(yè)銀行主流首套房貸利率分別為4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均較上月下調(diào)了10BP。

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從住戶中長(zhǎng)期貸款變動(dòng)來(lái)看，今年前5月住戶中長(zhǎng)期貸款變動(dòng)額分別為+2231、+863、+6348、-1156、+1684億元。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，3月住戶中長(zhǎng)期貸款的大幅增長(zhǎng)顯示了需求集中釋放時(shí)貸款購(gòu)房人群將占據(jù)較大份額。4、5月商品房銷售總額超過(guò)1.9萬(wàn)億元，但同期住戶中長(zhǎng)期貸款額僅新增528億元，意味著貸款購(gòu)房數(shù)量銳減，全款購(gòu)房占據(jù)當(dāng)下購(gòu)房市場(chǎng)的主流，而全款購(gòu)房者通常更青睞于高端產(chǎn)品。

從當(dāng)下商品房銷售熱點(diǎn)板塊和熱門項(xiàng)目的情況亦可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下高端項(xiàng)目去化相對(duì)順利。

例如，深圳上半年首個(gè)開(kāi)盤售罄的項(xiàng)目為海德園，位于福田區(qū)，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)/平方米；廈門島內(nèi)五緣灣片區(qū)銷售火熱，五緣灣海、天琴海等項(xiàng)目首次開(kāi)盤都獲得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，當(dāng)前五緣灣新房?jī)r(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

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