在“退市版圖”范圍不斷擴(kuò)大的背景下，首批房企“第三支箭”發(fā)行落地有望提振市場(chǎng)信心。

6月27日晚間，保利發(fā)展、大名城、中交地產(chǎn)、福星股份4家上市房企集體公告，宣布收到證監(jiān)會(huì)關(guān)于定向增發(fā)的同意注冊(cè)批復(fù)。這意味著，在“第三支箭”涉房股權(quán)融資放開(kāi)7個(gè)月后，首批房企再融資正式落地。加上此前招商蛇口定增并購(gòu)事項(xiàng)注冊(cè)生效，5家房企預(yù)計(jì)募集資金約284億元，房企股權(quán)再融資逐漸打開(kāi)新局面。此外，陸家嘴定增并購(gòu)也已獲得交易所并購(gòu)委審核通過(guò)。

克而瑞地產(chǎn)研究分析，相比“第一支箭”（信貸）、“第二支箭”（債券），股權(quán)融資流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)，進(jìn)展一直不盡如人意。不過(guò)，“第三支箭”政策惠及面不限于規(guī)模國(guó)央企，部分中小上市房企也將受益于此。但也有地產(chǎn)研究人士對(duì)記者表示，“保交樓”是首要目標(biāo)，各類(lèi)融資支持的具體效果還要進(jìn)一步觀察，企業(yè)間分化趨勢(shì)依然在強(qiáng)化。

【資料圖】

多個(gè)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月房企融資規(guī)模同比下降，其中5月融資總額同環(huán)比均下降，信用債發(fā)行明顯下行。

“第三支箭”首批落地，資金要怎么用？

自2022年11月28日“第三支箭”政策發(fā)布，時(shí)隔7年恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資，至今已有整整7個(gè)月時(shí)間。房企股權(quán)融資進(jìn)展較“第一支箭”和“第二支箭”的落地滯后。

對(duì)于首批房企股權(quán)融資計(jì)劃獲批，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)記者表示，這說(shuō)明“第三支箭”近期落地速度在加快。

Wind數(shù)據(jù)顯示，去年11月以來(lái)，A股市場(chǎng)已有30家房企發(fā)布定增預(yù)案。從批復(fù)時(shí)間來(lái)看，上述4家房企從發(fā)布定增公告到證監(jiān)會(huì)批復(fù)同意，用時(shí)6個(gè)月左右，其中，中交地產(chǎn)最快，前后不足3個(gè)月。

在定增審批過(guò)程中，交易所問(wèn)詢(xún)是重要一環(huán)。從多家房企的定增問(wèn)詢(xún)函來(lái)看，監(jiān)管層對(duì)募投的必要性高度關(guān)注，問(wèn)詢(xún)內(nèi)容主要聚焦在認(rèn)購(gòu)對(duì)象及認(rèn)購(gòu)資金來(lái)源、募投項(xiàng)目或投資標(biāo)的情況、發(fā)行主體的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)情況等方面?？硕鸬禺a(chǎn)研究認(rèn)為，這體現(xiàn)了監(jiān)管層重視募投的合規(guī)、合法、合理以及資金的安全性。

在資金用途方面，根據(jù)證監(jiān)會(huì)推出的房企股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施重組上市，并允許上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)。其中，發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金，資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。

另外，新規(guī)允許上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，并引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

目前獲證監(jiān)會(huì)、交易所并購(gòu)委批復(fù)或?qū)徍送ㄟ^(guò)的企業(yè)中，募集資金用途主要有三個(gè)方面，包括保交樓、補(bǔ)充流動(dòng)性及償還債務(wù)、資產(chǎn)收并購(gòu)。其中，招商蛇口、陸家嘴募集的是并購(gòu)重組配套資金，前者計(jì)劃募集的85億元資金將用于存量涉房項(xiàng)目、標(biāo)的公司的項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等；后者計(jì)劃募集的66億元資金將用于支付收并購(gòu)現(xiàn)金對(duì)價(jià)、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用及其他充足相關(guān)費(fèi)用，以及補(bǔ)充上市公司和標(biāo)的資產(chǎn)流動(dòng)資金、償還債務(wù)。

保利發(fā)展募集資金規(guī)模最大，預(yù)計(jì)不超過(guò)125億元，將投資用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金；中交地產(chǎn)計(jì)劃募資35億元，擬用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等；福星股份計(jì)劃募資13.4億元，用于紅橋城K6住宅項(xiàng)目、K15項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金；大名城計(jì)劃募集25.5億元，主要用于項(xiàng)目投資及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

受益范圍擴(kuò)大，出險(xiǎn)房企有無(wú)機(jī)會(huì)？

從已經(jīng)落地的信貸支持和債券融資進(jìn)展來(lái)看，國(guó)企和民企、優(yōu)質(zhì)房企與出險(xiǎn)房企之間存在較大分化，貸款機(jī)構(gòu)和債券投資者普遍偏謹(jǐn)慎。

相比之下，“第三支箭”的受益房企有所擴(kuò)圍，其中既有央企、國(guó)企，也有大名城、福星股份等中小民企，既有“三道紅線”的“綠檔”企業(yè)，也有“黃檔”企業(yè)。劉水認(rèn)為，此次（批復(fù)結(jié)果）沒(méi)有表現(xiàn)出更明顯的偏向性，表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)在加大支持各類(lèi)型房企的股權(quán)融資。

以福星股份為例，該企業(yè)近三年“三條紅線”均處于“黃檔”，截至2022年末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比分別為58.6%、54.5%、0.6。克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，福星股份整體主要為短期流動(dòng)性問(wèn)題，通過(guò)定增發(fā)行可以有效防范和化解項(xiàng)目及企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

“這也表明，由于股權(quán)融資不直接增加負(fù)債規(guī)模，該項(xiàng)政策支持的關(guān)注點(diǎn)更多集中在資金使用效益上，能夠真正幫助到風(fēng)險(xiǎn)可控、對(duì)資金迫切需求的企業(yè)，增強(qiáng)其發(fā)展預(yù)期?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究認(rèn)為，“第三支箭”的政策效應(yīng)或?qū)⒏用黠@。

但對(duì)于出險(xiǎn)房企能否獲得相應(yīng)支持，機(jī)構(gòu)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。目前排隊(duì)審核的計(jì)劃定增企業(yè)中，不乏中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、綠地控股等出險(xiǎn)企業(yè)。其中，中南建設(shè)已在4月13日收到深交所的問(wèn)詢(xún)，重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題集中在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部控制、債務(wù)重組等情況。

“對(duì)于這類(lèi)經(jīng)營(yíng)脆弱性較高的房企來(lái)說(shuō)，定增方案的制定、募投的可行性說(shuō)明以及經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整排布都是增強(qiáng)獲批預(yù)期的關(guān)鍵，部分情況相對(duì)較穩(wěn)定的出險(xiǎn)房企或能借此找到出路、脫離困境?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究稱(chēng)。

劉水認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間將有更多房企股權(quán)融資獲批。這對(duì)于改善房企流動(dòng)性及融資環(huán)境，將有較明顯的積極影響。

也有地產(chǎn)研究人士對(duì)記者表示，當(dāng)前政策主要方向在于“保交樓、保民生”，而且已經(jīng)明確允許并鼓勵(lì)并購(gòu)重組，融資審核并不會(huì)因?yàn)槟募曳科筝^弱而特殊對(duì)待，建議市場(chǎng)對(duì)“第三支箭”的效果預(yù)期保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

分化趨勢(shì)下有人退市、有人忙拋售

從地產(chǎn)行業(yè)整體融資規(guī)模來(lái)看，目前尚未形成穩(wěn)定的樂(lè)觀趨勢(shì)?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心在6月13日發(fā)布的一則報(bào)告中稱(chēng)，5月份80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來(lái)單月新低。其中，房企債券發(fā)行178.46億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少59.8%。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，雖然房企融資成本繼續(xù)下降，但5月非銀融資總額為529.8億元，同比下降24.4%，環(huán)比下降27.2%。其中，作為主要支撐的境內(nèi)信用債發(fā)行241.4億元，同比下降45.6%，環(huán)比下降40.9%，占比則降至50%以下。

此前，在“第二支箭”融資政策支持下，房企信用債融資占比持續(xù)攀升，今年2月一度接近80%。不過(guò)，5月房企海外債再次恢復(fù)發(fā)行，總金額22.7億元。

縱觀1～5月房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資，其中信用債發(fā)行1947.2億元，同比下降4.5%；海外債發(fā)行110.7億元，同比下降22.5%；信托融資182.8億元，同比下降65.4%；ABS融資905.5億元，同比下降15.2%。

綜合來(lái)看，今年以來(lái)獲得各渠道融資支持較多的非央企、國(guó)企仍以萬(wàn)科、碧桂園、綠城等頭部企業(yè)為主。分化趨勢(shì)下，越來(lái)越多上市房企正因財(cái)務(wù)或面值原因?yàn)l臨退市，部分中小房企可能已經(jīng)無(wú)緣“第三支箭”。

繼藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城之后，昔日千億房企泰禾集團(tuán)也進(jìn)入最后的退市“等待”。*ST宋都、*ST海投、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽(yáng)光城等則均已因?yàn)橛|及強(qiáng)制退市規(guī)定而停牌。

截至6月28日收盤(pán)，A股共計(jì)11家房企股價(jià)低于2元/股。而根據(jù)中指研究院6月13日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，A+H股中35家上市民營(yíng)房企逼近退市，A股有14家，H股有21家，多數(shù)是出險(xiǎn)房企。其中，7家房企基本鎖定退市。

而另一邊，在并購(gòu)融資政策支持下，行業(yè)并購(gòu)熱度逐漸升溫，部分企業(yè)尋求股權(quán)出售退出房地產(chǎn)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，5月房地產(chǎn)行業(yè)共披露45筆并購(gòu)交易，比上月增加了14筆。其中，25筆披露金額的交易涉及金額約244.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)165.6%，平均單筆交易規(guī)模9.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)80.6%，標(biāo)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（公司股權(quán)）為主。

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