田傲云 彭紅俠/發(fā)自北京

沉默不到一秒，瞬間全場(chǎng)沸騰，歡呼聲、祝賀聲不絕于耳。

6月14日下午，北京本月第二批地塊集中出讓，收到30家房企和聯(lián)合體競(jìng)拍的海淀雙新003-1地塊經(jīng)過多輪搖號(hào)后，最終被越秀摘得，身著粉色襯衫的越秀華北區(qū)域副總裁、北京公司總經(jīng)理董毅拱手致謝。

(相關(guān)資料圖)

頗為引人關(guān)注一個(gè)細(xì)節(jié)是，一個(gè)印有“大吉大利”的紅色紙袋擺放在桌面上，在越秀成功拿地后被戲稱為“法器”助力。

“他們的‘法器’都擺在明面上了！”北京一房企投拓人員笑著說，下場(chǎng)拍地他們也要拿“紅袋子”進(jìn)場(chǎng)。

根據(jù)出讓安排，北京此次共推出三宗地塊，分別位于海淀區(qū)、順義區(qū)，總出讓面積11.26萬平方米，總建筑面積15.89萬平方米，總起始價(jià)95.6億元。三宗地塊分別吸引30家、31家、21家房企及聯(lián)合體關(guān)注并參與競(jìng)拍。

本次土地拍賣3宗地塊全部“觸頂”上限價(jià)格，共計(jì)收金109.94億元，平均溢價(jià)率15%。其中北京海淀雙新兩宗地塊被業(yè)內(nèi)稱為“航母級(jí)”地塊，在線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)就分別“觸頂”上限價(jià)格，土地出讓金近百億元，最終，這兩宗地塊分別被越秀地產(chǎn)和北京天恒正同斬獲。

數(shù)十家房企爭(zhēng)搶一宗地塊正成為北京土地拍賣市場(chǎng)的新常態(tài)。

此前的6月1日，40多家房企在京爭(zhēng)搶一宗地塊，并在線上競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)就觸發(fā)價(jià)格上限的場(chǎng)景還歷歷在目。不到半個(gè)月，在北京迎來本月第二場(chǎng)土地集中交易時(shí)，這樣的場(chǎng)景再次上演。

“整體來看，北京本場(chǎng)土地拍賣市場(chǎng)依舊是熱度不減，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)布局為北京樓市增添活力的同時(shí)，也將向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示。

79億元！越秀摘得北京海淀一宗地塊

北京海淀雙新村003-1地塊也是此次土地拍賣的焦點(diǎn)地塊之一。根據(jù)掛牌公示，該地塊位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)，土地面積約7.39萬平方米，建筑面積約8.96萬平方米，起拍總價(jià)69億元，銷售指導(dǎo)價(jià)12.1萬元/平方米。

有開發(fā)商表示，003-1地塊總價(jià)高，對(duì)開盤節(jié)奏、封頂時(shí)間、資金回籠等都有較高要求，“容錯(cuò)率”不高。“但該宗地首次采用超低能耗競(jìng)價(jià)，4.5萬平方米的超低能耗成本幾何，仍需詳細(xì)核算?！?/p>

超低能耗競(jìng)價(jià)是該地塊首次提出的新的競(jìng)拍規(guī)則，要求地價(jià)觸及上限之后，進(jìn)入超低能耗建筑面積競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，當(dāng)達(dá)到設(shè)定的上限面積45000平方米時(shí)，再轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

不過該地塊依然獲得30家房企和聯(lián)合體青睞，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)也非常激烈。在線下競(jìng)拍前，觸及地價(jià)上限價(jià)格79.35億元。

最終，由越秀以79.35億元和45000平方米超低能耗建筑面積摘下，成交樓面價(jià)8.86萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

董毅手拿“法器”加持的背后還有越秀地產(chǎn)對(duì)北京市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好。在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)就曾表示，在北京，有機(jī)會(huì)還會(huì)繼續(xù)增持。

“我們今年北方招來了郭偉智（原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理）和董毅，人才建設(shè)走在前面，馬上就會(huì)開花結(jié)果。北京會(huì)是我們要重點(diǎn)發(fā)展的城市，其他北方城市像青島、濟(jì)南這些也會(huì)考慮拿地。”林昭遠(yuǎn)說。

海淀雙新004-1地塊同樣火熱，相比于003-1地塊，004-1地塊土地面積約1.84萬平方米，建筑面積約2.2萬平方米，地塊起始價(jià)17億元，地價(jià)上限19.55億元，地價(jià)上限樓面價(jià)約8.96萬元/平方米，指導(dǎo)價(jià)12.1萬元/平方米。

由于線上報(bào)價(jià)階段已觸及19.55億元價(jià)格上限，根據(jù)競(jìng)買規(guī)則，搖號(hào)確定最終競(jìng)得者。最終北京天恒正同以19.55億元搖中該地塊，樓面價(jià)約8.96萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

資料顯示，北京天恒正同曾自稱是“北京房企第一陣營(yíng)”，2017年至2020年間，它在北京市場(chǎng)的銷售面積或金額，都能進(jìn)入前20名榜單，銷售額還曾破百億元，但2021年后，北京天恒正同便沒有進(jìn)入名單中。此外，2021年，北京天恒正同還曾和越秀合作拿下了懷柔區(qū)地塊。

“海淀四季青兩地塊熱度之所以如此高，其一是地塊稀缺性，作為妥妥的低密社區(qū)很是稀有；其二是價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，資產(chǎn)升值空間相對(duì)明顯?！标P(guān)榮雪表示。

掛牌文件顯示，兩宗地容積率均1.05，控高12米，無配建，具備低密別墅條件。此前，西山別墅區(qū)內(nèi)的頤和金茂府、香山壹號(hào)院等項(xiàng)目均取得熱銷成績(jī)。此外兩地塊銷售指導(dǎo)價(jià)12.1萬元/平方米，相比周邊二手房西山美廬18萬元/平方米售價(jià)，兩地塊存在一定房?jī)r(jià)倒掛。

“海淀從不缺少需求，西山別墅區(qū)更是多年沒有供地，因而整體需求是非常厚實(shí)的，這兩宗地塊價(jià)格雖比較高，但依然還有大量企業(yè)去積極競(jìng)拍。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析。

郭毅認(rèn)為，除地塊素質(zhì)外，開發(fā)商積極競(jìng)拍也與營(yíng)銷節(jié)奏有一定關(guān)系?！鞍凑债?dāng)前開發(fā)商開發(fā)效率，6月拍地9月入市，年底之前可以實(shí)現(xiàn)一定的業(yè)績(jī)和資金回籠。因此，此時(shí)拍地是開發(fā)商的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)。”

房地產(chǎn)市場(chǎng)隱現(xiàn)積極信號(hào)

憑借坐落北京順義老城區(qū)及臨近地鐵15號(hào)線順義站及石門站的優(yōu)勢(shì)，順義幸福西街地塊也吸引了21家房企及聯(lián)合體競(jìng)拍。

根據(jù)出讓公告，順義幸福西街地塊土地面積2萬平方米，建筑面積4.8萬平方米，起始價(jià)9.6億元，銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬元/平方米。

“地塊周邊配套齊全，順義區(qū)第三中學(xué)、順義醫(yī)院、潮白河森林公園、華聯(lián)金街購(gòu)物中心等均在地塊1.5公里范圍內(nèi)，生活十分便利?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，這也是開發(fā)商們爭(zhēng)搶該地塊的原因。

該地塊在觸及11.04億元地價(jià)上限后，轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖號(hào)競(jìng)得，樓面價(jià)約2.32萬元/平方米，溢價(jià)率15%。

記者注意到，盡管該企業(yè)是首次入京，但曾與萬科有合作往來。資料顯示，2017年3月，石家莊萬科潤(rùn)德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，3個(gè)月后，該公司以9.1億元拿下在石家莊的首個(gè)項(xiàng)目地塊——潤(rùn)德萬科翡翠公園。

萬科與潤(rùn)德的合作遠(yuǎn)不止于此。2017年8月，萬科與潤(rùn)德、泰發(fā)基金共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同進(jìn)行城市更新綜合開發(fā)。

天眼查顯示，潤(rùn)德集團(tuán)為石家莊創(chuàng)世紀(jì)的最大股東，持股95%。此外，石家莊創(chuàng)世紀(jì)入股的公司多達(dá)12家，其中5家與萬科有關(guān)。

值得注意的是，在6月1日的北京土地拍賣中，因多家外地新面孔企業(yè)參與競(jìng)拍，曾被質(zhì)疑有“馬甲”的存在。但由于“馬甲”在股權(quán)上與參拍主體沒有關(guān)系，因此很難從合規(guī)的角度進(jìn)行監(jiān)管。

張凱表示，全國(guó)土地拍賣市場(chǎng)持續(xù)分化之下，北上杭等核心城市受到了更多外地房企的關(guān)注，而在搖號(hào)中簽率持續(xù)走低之下，房企為提高中簽機(jī)會(huì)，甚至請(qǐng)有開發(fā)資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助參拍，進(jìn)一步推高了土拍熱度。

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