最近兩年，在廣州樓市的舞臺(tái)上，央企、國(guó)企頻頻唱主角、尤其是本地地頭蛇，攻城略地、遍地開(kāi)花，好不熱鬧。

這個(gè)舞臺(tái)上，也活躍了不少過(guò)江龍。

有的通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目，曲線入粵，試圖搶占一塊蛋糕，比如我們熟悉的世紀(jì)金源集團(tuán)。

(資料圖片僅供參考)

也有的在廣州土拍市場(chǎng)上和本地房硬剛，在虎口處義無(wú)反顧地爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)土地，這種過(guò)江龍代表就有湖北聯(lián)投、南通亞倫、武漢城建和廈門國(guó)貿(mào)等等。

很多人要問(wèn)了：在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的廣州，過(guò)江龍如何突圍？到底有什么殺手锏能在競(jìng)爭(zhēng)處于不敗之地？路如何走下去？

今天，派隊(duì)就來(lái)談?wù)勥@兩年的過(guò)江龍?jiān)趶V州的現(xiàn)狀、面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

速度較快的是世紀(jì)金源·天河源筑，從世紀(jì)金源入粵到產(chǎn)品開(kāi)盤，差不多就半年時(shí)間。

該項(xiàng)目是世紀(jì)金源收購(gòu)的陽(yáng)光城·當(dāng)代檀悅MOMΛ，更換設(shè)計(jì)、重新包裝后推出市場(chǎng)。

世紀(jì)金源·天河源筑位于五山板塊，主打人群是周邊的高校、科研機(jī)構(gòu)等高知人群，由于周邊幾乎沒(méi)什么競(jìng)品，面臨的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)較小。

示范區(qū)實(shí)景圖

主打科技牌，推出七恒健康系統(tǒng)，在市面上，有類似系統(tǒng)的不多，例如位處匯景新城板塊的匯景臺(tái)就有六恒系統(tǒng)。

但憑借優(yōu)越的區(qū)位、充滿科技感的七恒健康系統(tǒng)和驚艷的產(chǎn)品，一炮而紅，書寫了一場(chǎng)教科書式的熱銷范本。關(guān)于項(xiàng)目可瀏覽派隊(duì)寫過(guò)的《人文遇上新科技，全優(yōu)社區(qū)驚現(xiàn)天河》。

湖北聯(lián)投則不同，直接在土拍市場(chǎng)上搶蛋糕，遇到的阻礙并不大，底價(jià)就順利拿地了，拿下的瀝青攪拌廠地塊命名為聯(lián)投文津府。

聯(lián)投文津府效果圖

由于是廣州首秀，聯(lián)投文津府不追求速度，更重產(chǎn)品品質(zhì)和形象展示，預(yù)計(jì)7月才會(huì)開(kāi)放銷售中心和板房。

該盤位于天河智谷旁，雖然有珠江花城這個(gè)對(duì)手，但產(chǎn)品定位和打法上又不一樣。首先它采用TOP級(jí)印系，將城市資源、精神空間、高階圈層、臻奢產(chǎn)品有機(jī)結(jié)合，這屬于生態(tài)優(yōu)越、形象卓越、品質(zhì)一流的高端住宅產(chǎn)品。

其次它還注重生活方式的打造，打造了一個(gè)榕下生活驛站，引進(jìn)了廣州首家新山書屋，提供一種融合了閱讀、分享、休閑、社交、咖啡、輕餐飲的生活方式，能拉近業(yè)主間的交流與共享；最后就是戶型打造上，追求舒適和實(shí)用性。

有稀缺的景觀資源、高階圈層、顏值高、過(guò)硬品質(zhì)，關(guān)注度很高，可瀏覽《名校旁，三山抱，天河這個(gè)豪宅新貴有點(diǎn)“料”！》

打頭陣的世紀(jì)金源和湖北聯(lián)投，正為過(guò)江龍正名，外來(lái)房企也有能力在廣州市場(chǎng)闖出一番天地。

和以上兩個(gè)不同，下面這三家過(guò)江龍拿地，那叫一個(gè)慘烈，光拿地過(guò)程就一波三折，堪比坐過(guò)山車，十分刺激。

封頂搖號(hào)，最后搖號(hào)環(huán)節(jié)才決出勝負(fù)，競(jìng)拍房企眾多或者競(jìng)拍過(guò)程很激烈。

比如說(shuō)廣州今年首宗搖號(hào)地塊的荔灣羊城食品廠地塊，有超20房企競(jìng)價(jià)，武漢城建在搖號(hào)環(huán)節(jié)才得以勝出；南通亞倫拿下的番禺迎賓路地塊，也有16家房企參與拍賣；廈門國(guó)貿(mào)拿下嘉禾望崗東北側(cè)地塊，盡管只有三家房企競(jìng)拍，但競(jìng)爭(zhēng)絲毫不亞于前兩者，歷經(jīng)18輪競(jìng)價(jià)封頂搖號(hào)。

所以，這幾宗被瘋狂爭(zhēng)搶的項(xiàng)目打造什么樣的產(chǎn)品，有何亮色，關(guān)注度有增無(wú)減。

最近，羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊的規(guī)劃已出！

羊城食品廠項(xiàng)目，位于花地河以南，醉觀公園以西，涌岸路以北，旁邊不遠(yuǎn)處便是唯品會(huì)、省中醫(yī)院芳村醫(yī)院，屬于一線河景宅地。

產(chǎn)品很驚喜，規(guī)劃6棟小高層和高層住宅，或?qū)⒋蛟?0-140㎡三四房。

從規(guī)劃來(lái)看，2#屬于板樓，1A#、1B#、3A#、3B#屬于塔樓、4#只有5層，應(yīng)該是疊墅產(chǎn)品。

該盤變量不多，周邊的環(huán)境一般，但花地河沿岸將大變身，為白鵝潭商務(wù)區(qū)提供生活服務(wù)配套和優(yōu)美的景觀環(huán)境資源。

由于身處白鵝潭，這是廣州主城區(qū)目前為止供貨量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地方之一。有白鵝潭悅府、濱江上都、廣州幸福灣等江景豪宅，也有萬(wàn)匯天地臻園、保利中海朗閱、保利錦上印、凱德雙橋新作、新世界凱粵灣等改善盤，剛需盤也有力城榕城灣、保利和悅濱江等等。

所以羊城食品廠項(xiàng)目采取了差異化競(jìng)爭(zhēng)，容積率低，那就主打舒適，規(guī)劃為板樓、疊墅產(chǎn)品。

番禺迎賓路項(xiàng)目容積率3.0，規(guī)劃了6棟住宅樓，全為4房設(shè)計(jì)！面積段約110-180㎡，2梯4戶、2梯3戶設(shè)計(jì)，大概660套貨量。

該盤由龍湖操刀，關(guān)注度頗高，按市場(chǎng)消息，會(huì)引入龍湖新的高端豪宅產(chǎn)品系御湖境或云河頌。

項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)不小，一是限高60米，看江視野被高約110米的錦繡銀灣遮擋了，只能東北向看江（珠江支流三枝香水道），所以樓棟做了扭轉(zhuǎn)，盡量往東北方向靠，看江視野可能會(huì)受限；二是臨近迎賓路和沙溪大橋，有噪音影響，但地塊出讓時(shí)要求采取有效措施減緩交通噪聲對(duì)居民生活的影響；三是周邊城市界面一般。

番禺迎賓路項(xiàng)目效果圖

龍湖打造的項(xiàng)目產(chǎn)品力和品質(zhì)感有口皆碑，但在廣州很久沒(méi)有新作品推出，此次的番禺迎賓路項(xiàng)目作為重頭戲，無(wú)疑會(huì)大作文章，勢(shì)必很驚艷。

前段時(shí)間，派隊(duì)去現(xiàn)場(chǎng)探訪，項(xiàng)目保留的不少樹種，這對(duì)擅長(zhǎng)園林打造的龍湖而言，發(fā)揮空間很大。

據(jù)說(shuō)很快就要公布案名了，最近8月就會(huì)亮相。

縱觀這些過(guò)江龍，有幾個(gè)點(diǎn)可以說(shuō)一說(shuō)。

1）選擇好入粵方式。廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)太激烈，這幾年，拿地的基本是清一色的國(guó)企、央企，民企拿地的確實(shí)不多，首先是優(yōu)質(zhì)地塊太少，其次是自身實(shí)力要過(guò)硬。

過(guò)江龍一定得選擇好自己的入粵方式，像世紀(jì)金源集團(tuán)就通過(guò)收購(gòu)，曲線入粵，而像湖北聯(lián)投、南通亞倫、武漢城建和廈門國(guó)貿(mào)等就選擇在一級(jí)市場(chǎng)跟國(guó)企、央企面對(duì)面拼刺刀，真槍實(shí)彈干一場(chǎng)，能拿就拿，拿不到下次再戰(zhàn)。

2）非核心區(qū)域不碰。這些過(guò)江龍還有一個(gè)特點(diǎn)，就是落子在核心區(qū)域，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

回歸中心區(qū)拿地、在核心區(qū)域拿地成了共識(shí)，比如世紀(jì)金源就選擇了天河的五山板塊、湖北聯(lián)投則選擇了天河智谷板塊、武漢城建選擇了花地灣、南通亞倫選擇了華南板塊、廈門國(guó)貿(mào)則把首站放在了嘉禾望崗。

以前的過(guò)江龍就吃了不在中心區(qū)、核心區(qū)拿地的虧，最典型的莫過(guò)于朱村板塊的徐福上坤·云境風(fēng)華。

這是2021年第一輪土拍中的地塊，當(dāng)時(shí)引來(lái)數(shù)十家房企競(jìng)拍，最終以14262元/㎡，43%的溢價(jià)率成交，成了朱村地王。

拿地的就是兩個(gè)過(guò)江龍，湖南的徐福集團(tuán)和上海的上坤集團(tuán)，由于拿地價(jià)高過(guò)了房?jī)r(jià)，最終無(wú)奈選擇停工躺平，何時(shí)開(kāi)售依然是一個(gè)未知數(shù)。

所以如今，只有在中心區(qū)、核心區(qū)的項(xiàng)目，才能有躺平的資本。

3）如今的樓市和以往相比，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，更講究“專門人干專業(yè)性”。

像南通亞倫拿下的迎賓路地塊，市場(chǎng)上當(dāng)時(shí)就在想，靠做家紡產(chǎn)業(yè)起家的集團(tuán)要如何在廣州殺出一條血路？

后來(lái)答案也明確了，和龍湖合作。這并不奇怪，南通亞倫主攻家紡產(chǎn)業(yè)，但也涉足房地產(chǎn)，主要以合作開(kāi)發(fā)為主，和合肥，他們就有了很好的合作。

這次在廣州，雙方也一拍即合。從市場(chǎng)上釋放的信息來(lái)看，迎賓路地塊，龍湖主導(dǎo)，將打造“全新濱江豪宅”。

而世紀(jì)金源、湖北聯(lián)投、武漢城建、廈門國(guó)貿(mào)都有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自己就能勝任。

4）如今的過(guò)江龍，都是實(shí)力超群的房企。沒(méi)有雄厚的實(shí)力，要想在國(guó)企、央企當(dāng)?shù)赖膹V州樓市打持久戰(zhàn)，真的很難。

世紀(jì)金源，綜合性跨行業(yè)的國(guó)際企業(yè)集團(tuán)，多年榮登“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”和“中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)”，旗下有“大消費(fèi)、大文旅、大健康、新科技”四大主航道業(yè)務(wù)，實(shí)力雄厚。

湖北聯(lián)投，屬于湖北省省屬大型國(guó)有控股公司，資產(chǎn)規(guī)模近2000億，2008年成立，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第354位，地位相當(dāng)于廣州的越秀集團(tuán)。

武漢城建，武漢市屬國(guó)有獨(dú)資公司，總資產(chǎn)規(guī)模3600+億。

南通亞倫，江蘇亞倫集團(tuán)旗下全資子公司。江蘇亞倫集團(tuán)成立于1989年，是個(gè)綜合性省級(jí)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，以紡織業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主。

廈門國(guó)貿(mào)，廈門市屬國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)。

可以看出，這些過(guò)江龍，個(gè)個(gè)實(shí)力爆棚！

5）產(chǎn)品為王，依然是競(jìng)爭(zhēng)核心。目前市場(chǎng)太卷了，卷產(chǎn)品、卷戶型壹司空見(jiàn)慣，但用心打造好產(chǎn)品，這一點(diǎn)依然不變，高品質(zhì)產(chǎn)品從來(lái)不缺買家，好產(chǎn)品才能讓購(gòu)房者愿意買單。

過(guò)江龍要想在異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，用心做好產(chǎn)品是必經(jīng)之道。尤其是首秀，要樹立標(biāo)桿打開(kāi)市場(chǎng)，在產(chǎn)品打造雕琢上必須下足功夫。

目前來(lái)看，世紀(jì)金源打造的天河源筑已經(jīng)開(kāi)了一個(gè)好頭，而湖北聯(lián)投的文津府釋放的信息來(lái)看，產(chǎn)品也誠(chéng)意滿滿。

還未亮相的羊城食品廠地塊項(xiàng)目、番禺迎賓路地塊項(xiàng)目，市場(chǎng)期待值也很高。

廣州是一個(gè)前景十分看好的城市，這對(duì)所有過(guò)江龍而言，就是最大的機(jī)會(huì)；但挑戰(zhàn)也不小，比如廣州的市場(chǎng)份額大部分都被央企、國(guó)企占據(jù)；廣州新項(xiàng)目多，太內(nèi)卷，如何去突圍，如何去打造產(chǎn)品，能否適應(yīng)廣州這一方水土，都是值得考慮的。

派隊(duì)覺(jué)得，從市場(chǎng)角度來(lái)看，需要競(jìng)爭(zhēng)、需要?jiǎng)?chuàng)新。廣州勢(shì)必需要更多的過(guò)江龍，它能起到鯰魚作用，使得整個(gè)市場(chǎng)更有活力，百花齊放，畢竟有競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)有更多創(chuàng)新；從行業(yè)角度而言，機(jī)會(huì)更多、賦能更多。過(guò)江龍能帶來(lái)新產(chǎn)品、新理念、新思路，使得整個(gè)行業(yè)有更多學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，也有了更多賦能選項(xiàng)；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇更多，產(chǎn)品更多。過(guò)江龍多了，意味著市面上的產(chǎn)品更豐富、選擇性更多，購(gòu)房時(shí)可以按需去做抉擇。

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