樓市復(fù)蘇后勁走弱，年中趕KPI之際，政策松綁吹風(fēng)，土拍也來助力托市了。

(資料圖片僅供參考)

今年以來，遵循少量多次原則的廣州土拍，在這個(gè)6月要將首批第二輪地塊全部清倉，出讓節(jié)奏相當(dāng)緊湊。

天河珠城旁員村一橫路地塊、荔灣廣信資產(chǎn)包紫蘭苑、蕙蘭苑地塊、老西關(guān)陳家祠地塊等中心靚地坐鎮(zhèn)，4.9萬/㎡的起拍價(jià)刷新廣州地價(jià)榜已經(jīng)是板上釘釘，封頂搖號(hào)大概率再次上演。

南沙、花都、從化、增城遠(yuǎn)郊區(qū)終于“浦頭”，4宗地看能否搭上流量便車。

番禺、白云供貨主力當(dāng)然不缺席，4宗地塊初看中規(guī)中矩，難保又跑出黑馬。

01，

珠江新城旁久違供地

花地灣、陳家祠延續(xù)荔灣熱度

本月最大看點(diǎn)莫過于天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊。地塊位于員村一橫路以東、黃埔大道中，與珠江新城東區(qū)，潭村跑馬場(chǎng)片僅一路之隔。

截圖：百度地圖

要知道珠城上次供宅地，已經(jīng)是2009年的事。

嚴(yán)格來講，地塊屬于員村板塊，被三大CBD包圍（珠江新城、金融城、琶洲）。

這宗地完全符合今年房企中意的三大品質(zhì)：輕總價(jià)、小規(guī)模、有預(yù)期。

地塊起拍樓面價(jià)49810元/㎡，還沒開拍已經(jīng)站上廣州地價(jià)榜第七位。這陣勢(shì)雖然嚇人，但其實(shí)起拍總價(jià)不高，19億元。相比動(dòng)輒數(shù)十億元、百億的巨無霸，資金壓力不會(huì)很大。

體量精致，減輕開發(fā)壓力。計(jì)容面積3.8萬㎡。什么概念？對(duì)比同為CBD熱盤琶洲·樾（海珠琶洲西區(qū)地塊），計(jì)容88115㎡，已經(jīng)屬于小體量精致豪宅，僅規(guī)劃兩棟住宅，共135席，都是200㎡以上的大平層產(chǎn)品。而員村地塊規(guī)模僅為琶洲·樾一半不到。

最后是明確的銷售預(yù)期。珠江新城一手缺貨良久，宗地周邊一手稀缺，5公里范圍內(nèi)，天麟府臻林一手在售15萬/㎡；

二手樓齡多在十幾二十年以上，儲(chǔ)蓄了一批有實(shí)力的置換客。

根據(jù)合富數(shù)據(jù)，美林海岸花園、都市蘭亭花園、東璟花園等掛牌價(jià)在6-8萬元/㎡，天慧公館約9-10萬元/㎡。

綜上，觸頂走不掉了，畢竟今年以來的搖號(hào)地都是這個(gè)特點(diǎn)。

不過，地塊也有一個(gè)關(guān)鍵缺點(diǎn)：部分臨近華南快速干線。

圖：網(wǎng)易房產(chǎn)攝

體量和紅線圖推測(cè)，大概率建成2棟33層左右高層建筑+底商產(chǎn)品，遠(yuǎn)離華快一側(cè)配建幼兒園，2棟樓或不可避免地受到高速噪音影響。

這個(gè)地段+樓面價(jià)，無疑要走豪宅路線，如何平衡客觀限制和溢價(jià)，考驗(yàn)開發(fā)商功力。

地塊現(xiàn)狀， 網(wǎng)易房產(chǎn)攝

另一邊，出身傳奇的荔灣蕙蘭苑、紫蘭苑地塊，又是一場(chǎng)大戲。

2017年6月29日，萬科擊敗華潤(rùn)、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華發(fā)和信達(dá)，551億元拿下廣信資產(chǎn)包，被王石稱之為自己送給萬科的告別禮物。

資產(chǎn)包核心資產(chǎn)包括廣州市區(qū)的16宗地。蕙蘭苑、紫蘭苑地塊便是其中兩員。合計(jì)起拍總價(jià)約34億元。

紫蘭苑：起拍樓面價(jià)2.6萬元/㎡，需配建商業(yè)商務(wù)物業(yè)8500㎡，地塊部分涉及地鐵一號(hào)線保護(hù)范圍及在建地鐵二十二號(hào)線區(qū)間隧道范圍。

蕙蘭苑：起拍樓面2.3萬元/㎡，配建規(guī)劃條件中AF0215059地塊的幼兒園（含托兒所）;配建AF0215059地塊中的其它商業(yè)設(shè)施計(jì)算容積率建筑面積750㎡;負(fù)責(zé)配建花地大道—浣花路環(huán)形人行天橋。

兩地塊所處的花地灣板塊，這兩年土拍熱度頗高。今年已奉獻(xiàn)一宗搖號(hào)地，武漢城建花地街羊城食品廠地塊，成交樓面價(jià)3.22萬元/㎡，溢價(jià)率15%。

良好的銷售預(yù)期成就了土拍熱度。在白鵝潭豪宅化，廣鋼新城新盤尾聲的格局下，花地灣異軍突起，以4.5萬/㎡左右的新房?jī)r(jià)格，多盤成交跑在全市前列，承接區(qū)域中端置業(yè)人群。

回顧萬科拿下資產(chǎn)包6年來，圍繞花地灣連片開發(fā)，周邊一手萬科金域曦府、萬匯天地·瑧園、萬匯天地·朗庭均是資產(chǎn)包轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。

截至目前，廣信資產(chǎn)包還有6宗花地灣地塊暫未開發(fā)入市。

今年，紫蘭苑、蕙蘭苑地塊被荔灣政府收儲(chǔ)，背后是官方希望加快推進(jìn)東漖城中村改造進(jìn)度。這一點(diǎn)在開年高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上有重點(diǎn)提及。

荔灣還有一宗老城宅地將亮相。地塊位于荔灣區(qū)東北部，屬于老西關(guān)陳家祠板塊。

圖：自規(guī)局

小梅大街地塊處地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線、13號(hào)線沿線，距彩虹橋站、陳家祠站500米，鄰近芳村大道-東沙大道、環(huán)城高速。

教育、醫(yī)療資源豐富，周邊有廣州市第四中學(xué)、荔灣區(qū)西華路小學(xué)等教育設(shè)施，惠愛醫(yī)院、荔灣中心醫(yī)院、穗江口腔醫(yī)院等醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

02，

番禺市橋南靚地上新

黃埔版蘭亭盛薈臨時(shí)改期

近郊區(qū)域，番禺三宗地均屬非大熱的市橋板塊，其中包含回爐地客運(yùn)站地塊；

黃埔上架了“蘭亭盛薈黃埔分會(huì)”，原本計(jì)劃6月19日競(jìng)拍。正準(zhǔn)備發(fā)稿之時(shí)，交易中心發(fā)通告，該地塊延遲到下個(gè)月10日競(jìng)拍。此前規(guī)劃上線已經(jīng)引發(fā)一輪爭(zhēng)議的蘿崗立交上蓋地塊，附帶了一堆防噪音開發(fā)條件，難度不少，順便一起扒一扒。

白云地塊則屬于設(shè)計(jì)之都板板塊，中規(guī)中矩但有一定前景。

番禺市橋貨運(yùn)站地塊：

位于番禺區(qū)中部，市橋板塊，部分靠近祈福新村。地處地鐵18號(hào)線沿線，距離市橋地鐵站1.5公里。鄰近番禺大道、迎星中路。需配建一所中小學(xué)。

圖：自規(guī)局

周邊未進(jìn)行大規(guī)模高強(qiáng)度開發(fā)，鄰近番禺兒童公園、星海體育公園、蔡三村黨建公園等。

番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊：

地鐵17號(hào)線、3號(hào)線沿線，鄰近市蓮路、亞運(yùn)大道、南沙港快速路。周邊有番禺中學(xué)、番禺中學(xué)附屬小學(xué)等教育資源。

周邊未進(jìn)行大規(guī)模高強(qiáng)度開發(fā)，鄰近頤康園、游龍海釣場(chǎng)等公園。

地塊現(xiàn)狀，圖源：廣州自規(guī)局

曾亮相去年三批次集中供地，可惜無人報(bào)價(jià)而流拍。再上架，出讓條件沒有變化，起拍樓面價(jià)仍是17625元/㎡。

番禺大龍街番禺大道以西地塊（好又多地塊）：

位于市橋南，老市橋中心地帶，周邊氛圍成熟，為2020年停業(yè)的番禺沃爾瑪?shù)貕K，起拍總價(jià)11.2億元，折合樓面價(jià)20832元/㎡。

距番禺廣場(chǎng)地鐵站約800米， 臨近番禺大道、興泰路等。 周邊有有東怡小學(xué)等院校，臨近番禺區(qū)圖書館、永旺夢(mèng)樂城等。

黃埔開創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊，屬于蘿崗立交上蓋項(xiàng)目，被稱為黃埔版“蘭亭盛薈”。

地塊屬于云埔片區(qū)，位于黃埔開創(chuàng)大道與廣深高速交匯處，周邊暫無地鐵。

效果圖：廣東省交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

占地面積18.88萬㎡，總建面超過50萬㎡，地塊由多宗小地塊組成，包括二類居住用地、商務(wù)用地兼容商業(yè)用地、中小學(xué)用地、公園綠地、環(huán)衛(wèi)用地等。起拍總價(jià)28.9億元，折算樓面價(jià)5777元/㎡。

樓面價(jià)看上去不高，其實(shí)開發(fā)條件相當(dāng)苛刻，會(huì)大大增加成本。包括：建設(shè)38665平方米的政策性住房；承擔(dān)廣深高速蘿崗立交改造工程相關(guān)費(fèi)用；配建蘿崗立交改造項(xiàng)目上蓋景觀工程（估算造價(jià)2261.7萬元）；

周邊一手供應(yīng)活躍，包括：火村舊改合生中央城，約3.5萬元/㎡；時(shí)代天韻（黃埔）、保利錦上，均價(jià)約3.3萬-3.7萬元/㎡。

白云廣州設(shè)計(jì)之都三期 AB2603065地塊

地塊位于白云區(qū)中部，鄰近白云山，廣州設(shè)計(jì)之都內(nèi)。 地鐵14號(hào)線沿線，駕車30分鐘鏈接白云新城、廣州白云國際 機(jī)場(chǎng)等重要功能片區(qū)。

03，

遠(yuǎn)郊區(qū)域靠交通、產(chǎn)業(yè)加持

遠(yuǎn)郊區(qū)域今年來土拍成績(jī)不算理想，掛牌的3宗地塊，1宗因故終止 （增城派潭）， 2宗由國企/城投兜底 （增城寧西街城投地塊、越秀南沙慶盛地塊） 。

這次一口氣上架4宗地，均是區(qū)域內(nèi)較成熟位置，或有交通、產(chǎn)業(yè)資源加持，一定程度增加成交幾率。

南沙東涌鎮(zhèn)啟新路2023NJY-3地塊

臨近慶盛樞紐，距離4號(hào)線東涌地鐵站約2公里，臨近22號(hào)線南延段（規(guī)劃中）和31號(hào)線 （規(guī)劃中） 的交匯處。需配建回遷安置房用地DC0202025地塊，計(jì)容達(dá)21797㎡。

項(xiàng)目地塊東臨啟新路，向北連接市南大道，向東通過京珠高速、南二環(huán)聯(lián)系廣州市區(qū)、東莞市、順德區(qū)；

周邊在售項(xiàng)目有招商·灣區(qū)1872 （均價(jià)29000元/㎡） 、美的星耀尚城（均價(jià)21000元/㎡）、美的云筑（均價(jià)21000元/㎡）、錦繡新城二期（二手房均價(jià)18000元/㎡）。

花都區(qū)廣花公路東三（二期）地塊，位于雅瑤中路以北，廣花六路以東，地處花都湖板塊。

西側(cè)緊鄰廣花公路，南臨空鐵大道，在建地鐵24號(hào)線雅瑤站，規(guī)劃地鐵36號(hào)線。

在售項(xiàng)目有南池都湖國際（33000元/㎡）、奧園譽(yù)湖灣（26000元/㎡）、自由人花園 （ 25000元/㎡） 等。屬花都房?jī)r(jià)較高的區(qū)域。

增城新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)地塊，位于新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)，距離13號(hào)線新沙站約1.1km。

從化太平鎮(zhèn)廣從北路14號(hào)線赤草站鄧村地塊，所在的赤草站片區(qū)位于“太平-街口-鰲頭”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和“流溪河 全流域”生態(tài)價(jià)值創(chuàng)新帶的交點(diǎn)。

交通方面，為地鐵14號(hào)線、地鐵37號(hào)線沿線，毗鄰地鐵赤草站。

周邊有碧桂園荔山雅筑、雅居樂小院流溪、逸泉山莊等商住小區(qū)，附近有廣東外語外貿(mào)大學(xué)從化實(shí)驗(yàn)中學(xué)、赤草小學(xué)配套設(shè)施。

12宗地將如何攪熱年中地市、樓市，網(wǎng)易房產(chǎn)將全程跟進(jìn)，我們拭目以待吧！

部分資料參考：合富研究院、廣州公共資源交易中心、廣州自規(guī)局

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