摘要：134億元何時要得回（歡迎關(guān)注杠桿游戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

(資料圖片)

恒大系傳來算不錯的消息，恒大物業(yè)2023年6月5日晚間一口氣發(fā)布了三份此前推遲的財報：2021年報、2022半年報、2022年報。

上述三份財報的發(fā)布，意味著恒大物業(yè)離復(fù)牌又近一步。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

值得高興的是，2022年恒大物業(yè)扭虧為盈。不過這三份財報均被審計機構(gòu)出具了“非標意見”。

根據(jù)恒大物業(yè)此前接獲港交所發(fā)出的復(fù)牌指引顯示，恒大物業(yè)復(fù)牌需要滿足包括公布所有沒公布的財務(wù)業(yè)績、解決任何審計保留意見的事項等。

要復(fù)牌，還有點路程要走，但起碼跨出重要一步。

今天，杠桿游戲先來說說恒大物業(yè)2021、2022年的業(yè)績吧。

2021年

1）2021年虧損。恒大物業(yè)2021年營收約131.94億元，同比增長約22.4%。毛利約36.64億元，2022年超40億元，下滑了8.8%左右。

歸屬凈利潤-3.16億元，更慘。

毛利率大概為27.77%，其實感覺不低，杠桿游戲看了一下2020年更是超37%。

銷售成本由2020年度的67.6億元（重新表述），同比增長約40.9%，至2021年度的約95.30億元。

這個增速遠超營收增速。

同時，杠桿游戲看到恒大物業(yè)解釋，2021年因為業(yè)務(wù)規(guī)模擴大導(dǎo)致雇員開支增加，行政及營銷開支約9.80億元，較2020年的6.45億元，增長約52.0%。

截至2021年末，恒大物業(yè)有73,381名雇員，員工總成本約57.67億元。

此外，我注意到，2021年恒大物業(yè)雖然總營收是增加了，三大業(yè)務(wù)板塊中物業(yè)管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)都實現(xiàn)了營收增長，而非業(yè)主增值服務(wù)出現(xiàn)了下滑。

2020年這一塊收入為29.23億元。

如上圖，2021年降至18.03億元。

非業(yè)主增值服務(wù)收入下降主要由于關(guān)聯(lián)方的流動性危機，恒大物業(yè)主動停止了回款保障較差的非業(yè)主增值等業(yè)務(wù)。

這樣一個虧損情況，當然不派息。

2）收購的物業(yè)2021年虧損。截至2021年末，恒大物業(yè)合約面積約8.22億平米，較2020年底新增約2.57億平米。

在管面積約4.73億平米，較2020年底新增約1.73億平米。管理項目2504個，向320多萬戶住戶提供物物業(yè)管理服務(wù)。

其中，由第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)管理面積約1.38億平米，占總在管面積近30%，較2020年底新增約1.28億平米。

值得一說，截至2021年及2020年末兩個年度，恒大物業(yè)向同系子公司及中國恒大集團的合營企業(yè)提供的收入分別占恒大物業(yè)收入的21%及37%。

財報披露，2021年恒大物業(yè)花了21.68億元收購七家物業(yè)管理公司。

被收購的業(yè)務(wù)，從收購到2021年末，貢獻24.69億元營收，同時導(dǎo)致了2563萬元左右的凈虧損。

3）正與中國恒大集團就恒大物業(yè)134億元被占用資金商討償還方案，但無結(jié)果。年報說正積極維護其利益。

財報說，鑒于中國恒大集團當前的財務(wù)狀況，盡管成功追回的可能性存在重大不確定性，恒大物業(yè)仍持續(xù)在采取多種舉措向中國恒大集團追回上述金額。

截至本公告日期，恒大物業(yè)尚未與中國恒大集團就償還方案達成一致。

截至2021年末，恒大物業(yè)凈流動負債、凈負債分別為54.50億、35.03億元。財報認為，恒大物業(yè)將需確保于可見未來取得大量資金，以撥付各合約及其他安排項下的有關(guān)財務(wù)責(zé)任。

一方面如上文所述，繼續(xù)向恒大集團討錢。

同時，杠桿游戲注意到，恒大物業(yè)已與若干債權(quán)人（包括應(yīng)付貿(mào)易賬款、業(yè)務(wù)合并應(yīng)付對價及關(guān)聯(lián)方）達成協(xié)議，同意延長還款期，由一至四年不等。該司董事認為，在必要時可以獲得進一步延期；

該司還表示將繼續(xù)通過進一步精簡營運實施行政及其他開支方面的成本控制，改善經(jīng)營及財務(wù)狀況。

另外，杠桿游戲注意到，截至2021年末，恒大物業(yè)的合約負債較2020年有一定增長。

2020年末該數(shù)字為27.26億元，2021年末增至30.80億元。

恒大物業(yè)做了解釋。

本集團合約負債主要產(chǎn)生自客戶在尚未獲提供相關(guān)服務(wù)時所作出的預(yù)付款項。本年度合約負債增加主要由于收費管理面積增大所致。

今天提前收了的錢，未來都是要付出勞動和成本的。

4）現(xiàn)金及等價物暴跌。截至2021年末，恒大物業(yè)的銀行存款和現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和受限制現(xiàn)金）總額約11.67億元，較2020年末的126.11億元（重新表述），減少約114.44億元。

沒有看錯，就是這么震驚，當然不用杠桿游戲說，原因大家都知道。

銀行存款及現(xiàn)金減少，主要因本集團為多家第三方公司（作為被擔(dān)保方）融資提供存款質(zhì)押擔(dān)保，相關(guān)資金透過部分被擔(dān)保方及多家通道公司（扣除費用后）劃轉(zhuǎn)至中國恒大集團后，因質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿，觸發(fā)質(zhì)權(quán)實現(xiàn)條件，被銀行強制執(zhí)行本集團總計價值為人民幣134億元所致。

也正因為恒大物業(yè)的關(guān)連方中國恒大集團經(jīng)營情況發(fā)生重大變化，核數(shù)師無法按期完成審計程序，所以2021年報姍姍來遲。

恒大物業(yè)也說要檢討內(nèi)控制度。

5）更換核數(shù)師。2023年1月16日，羅兵咸永道會計師事務(wù)所（簡稱“羅兵咸”）應(yīng)恒大物業(yè)的建議辭任核數(shù)師。

上會栢誠會計師事務(wù)所有限公司（簡稱“上會栢誠”）為該司新核數(shù)師，以填補羅兵咸辭任后產(chǎn)生之臨時空缺，上會栢誠認為，存在可能影響恒大物業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重大不確定性。

2022年

1）營收下滑，利潤回正。2022年，恒大物業(yè)取得營收118.09億元，如上文所述2021年為近132億元，同比下滑了超10%。

2022年毛利潤為27.19億元，2021年為36.64億元，下滑幅度超25%。

毛利率為23%左右，相較于2021年的27.8%又有一點下滑。

歸屬凈利潤還行，由2021年的虧損3億元，增長至14.23億元。扭虧為盈不容易。

盡管盈利了，董事會依舊不建議派付任何末期股息。

恒大物業(yè)的2022年報說，其專注于“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式為廣大業(yè)主和住戶提供高質(zhì)量服務(wù)。2022年度，恒大物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的收入約1.41億元，僅占總收入約1.2%，控股股東流

動性危機對恒大物業(yè)整體收入基本沒有任何重大影響。

另外杠桿游戲覺得值得一說，2021年，恒大物業(yè)的營收中，非業(yè)主增值服務(wù)出現(xiàn)了下滑。這個情況在2022年也是如此，并更加明顯。

2021年該筆收入如下圖，即便減少了，依舊有18億元出頭，2022年只有8809萬元左右了，同比下降95.1%。財報解釋說：

主要由于受關(guān)聯(lián)方流動性危機影響，本集團基于市場化原則對非業(yè)主增值服務(wù)進行戰(zhàn)略收縮，主動大幅減少了向關(guān)聯(lián)方提供案場服務(wù)、維保修服務(wù)等業(yè)務(wù)。

同時社區(qū)增值服務(wù)，2022年也出現(xiàn)小幅減少。

2021年為22.89億元，2022年該筆收入為22.81億元。

年報這樣解釋；

主要由于關(guān)聯(lián)方流動性危機導(dǎo)致交付延遲，來自新交付物業(yè)管理項目的家裝美居服務(wù)、房產(chǎn)租售等業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅減少。本集團及時調(diào)整戰(zhàn)略部署，聚焦業(yè)主高頻剛需業(yè)務(wù)，重點發(fā)力社區(qū)團購、家政服務(wù)等社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)，截至2022年12月31日止年度的社區(qū)生活服務(wù)收入較2021年同期上漲逾66.8%。

雖然下滑不多、忽略不計，但說明恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)遇到了瓶頸。

恒大物業(yè)2022年營收下滑，還有一項指標值得注意。

如上圖，其他收入由2021年的3.26億元，減少至1.57億元。

而其他損失，則從2021年的小6億元，減少至不到400萬元。

截至2022年末，恒大物業(yè)有72,076名雇員，員工總成本約53.29億元。員工數(shù)量相較于2021年末的73,381名雇員略有減少。

2）合約物業(yè)面積略有下滑。值得一說，2022年末，恒大物業(yè)總合約面積約8.19億平米，在管面積約5億平米。

而截至2021年末，恒大物業(yè)合約面積約8.22億平米，也就是合約面積2022年略微下滑。

2021年末在管面積約4.73億平米，杠桿游戲簡單對比一下，2022年這方面還是有一定增長。

其中，由第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)管理面積約1.48億平米，占總在管面積近30%，較2020年底新增約1.28億平米。其中新增的第三方管理面積，占集團總新增管理面積比例約37%，市場化拓展成效顯著。

2022年，恒大物業(yè)拓展大批地標性項目，如武漢軌道交通、重慶太平洋廣場、紹興名城景區(qū)、臺州方特主題樂園等，實現(xiàn)了多業(yè)態(tài)管理的新突破。

3）繼續(xù)向中國恒大討要134億元。截至2022年末，恒大物業(yè)凈流動負債、凈負債分別為33.21億元、15.13億元。恒大物業(yè)說，一方面正和中國恒大商討償還134億元存單質(zhì)押擔(dān)保（“案件”）所涉及資金的方案。

同時，已與若干債權(quán)人（包括應(yīng)付貿(mào)易賬款、業(yè)務(wù)合并應(yīng)付對價及關(guān)聯(lián)方）達成協(xié)議，同意延長還款期，由一至四年不等。該公司董事認為，在必要時可以獲得進一步延期。

乙級將繼續(xù)通過進一步精簡營運實施行政及其他開支方面的成本控制，改善經(jīng)營及財務(wù)狀況。

4）核數(shù)師上會栢誠并未對恒大物業(yè)的2022年業(yè)績公告發(fā)出任何核證。在財報的最后，杠桿游戲注意到這句話。

本文未標注出處的財務(wù)圖表，均源自恒大物業(yè)有關(guān)公告，特此說明并致謝

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