近日，龍灣區(qū)和甌海區(qū)各掛牌了一宗涉宅、占地百畝地塊。

【資料圖】

龍灣區(qū)狀元北單元B-17a地塊占地約91畝，起始總價(jià)10.84億元，綜合起始單價(jià)約5080元/㎡，其中住宅部分樓面價(jià)約9332元/㎡，將于7月3日出讓。

甌海區(qū)黃嶼單元C-11地塊占地約122畝，起始總價(jià)22億元，起始單價(jià)約10001元/㎡，也將于7月3日出讓。

下面一起來看下地塊情況。

01

狀元北單元B-17a地塊

地塊位于龍灣區(qū)狀元街道甌江路與溫州大橋交匯處（溫州大橋西側(cè)）。

地塊占地約7.63萬㎡(約114.379畝)，容積率1.5-3.5，計(jì)容地上總建面≤約21.34萬㎡，其中兼容商業(yè)建面≥0.8萬㎡且≤1.9萬㎡；住宅建面≤9.6萬㎡，住宅建筑高度在40-80米；其余均為商務(wù)用途。

該地塊商業(yè)、商務(wù)金融建筑面積可分割轉(zhuǎn)讓。地塊沿甌江路須布置不小于2層的底層商業(yè)（僅限零售商業(yè)、餐飲），建筑面積≤1萬㎡，可分割轉(zhuǎn)讓。

地塊內(nèi)至少設(shè)置一幢建筑高度≥150米超高層建筑，180米≤建筑總高≤200米。超高層單體中商業(yè)建筑面積≤0.9萬㎡且≥0.8萬㎡，以層為最小分割單元辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；超高層單體中商務(wù)辦公建筑面積≥6.3萬㎡，可分割轉(zhuǎn)讓，最小分割單元建筑面積不小于300㎡。

除超高層建筑外，地塊內(nèi)須單獨(dú)設(shè)置1幢建筑面積≥3.45萬㎡，≤3.55萬㎡的商務(wù)辦公樓，以層為最小分割單元辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，專項(xiàng)用于安置。

競(jìng)得人可自主選擇是否全裝修銷售。地塊建筑品質(zhì)要求較高，比肩市區(qū)一流商品房項(xiàng)目。

競(jìng)得者需有償代建約14500㎡周邊道路[文化路（甌江路-石坦河段）、橫街路（橫街東路-石坦河段）、橫街東路（甌江路-橫街路段）]、約7300㎡綠化帶（狀元北單元B-05地塊、B-18地塊部分）以及約445米河岸駁坎。

該項(xiàng)目也同樣須納入龍灣區(qū)政府商定商品房房源籌集范圍，并且項(xiàng)目住宅部分的預(yù)售與超高層的建設(shè)進(jìn)度綁定在一起。除了一線江景，這還是個(gè)未來社區(qū)項(xiàng)目，享受空中花園獎(jiǎng)勵(lì)政策。

地塊西面為京都外灘一號(hào)，北面為甌江路，同時(shí)擁有極為遼闊的江景面，東面為溫州大橋及外灘尚品，南面為河流、溫州市第二十中學(xué)、以及規(guī)劃商業(yè)、行政用地。

周邊商業(yè)、生活配套較為稀缺，同時(shí)因?yàn)闇刂荽髽蚋魯?，與東面成熟的狀元住宅區(qū)有不小距離感。未來等到南面的地塊建設(shè)完畢后，有望拉近與狀元生活區(qū)的距離。

狀元板塊商品房項(xiàng)目極為稀少。

地塊東面的外灘尚品，于2019年12月26日拿地，綜合成交樓面價(jià)6892元/㎡，其中住宅成交樓面價(jià)約為10678元/㎡，2020年8、9月開盤時(shí)江景房源均價(jià)約2.5萬元/㎡，非江景房源均價(jià)約2萬元/㎡。

地塊西面的京都外灘一號(hào)，于2015年12月31日出讓，拿地樓面價(jià)4658元/㎡，現(xiàn)二手房報(bào)價(jià)約2.3萬元/㎡上下。

外灘壹號(hào)西面的橫街安置房中江景房源報(bào)價(jià)約1.2-1.5萬元/㎡。

綜合來看，這宗地塊填補(bǔ)了狀元板塊的市場(chǎng)空缺，自外灘尚品之后，狀元板塊已經(jīng)兩年多沒有商品房項(xiàng)目，近期高熱的項(xiàng)目是西面稍遠(yuǎn)些的橫街安置房。

橫街安置房數(shù)量相當(dāng)充足，且價(jià)格相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力，該項(xiàng)目若想復(fù)刻當(dāng)初外灘尚品開盤即售罄的熱度，需要對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)好好打磨。

02

黃嶼單元C-11地塊

地塊位于甌海區(qū)三垟街道上垟路與S1線交匯處（金域傳奇北面）。

地塊占地約8.14萬㎡(約122畝)，容積率1.0-2.7，計(jì)容地上總建面≤約21.98萬㎡，其中兼容商業(yè)建面≥1.2萬㎡；住宅建筑高度在24-80米。

地塊內(nèi)需設(shè)置一處12班幼兒園，用地面積≥0.601萬平方米，建筑面積≥0.49萬平方米。

競(jìng)得者需有償代建約1.74萬㎡公園綠地（北側(cè)的黃嶼C-13地塊和地塊東側(cè)的黃嶼C-14地塊的公園綠地）

競(jìng)得人可自主選擇是否全裝修銷售。地塊建筑品質(zhì)要求不高，略高于安置房項(xiàng)目。另外該項(xiàng)目為未來社區(qū)試點(diǎn)培育項(xiàng)目，享受空中花園獎(jiǎng)勵(lì)政策。

地塊實(shí)景圖

地塊西面為在建安置房項(xiàng)目，北面為空地，規(guī)劃為住宅用地，東面為河流，河對(duì)岸為光電大廈及文昌創(chuàng)客小鎮(zhèn)地塊，南面為S1線、以及對(duì)面的金域傳奇。

周邊商業(yè)、生活配套較為稀缺，僅德香園和北面稍遠(yuǎn)的雙甲家園小區(qū)有部分底商。同時(shí)小區(qū)直線距離南面三垟濕地北入口公園約400米，直線距離西面的S1線三垟濕地站約700米，日常休閑、出行方面有不小的便利。未來等周邊安置房建設(shè)完畢，居住氛圍會(huì)有提升。

黃嶼板塊近年內(nèi)商品房項(xiàng)目稀少，僅天著園一個(gè)。

周邊最近一次出讓是地塊東面一河之隔的“溫州市高新區(qū)HX-22-B04地塊”，綜合樓面價(jià)約5034元/㎡，但該地塊歸屬于龍灣區(qū)。

同屬甌海區(qū)的天著園，于2020年6月3日出讓，拿地樓面價(jià)15868元/㎡，后20年12月開盤時(shí)含裝售價(jià)約2.7-3.1萬元/㎡，后項(xiàng)目?jī)?yōu)惠調(diào)整，含裝售價(jià)約2.5萬元/㎡上下。

地面南面的金域傳奇報(bào)價(jià)約2.4-2.5萬元/㎡，部分一線濕地景觀房源要貴一些。

綜合來看，這宗地塊和上一宗地塊類似，都是為了填補(bǔ)了各自板塊內(nèi)的新房市場(chǎng)空缺。

只不過，黃嶼板塊和蒲州板塊相連，彼此互相吸引。而蒲州板塊自從開始了7折的降價(jià)潮，高峰期不少項(xiàng)目報(bào)價(jià)約2.7-3萬元/㎡+，如今新房及二手房項(xiàng)目成交價(jià)約2.3-2.5萬元/㎡，盡管如此，蒲州板塊新房的去化或二手成交情況依然不樂觀。

這股降價(jià)潮自然也會(huì)對(duì)黃嶼板塊的項(xiàng)目產(chǎn)生沖擊。同時(shí)該項(xiàng)目自身建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，更偏向剛需客群，那么該項(xiàng)目?jī)r(jià)格要相當(dāng)?shù)?，或許要2萬元/㎡以下，才能吸引到剛需客群。

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