中新經(jīng)緯6月1日電 題：“紅盤(pán)”云錦東方啟動(dòng)退款，樓市“小陽(yáng)春”不穩(wěn)了？

作者 張大偉 中原地產(chǎn)首席分析師

近期，上海知名豪宅樓盤(pán)云錦東方項(xiàng)目三期因“一日夫妻”“黃牛出沒(méi)”等現(xiàn)象備受關(guān)注。盡管項(xiàng)目購(gòu)房條件十分苛刻：不僅需要提供常規(guī)材料，還需提供全家的產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告(包括配偶及未成年子女)，以及12個(gè)月銀行流水。在上海的一大批有錢(qián)人仍冒著高溫排隊(duì)搶購(gòu)云錦東方房產(chǎn)。

(相關(guān)資料圖)

云錦東方項(xiàng)目三期認(rèn)購(gòu)率高漲的原因是該盤(pán)的新房?jī)r(jià)格與前期推盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、以及周邊二手房?jī)r(jià)格之間存在巨大倒掛空間，一旦購(gòu)買(mǎi)成功并實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賣(mài)，每套房至少有2000萬(wàn)元的套利空間。5月30日，云錦東方在其官方公眾號(hào)上發(fā)布了搖號(hào)暫停和退款公告。

“樓市打新”背后的多重邏輯

“打新”是股市術(shù)語(yǔ)，意指使用資金參與新股申購(gòu)，如果中簽的話就意味著買(mǎi)到了即將上市的股票。如今打新也成為一個(gè)樓市專有名詞。不同的是股市一股打新至多在10萬(wàn)至20萬(wàn)，而樓市“打新族”搶到好的標(biāo)的物，一套房動(dòng)輒收益可能高達(dá)幾百萬(wàn)元。

新房與二手房巨大的倒掛差價(jià)，形成一部分市場(chǎng)紅利，這成為部分投資客爭(zhēng)相涌入樓市打新市場(chǎng)的重要驅(qū)動(dòng)。一邊是手握大額資金但沒(méi)有購(gòu)房指標(biāo)的投資客，一邊是有購(gòu)房指標(biāo)但無(wú)法承受動(dòng)輒上千萬(wàn)元房款的剛需客們?！耙蝗辗蚱蕖北澈笠婚T(mén)秘而不宣的房產(chǎn)代持生意興起。

伴隨著最近幾年“打新潮”爆發(fā)，從草擬房產(chǎn)代持協(xié)議到律師見(jiàn)證，再到利潤(rùn)分成，包括上海、杭州等樓市，房產(chǎn)代持的產(chǎn)業(yè)鏈，以及串聯(lián)上下游環(huán)節(jié)的一條龍服務(wù)已經(jīng)非常成熟。而打新帶來(lái)了一部分的負(fù)面效應(yīng)：大量不用買(mǎi)房的人在投資購(gòu)房，真正想買(mǎi)房的卻買(mǎi)不到。

同時(shí)，從行業(yè)整體來(lái)看，大部分城市的樓市已經(jīng)逐步喪失投資屬性，市場(chǎng)分化越發(fā)嚴(yán)重。而且不僅是不同城市的樓市顯現(xiàn)分化，同一個(gè)城市內(nèi)部也表現(xiàn)出劇烈的差異性。

為什么樓市“小陽(yáng)春”不穩(wěn)了？

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年，在多重預(yù)期因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回歸到2015年水平，交易規(guī)模萎縮超過(guò)25%。在此背景下，各種寬松政策優(yōu)化貫穿全年。

階段性調(diào)整差別化住房信貸，降低了購(gòu)房成本，激發(fā)了置業(yè)需求入市，對(duì)樓市市場(chǎng)信心和預(yù)期企穩(wěn)起到了積極作用。目前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市首套房利率進(jìn)入3字頭，部分房?jī)r(jià)持續(xù)下降城市仍有利率下調(diào)空間。

但目前看，經(jīng)歷過(guò)一波需求釋放之后，當(dāng)前的購(gòu)房者入市更加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)低迷狀態(tài)。

2023年，在部分保值需求疊加2023-2024年歷史最高入學(xué)需求推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)多個(gè)一線城市出現(xiàn)了一波小陽(yáng)春。同時(shí)，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要真正企穩(wěn)，必先要關(guān)注核心一線城市樓市的穩(wěn)定性，特別是應(yīng)積極促進(jìn)改善需求扶持政策進(jìn)一步落地。

有人用千萬(wàn)資金“打新”，也有人迅速拋盤(pán)離場(chǎng)。

從市場(chǎng)趨勢(shì)看，5-6月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)開(kāi)始顯現(xiàn)下行苗頭，很多城市二手房房源掛牌數(shù)量刷新記錄。在持續(xù)2個(gè)月實(shí)際成交開(kāi)始下調(diào)情況下，二手記房源拋盤(pán)數(shù)量明顯增加，這種趨勢(shì)如果持續(xù)，不排除部分城市在經(jīng)歷一波成交小高潮后，會(huì)出現(xiàn)樓市“倒春寒”現(xiàn)象。

隨著“躺賺”2000萬(wàn)的豪宅云錦東方暫停搖號(hào)，并啟動(dòng)退款，有人猜測(cè)上海針對(duì)價(jià)格倒掛豪宅的“打補(bǔ)丁”政策已在路上。疊加部分一二線城市最近土地市場(chǎng)的熱度，我們預(yù)計(jì)近期較難再有更多樓市寬松政策推出。(中新經(jīng)緯APP)

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