年前，明源君和地產(chǎn)工程人交流，大家最大的感觸，就是工程崗越來(lái)越難了。覆巢之下無(wú)完卵，行業(yè)艱難，地產(chǎn)人也不好過(guò)。

好在，明源君在此前文章中說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)最困難的時(shí)刻已過(guò)去，現(xiàn)在在緩慢修復(fù)。

【資料圖】

與此同時(shí)，地產(chǎn)的分化仍在加劇，對(duì)工程人而言，越來(lái)越多舊經(jīng)驗(yàn)正在失效，挑戰(zhàn)與日俱增，同時(shí)，新的機(jī)遇也正在萌芽。這將是變局也一年，也是重生的一年。

行業(yè)分化加劇，

工程人才分流已成必然

2022年，商品房的成交額13.3萬(wàn)億元，銷售面積13.5億平方米，規(guī)?；芈涞?015年水平。而這，并非階段性回落，而是新常態(tài)的開(kāi)始。據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)測(cè)，未來(lái)10年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約為10.9億平。可以說(shuō)，商品房大干快上的時(shí)代將成過(guò)去。

相應(yīng)的，在商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，工程人才溢出的風(fēng)險(xiǎn)也不可避免的加劇。

不過(guò)，值得一提的是，代建、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、保障房、城市更新等的崛起，正與傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)形成此消彼長(zhǎng)的局面。

地產(chǎn)代建

在2022年，代建是地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的業(yè)務(wù)。綠城管理、金地管理等老牌代建企業(yè)業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)，旭輝控股、中糧控股等房企也爭(zhēng)相涌入。

這是因?yàn)?，房企一致看好代建市?chǎng)的潛力?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，新的一年，代建業(yè)務(wù)還有望進(jìn)一步爆發(fā)。

一方面，2022年城投是土拍市場(chǎng)的主力，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年城投拿地總建面達(dá)到58%。各地城投多數(shù)缺乏相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力，所拿的地未來(lái)大部分需要引入代建方或合作方共同完成開(kāi)發(fā)。

另一方面，市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，那些開(kāi)發(fā)成本高、產(chǎn)品力弱、知名度低的房企，生存環(huán)境愈加艱難。這些房企需要借助實(shí)力房企的品牌提升競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售回款，這也助推了商業(yè)代建的崛起。

接下來(lái)，傳統(tǒng)“大包大攬”的地產(chǎn)商將分化成委托方、投資方和代建方三個(gè)角色，“有地沒(méi)錢(qián)”的找“有錢(qián)但不懂行”的來(lái)投資，而“懂行但沒(méi)錢(qián)沒(méi)地”的通過(guò)輸開(kāi)發(fā)能力來(lái)賺錢(qián)。

各方揚(yáng)長(zhǎng)避短，各自賺優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的錢(qián)。與此同時(shí)，地產(chǎn)工程人也會(huì)隨著分流，越來(lái)越多的工程人將流入代建項(xiàng)目。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

在2022年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度就已經(jīng)引人關(guān)注。尤其是兩宗工業(yè)廠房公募REITs爆火，更是讓產(chǎn)業(yè)園Reits的投資價(jià)值展現(xiàn)無(wú)遺。

值得一提的是，去年以來(lái)越來(lái)越多的城市把發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)放在首要位置。而隨著新型產(chǎn)業(yè)（如新能源）的發(fā)展，廠房尤其是一二線城市的廠房缺口也在擴(kuò)大。

以深圳為例，去年底深圳就提出，將每年建設(shè)不少于2000萬(wàn)平方米、連續(xù)5年向企業(yè)提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)、低成本、定制化產(chǎn)業(yè)空間。

廠房建設(shè)火熱，對(duì)工程人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑打開(kāi)了又一扇窗。據(jù)明源君了解，去年就已有不少地產(chǎn)工程人轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)團(tuán)隊(duì)的一份子。

保障房和城市更新

“租售并舉”的政策下，保障性租賃住房籌集規(guī)模大，圍繞保租房籌集、運(yùn)營(yíng)的相關(guān)政策也在持續(xù)出臺(tái)，政策的紅利仍將繼續(xù)釋放。

上個(gè)月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2023年要以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。

大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬(wàn)套(間)。

這一規(guī)模，與2022年相比仍有所有提升。

除了保障性住房外，城市更新也是近年來(lái)政策大力支持的方向。按照中央的規(guī)劃，“十四五”期末，除了完成40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650 萬(wàn)套（間）外，還將完成 2000 年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

無(wú)論是保障房拓展，還是存量物業(yè)改造，都為地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的增量，房企，尤其是國(guó)央企，更有機(jī)會(huì)從中受益。

以華潤(rùn)置地為例，其管理層就強(qiáng)調(diào)，將全面發(fā)展政府代建、大場(chǎng)館代建、綜合體代建和代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)?？梢?jiàn)，華潤(rùn)置地已經(jīng)看到其中機(jī)遇，有意將公共代建進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

工程管理難度再提升，

傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)不夠用了

2020年全國(guó)商品房的銷售面積17.36萬(wàn)平，創(chuàng)下了歷史新高。而到了2022年這個(gè)數(shù)據(jù)下滑了22%，按照業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)，接下來(lái)十年將在更低的水平徘徊。

開(kāi)發(fā)規(guī)模下滑，再加之技術(shù)應(yīng)用，商品房建設(shè)對(duì)工程類人才的需求必然也隨著縮水，許多工程人也不可避免的走到了職業(yè)分岔路口。無(wú)論是留在房企，還是轉(zhuǎn)型進(jìn)入地產(chǎn)其他細(xì)分領(lǐng)域，工程人都面臨著自我革新的壓力。

1、降本提質(zhì)，工程管理向“大生產(chǎn)"模式進(jìn)化

地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)不斷削薄，房企不得不向管理要效益。在項(xiàng)目管理上，體現(xiàn)為人員精簡(jiǎn)，一個(gè)員工要承擔(dān)更多任務(wù)；成本卡得更嚴(yán)，每分錢(qián)都要用在刀刃上；品質(zhì)要求提升，產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到施工都要把好質(zhì)量關(guān)。

近年來(lái)，“大工程”、“大生產(chǎn)”的概念越來(lái)越普遍，雖然提法不盡相同，核心要求卻基本一致。就是希望拆掉部門(mén)墻，讓各職能協(xié)同拉通，力往一處使。比如成立產(chǎn)品管理中心，統(tǒng)一執(zhí)行設(shè)計(jì)管理、工程管理、成本管理、采招管理四大職能，打通整條生產(chǎn)鏈條。

生產(chǎn)鏈條拉通，可以減少現(xiàn)場(chǎng)的錯(cuò)漏碰缺，有利于項(xiàng)目的進(jìn)度成本質(zhì)量等各項(xiàng)目標(biāo)的達(dá)成。當(dāng)然，這對(duì)地產(chǎn)工程崗的溝通能力及專業(yè)能力都提出更高的要求。

首先，要求一專多能，不僅懂工程，也懂設(shè)計(jì)、成本、招采等，形成全開(kāi)發(fā)周期的知識(shí)儲(chǔ)備，跨部門(mén)溝通才時(shí)有“共同語(yǔ)言”。

其次，地產(chǎn)工程崗需拔高站位，具有全盤(pán)思考和全局統(tǒng)籌的能力。跳出工程“兜底”的慣性思維，學(xué)會(huì)前置解決現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題。

再者，提升溝通能力。做好多職能的協(xié)同交圈，理順各種利害關(guān)系，爭(zhēng)取得到更多的資源傾斜去實(shí)現(xiàn)工程管理的目標(biāo)。

2、過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)正在失效，工程人需重新武裝自己

一位在地產(chǎn)就職多年的工程人曾對(duì)明源君表示，看似都是管工程，在代建方和在甲方的區(qū)別還是挺大的。有些人管自家項(xiàng)目得心應(yīng)手，做帶起代建項(xiàng)目來(lái)還是手足無(wú)措。

代建方手里權(quán)力比較小，在現(xiàn)場(chǎng)管理上更為被動(dòng)；想要獲得更多的管理抓手，關(guān)鍵得“搞定”委托方——獲得對(duì)方的信任，讓其愿意支持你的提議和工作；同時(shí)，要善于察言觀色，摸準(zhǔn)委托方的意圖和目的，在委托方、自家公司以及施工單位之間找到利益平衡點(diǎn)。

而工程人普遍耿直，甚至不善言辭，以往在項(xiàng)目上可能只專注于自己手頭的一畝三分地，這種工作習(xí)慣在代建項(xiàng)目中可能會(huì)“水土不服”。

轉(zhuǎn)型其他業(yè)態(tài)的地產(chǎn)工程人，同樣面臨著類似的風(fēng)險(xiǎn)。比如一些工程人轉(zhuǎn)型去做廠房建設(shè)，發(fā)現(xiàn)廠房大多是專項(xiàng)債項(xiàng)目，采用的是大總包模式，一般由中字頭施工單位總承包。

總包的話語(yǔ)權(quán)大，現(xiàn)場(chǎng)管理起來(lái)也非常吃力；又如城投的項(xiàng)目，進(jìn)度壓力不如房建，但安全生產(chǎn)抓得緊，須嚴(yán)格杜絕安全事故，而習(xí)慣做房建的工程人，在安全管理方面的意識(shí)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

可見(jiàn)，無(wú)論是繼續(xù)留在房企，還是轉(zhuǎn)型其他領(lǐng)域，工程人都面臨著傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)失效的壓力。地產(chǎn)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，工程人也需順應(yīng)時(shí)勢(shì)變化，重新武裝自己，才能應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)、抓住新機(jī)遇。

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