深圳樓市，再掀土拍熱潮。

在最近公布的第二批次擬出讓居住用地項目清單中，涌現(xiàn)三大引人注目的靚地，分別為：深灣超總地塊、寶中近歡樂港灣地塊，以及龍華近深高北地塊。

(資料圖片)

這些土地的亮相不僅引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注，更給未來幾年深圳樓市帶來了非同尋常的信號。

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首先，讓我們來看看深灣超總地塊（T207-0060）。

回顧過去，上一次深灣超總有住宅入市，還是于2005年入市的中信紅樹灣項目。

斷供近20年的深灣超總，為何又出現(xiàn)新的宅地？

答案源于今年4月26日，深圳灣超總土地規(guī)劃發(fā)生新的調(diào)整。

據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱：為進一步優(yōu)化深圳灣超級總部基地用地功能結(jié)構(gòu)，促進片區(qū)職住平衡，完善片區(qū)公共配套體系，擬開展[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整工作。

具體調(diào)整情況為：“紅樹灣地區(qū)”法定圖則DY08單元主導(dǎo)功能由“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”，新增配套設(shè)施“9班幼兒園、托育機構(gòu)、社區(qū)體育活動場地、社區(qū)兒童游戲場地”；

新增兩塊宅地面積分別為17388平方米和17222平方米，共占地3.5萬平，容積率6.0。

而今年第二批土拍中的深灣超總地塊，就來源于上面這塊“商轉(zhuǎn)住”用地。

該地塊的占位真的太優(yōu)越了，毗鄰深圳科技園，與香港隔海相望，東靠歡樂海岸，北依華僑城濕地公園、世界之窗，西邊是高爾夫球場，南邊是深圳灣公園等城市級配套和自然景觀。

過去的深灣超總曾因名校缺失帶來緩漲問題，不過在去年末，華僑城中學(xué)初中部加入了南山外國語學(xué)校集團，獲得了教育資源的補強。

極為稀缺的地段，片區(qū)近20年來首個住宅，企業(yè)總部環(huán)繞，城市級配套和山海景觀環(huán)伺，再加上新房的限價，這個項目絕對值得關(guān)注。

2022年，中信紅樹灣共成交24套，成交單價區(qū)間12.93-22.06萬/㎡。今年3月小區(qū)一套190平的房源以3550萬的總價成交，折合單價突破21萬元。

說完優(yōu)點，再談?wù)勅秉c：

1、容積率6.0的超高容積率，注定產(chǎn)品為“豪剛”而非“真豪宅”，而且產(chǎn)品的打造極為考驗開放商水準(zhǔn)

2、地塊周圍多是樓齡20年左右的老破小區(qū)和城中村，沒有機會成為深圳灣那樣的純粹高端居住區(qū)

3、未來深圳灣超總高樓建起來后可能會遮擋視野

4、最近中信紅樹灣曝出雨后塌陷消息，地面花園開裂直接掉到地下停車場，究竟是施工質(zhì)量不過關(guān)造成，還是物業(yè)維護不合格所致，亦或是填海工程地面沉降，目前仍是未知數(shù)

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接下來，我們再看看寶中近歡樂港灣地塊（A001-0212）。

根據(jù)信息描述，該地塊位于寶安區(qū)新安街道，金科路與羅田路交匯處西南側(cè)，海韻學(xué)校往東南50米。

地塊面積不大，占地1.52萬平，建筑面積8.23萬平，容積率約5.4。

值得關(guān)注的是，去年8月，該地塊曾經(jīng)流拍過一次，因為當(dāng)時該地塊的出讓要求中，僅不到1/2的建面用于住宅，另外的1/2用于辦公和商業(yè)。

由于前海+寶中的商業(yè)辦公已經(jīng)過于飽和，所以當(dāng)時對開發(fā)商的吸引力不強。不過今年該地塊不再是“一半商業(yè)，一半住宅”，而是調(diào)整為純二類居住用地，非常值得期待。

從地段看，該地塊放眼全深圳也是相當(dāng)炸裂。

地塊一路之隔是海韻學(xué)校，新安中學(xué)，西南側(cè)約350米為廣深沿江高速和大鏟灣，沿金科路步行約1公里，就是寶安區(qū)最精華城市配套，或者說灣區(qū)城市會客廳。

如歡樂港灣，這里有深圳首座128米超級摩天輪“灣區(qū)之光”； 深圳首個借鑒紐約“高線公園”理念的濱海廊橋；深圳首個五星級酒店群，包括瑞吉酒店，前海JW萬豪酒店和華僑城艾美酒店等……

寶安中心中央綠軸將成為深圳文化地標(biāo)的最密集區(qū)，中央綠軸南北長約1200米，東西寬約400米，是深圳唯一南北向、面向前海灣、成規(guī)模的濱海公共空間。現(xiàn)已建成海濱廣場、圖書館、青少年宮、演藝中心、濱海文化公園，未來還將增建民俗館和灣區(qū)書城2個文化地標(biāo)。

這里不僅配套強悍，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也相當(dāng)成熟。據(jù)統(tǒng)計，寶中聚集約5萬家企業(yè)，超58家上市公司，資本超十億企業(yè)約25家；世界500強投資企業(yè)累計達353家；寶中的腹地則聚集了177家“專精特新”企業(yè)……

說完優(yōu)點，再談?wù)勅秉c：

1、沿江高速噪音，飛機噪音

2、片區(qū)內(nèi)暫無名校

3、周邊地鐵站步行距離在1公里外

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最后，我們一起看看龍華近深高北地塊（A811-0347）。

該地塊位于龍華區(qū)民治街道，民塘路與白松四路交匯處西北側(cè)，深圳高級中學(xué)（北校區(qū)）往東南200米。

該地塊占地面積僅1.01萬平，建筑面積約7.29萬平，容積率高達7.2。雖然地塊很小，容積率超高，但其價值仍不容忽視。

一方面，該地塊位于深高北學(xué)區(qū)劃分范圍內(nèi)。

近期，深圳市龍華區(qū)教育局發(fā)布《關(guān)于龍華區(qū)2023年新建、改擴建等學(xué)校學(xué)區(qū)劃分方案的公告》，15所新校招生范圍敲定。

其中，深圳市高級中學(xué)北校區(qū)擴建校區(qū)（擴建）劃分范圍：中梅路以南、民塘路以西、民興街以南、龍華大道以西、平南鐵路以北、福龍大道以東、人民路以東、新區(qū)大道以西范圍。（附圖四）

注：與深圳市高級中學(xué)北校區(qū)小學(xué)部、初中部單片區(qū)共享學(xué)區(qū)。

另一方面，該地塊位于深圳北站附近，距離深圳北地鐵站約500米，占位極佳。

在近期發(fā)布的2023年深圳政府工作報告提到：加快北站國際商務(wù)區(qū)等重點片區(qū)規(guī)劃建設(shè)，重點區(qū)域投資超2400億元！而在深圳地鐵五期規(guī)劃中，龍華新增22、27、25三條地鐵進一步鞏固交通中心地位，成為五期規(guī)劃的最大贏家。

在城市定位方面，深圳北站和龍華也從“關(guān)外”、“睡城”、福田“后花園”升級為“都市核心區(qū)”、“世界級國際會客廳”和“深圳六大總部基地之一”，定位上不比前海弱。

去年11月，華潤首入龍華，拿下深圳北站巨無霸地塊，將與深鐵合作打造超核中心。

根據(jù)規(guī)劃，超核中心總建面約75萬㎡，依托深圳北站樞紐，以綠芯公園為中心，在周圍分別打造創(chuàng)智辦公，風(fēng)情水街和生態(tài)社區(qū)三大功能區(qū)，滿足總部辦公、創(chuàng)新服務(wù)、商務(wù)地標(biāo)、商業(yè)休閑和品質(zhì)居住等需求。

超核中心將在綠芯公園打造世界級“城市會客廳”，整個公園集演藝中心、藝術(shù)巡演中心、青少年科創(chuàng)中心、時尚運動中心等多維度高端配套。

華潤還將在這里打造深圳商業(yè)新地標(biāo)，引入萬象系商業(yè)，不僅延續(xù)華潤萬象城、萬象天地高端商業(yè)基因，還將商業(yè)與超核綠芯銜接。

今年3月，華潤北站超核萬象中心開盤，單價6.82萬/平起，開盤當(dāng)天銷售33億，這個去化也側(cè)面反映出市場對片區(qū)價值的認可。

說完優(yōu)點，再談?wù)勅秉c：

1、龍華新房市場很卷，商品房滯銷情況嚴(yán)重

2、地塊容積率高達7.2，一定程度影響居住體驗和升值潛力

3、龍華產(chǎn)業(yè)升級困難，金融搞不過福田，科技搞不過南山，商貿(mào)搞不過羅湖，工業(yè)搶不過龍崗坪山，就連看家本領(lǐng)深圳北站樞紐也遭到西麗高鐵站+清水河高鐵站的威脅，龍華宇宙中心的地位和片區(qū)房產(chǎn)價值與產(chǎn)業(yè)升級息息相關(guān)。

4、整個龍華的交通困難，微觀上主干道過窄堵塞，摩的太多，宏觀上與南山福田割裂得太利好，地鐵五期規(guī)劃中龍華新增22、27、25三條地鐵，有望進一步加強與南山福田的聯(lián)系。

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除了以上3宗靚地，深圳第二次土拍還有另外7宗地塊，分別位于龍華區(qū)1宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)3宗、深汕特別合作區(qū)1宗。

另外7宗也有值得關(guān)注的地方，但相比于深灣超總地塊、寶中近歡樂港灣地塊，以及龍華近深高北地塊，都顯得平平無奇了。

從這一次土拍，也引發(fā)團長對深圳市場的一些思考：

1、未來幾年，我們將迎來一個怎樣的市場？

團長認為是一個不缺網(wǎng)紅盤，不缺超級豪宅的市場。

不僅僅是以上3總靚地，還有前海前灣招商壹灣臻邸，桂灣深業(yè)云海灣，媽灣新增十多宗宅地，后海的中信城開深圳東角頭項目，安托山海德園A區(qū)也要來了……

這些限價豪宅入市，絕對能讓富豪們挑花眼，哪個都值得入手，哪個都很香。

2、限價網(wǎng)紅盤和靚地的入市，是提振市場信心的一種手段。

今年第一季度，深圳樓市經(jīng)歷了一波復(fù)蘇，但自4月開始，這種剛剛回升的熱度開始消散，降溫，甚至有些寒冷的意味。

無需探討原因，我希望你能認識到：從放松深合區(qū)限購、上調(diào)公積金額度、到二手房參考價的新變化，它至少釋放一個信號：只要市場熱度達不到預(yù)期，政策工具箱里就還有可用的工具。

深圳還有很多手段可以激活市場，這其中，網(wǎng)紅盤和靚地在關(guān)鍵節(jié)點入市就是一種非常有效的方法。

3、很多核心地段改變原有的土地屬性，增加了住宅用地，釋放什么信號？

最直觀的解釋就是，深圳的商業(yè)和辦公已經(jīng)飽和。

或者說深圳的經(jīng)濟增速開始放緩，過去40年一夜崛起的暴富神話不再，各類企業(yè)對商辦產(chǎn)品的需求增速，遠遠落后于深圳的供給速度。

供需錯配就會造成居住品的稀缺，現(xiàn)在深圳把核心地段的商業(yè)用地改為居住用地，是對過往規(guī)劃的修正。

按照這個趨勢，深圳一些特別熱門的網(wǎng)紅片區(qū)，其價值可能會隨著供給增加而得到稀釋。

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