本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

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時(shí)隔六年，萬(wàn)科仍在為當(dāng)年的一筆巨額收購(gòu)絞盡腦汁。

2017年6月29日，萬(wàn)科擊敗華潤(rùn)、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華發(fā)和信達(dá)，以551億元鯨吞廣信資產(chǎn)包，較起拍價(jià)高出超100億元，資產(chǎn)包核心資產(chǎn)包括廣州市區(qū)的16宗可開(kāi)發(fā)土地。在當(dāng)年的萬(wàn)科股東大會(huì)上，宣布退休的創(chuàng)始人王石更笑言，廣信資產(chǎn)包是自己告別萬(wàn)科的“大禮包”。

距離萬(wàn)科拿下這龐大的資產(chǎn)包已經(jīng)過(guò)去六年。期間，萬(wàn)科鮮少主動(dòng)披露這個(gè)被內(nèi)部稱(chēng)為“551項(xiàng)目”的進(jìn)展。2022年年報(bào)中，廣信資產(chǎn)包出現(xiàn)在廣州區(qū)域項(xiàng)目的最后一項(xiàng)，截至去年末，項(xiàng)目計(jì)容竣工面積為1.97萬(wàn)平方米，而整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬(wàn)平方米。

“不得不承認(rèn)，進(jìn)度和我們投標(biāo)時(shí)的預(yù)期是有差距的?！?020年，萬(wàn)科總裁祝九勝也曾直言廣信資產(chǎn)包的難度超出預(yù)期。

今年應(yīng)該是萬(wàn)科“解包”以來(lái)最為豐收的一年。據(jù)悉，除了五一前后開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)匯天地·瑧園、朗庭，今年還將有兩個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化入市。但與此同時(shí)，在近日廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的2023年第二批集中供地名單中，萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊出現(xiàn)其中。

為何已成為萬(wàn)科囊中之物的土地，再次流入招拍掛市場(chǎng)？一位從事舊改的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在廣信資產(chǎn)包上，萬(wàn)科已沉淀不少資金，出讓兩宗相對(duì)邊緣的地塊可以獲得地價(jià)返還款，快速收回一部分成本，“比開(kāi)發(fā)賣(mài)樓快多了?！?/p>

老城區(qū)地塊被政府收儲(chǔ)，拿地六年未開(kāi)發(fā)

5月下旬，時(shí)代財(cái)經(jīng)實(shí)地探訪掛牌中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊。

兩宗地塊均位于荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號(hào)線坑口站。地塊所處的花地灣板塊是廣信資產(chǎn)包中最龐大、最核心部分，擁有占地約1500畝的商品住宅用地。近些年來(lái)，萬(wàn)科圍繞花地灣進(jìn)行連片盤(pán)活開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科廣匯天地金域曦府、臻園以及朗庭均是資產(chǎn)包轉(zhuǎn)化項(xiàng)目。

從地鐵1號(hào)線坑口站出來(lái)步行幾分鐘，便可相繼看到紫蘭苑、蕙蘭苑地塊。

蕙蘭苑與紫蘭苑地塊占地面積并不大，單宗地塊不超2萬(wàn)平方米，夾雜在一片居民樓、商鋪中間，居住氛圍濃厚；而地塊北側(cè)一路之隔為萬(wàn)匯天地·臻園，南側(cè)一路之隔則為金域曦府。

擬掛牌出讓的紫蘭苑地塊，圖片來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

其中，紫蘭苑地塊已有大片土地被工業(yè)圍擋包圍，往遠(yuǎn)處眺望能看到正在建設(shè)中的金域曦府；在地塊另一側(cè)的臨街商鋪，同樣被搭建的大片竹木腳手架?chē)?，地面有施工痕跡，而商鋪內(nèi)部則已騰空。

沿街走過(guò)商鋪，可以看到貼在鋪面上的搬遷通知，一間名為“新東方漁具”商鋪門(mén)口的告示顯示：店鋪因合同期滿(mǎn)搬遷。而一張落款為“荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社”的告示稱(chēng)，在2022年9月1日，該經(jīng)濟(jì)社便決定在合同租賃期限屆滿(mǎn)后（即2022年12月31日后）不再續(xù)租，要求各租戶(hù)按時(shí)將租賃場(chǎng)地交還。

紫蘭苑地塊沿街已清退的商鋪，圖片來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

蕙蘭苑地塊的清退進(jìn)度則遠(yuǎn)比紫蘭苑慢得多。時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪發(fā)現(xiàn)，即將于一個(gè)月后掛牌出讓的蕙蘭苑地塊，在規(guī)劃范圍內(nèi)仍有一個(gè)停車(chē)場(chǎng)及大批商戶(hù)正常經(jīng)營(yíng)。有商戶(hù)告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其在浣花路經(jīng)營(yíng)店鋪已多年，直到近期才收到通知稱(chēng)店鋪即將收回租約，“可能再做多一兩個(gè)月了?！?/p>

據(jù)了解，此前轉(zhuǎn)化的廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目并未通過(guò)招拍掛形式，而是由萬(wàn)科直接盤(pán)活開(kāi)發(fā)。此次地塊為何流入招拍掛市場(chǎng)？

針對(duì)地塊掛牌原因，廣信資產(chǎn)包運(yùn)營(yíng)主體廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“廣州萬(wàn)溪”）回復(fù)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，這兩宗地塊為政府主動(dòng)收儲(chǔ)，從而以招拍掛形式出讓。另有知情人士表示，盡管廣州萬(wàn)溪擁有地塊的權(quán)益，但至今為止尚未開(kāi)發(fā)，處于前期的原始狀態(tài)，政府收儲(chǔ)也是土地盤(pán)活的一種方式，一級(jí)土地整備工作也將由政府主導(dǎo)。

另?yè)?jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，2023年2月，荔灣區(qū)各街道召開(kāi)了高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，定下荔灣區(qū)“GDP增長(zhǎng)6.5%以上，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)20%、力爭(zhēng)達(dá)到600億元”的目標(biāo)。其中，紫蘭苑、蕙蘭苑所屬的東漖街，在會(huì)議上提出2023年的重點(diǎn)工作之一為加快推進(jìn)東漖城中村改造進(jìn)度，專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)，盡快完成花地灣南蕙蘭苑、紫蘭苑土地收儲(chǔ)。

紫蘭苑地塊附近張貼的搬遷通知，圖片來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

上述落款為“荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社”的告示亦顯示，為加快推動(dòng)荔灣區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，將對(duì)原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實(shí)施政府收儲(chǔ)。

有不愿具名的舊改業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般資產(chǎn)打包之后不會(huì)再重新單獨(dú)出讓?zhuān)珡V信資產(chǎn)包涉及情況復(fù)雜，不排除企業(yè)與政府對(duì)此有相應(yīng)的協(xié)商與平衡機(jī)制?！敖?jīng)過(guò)這兩年的市場(chǎng)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)也需要通過(guò)賣(mài)地指標(biāo)來(lái)提振信心，因此相應(yīng)加快優(yōu)質(zhì)地塊的收攏出讓?zhuān)瑫r(shí)也能促進(jìn)舊城區(qū)改建和加速城市面貌煥新。”

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局披露的地塊信息，蕙蘭苑、紫蘭苑地塊將是第二輪廣州供地中單價(jià)最高的兩宗地塊，其中，蕙蘭苑地塊計(jì)容面積5.42萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米；紫蘭苑地塊計(jì)容面積8.79萬(wàn)平方米，樓面價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，合計(jì)起拍價(jià)約34億元。

廣信資產(chǎn)包解包不易，至今竣工面積1.97萬(wàn)平方米

六年前，龐大的廣信資產(chǎn)包曾讓不少房企眼紅。

這批資產(chǎn)原為廣東國(guó)投旗下廣信房產(chǎn)在20世紀(jì)末陸續(xù)摘得，后因金融危機(jī)爆發(fā)，廣東國(guó)投出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)最終破產(chǎn)，廣信房產(chǎn)旗下的土地一度閑置。其核心資產(chǎn)包括廣州市區(qū)16宗可開(kāi)發(fā)土地。據(jù)萬(wàn)科披露，對(duì)應(yīng)權(quán)益可開(kāi)發(fā)計(jì)容建面約為211萬(wàn)平方米，約98%位于荔灣和越秀兩大主城區(qū)。

于開(kāi)發(fā)商而言，這批土地的利潤(rùn)水平極具想象空間，以其中一宗廣信房產(chǎn)1988年競(jìng)得的花地大道商品住宅用地為例，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)僅為218元/平方米，而如今同區(qū)域樓面地價(jià)則遠(yuǎn)超4萬(wàn)/平方米。

因此，萬(wàn)科將廣信資產(chǎn)包稱(chēng)之為“十分稀缺的戰(zhàn)略資源”。王石在離開(kāi)萬(wàn)科前的股東大會(huì)上點(diǎn)評(píng)這是一次非常成功的收購(gòu)項(xiàng)目，并用“精彩”來(lái)形容。

但廣信資產(chǎn)包并不是一塊容易消化的肥肉，錯(cuò)綜復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系、歷史遺留的征地復(fù)建問(wèn)題、龐大的債務(wù)及訴訟數(shù)量等，牽涉多方主體利益，開(kāi)發(fā)難度極大。

“廣信資產(chǎn)包里面可以直接開(kāi)發(fā)的用地不多，大都需要整理和調(diào)規(guī)，萬(wàn)科也是花了很多時(shí)間梳理清晰債權(quán)債務(wù)?！鄙鲜雠f改人士表示。

在吞下廣信資產(chǎn)包后的第三年，該龐大的收購(gòu)項(xiàng)目尚未產(chǎn)生任何銷(xiāo)售收入，而萬(wàn)科管理層也首次吐露解包的不易。

2020年6月，萬(wàn)科引入中國(guó)信達(dá)、綠景等七位戰(zhàn)投，將廣州萬(wàn)溪50%股權(quán)以70.4億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑼ㄟ^(guò)股東置換、引入并購(gòu)貸款等一系列資金安排，整體回籠資金390.4億元。根據(jù)彼時(shí)公告披露，萬(wàn)科已完成1257宗歷史執(zhí)行案件的結(jié)案，但仍有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務(wù)待解決；另外，除去正在收地的花地灣地塊，部分土地清收時(shí)間暫不確定，整體土地清收率為46%。

“有些事情需要依靠時(shí)間換空間，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時(shí)間就想獲得根本性解決，還是有挑戰(zhàn)、有難度的?！蓖旯蓶|大會(huì)上，總裁祝九勝稱(chēng)。

隨著戰(zhàn)投和資金的引入以及前期土地清收工作的推進(jìn)，廣信資產(chǎn)包開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)化。2021年3月，萬(wàn)科喜悅里即原白云“丹桂園”地塊入市；同年3月，萬(wàn)科金域曦府即荔灣“玉蘭苑”地塊開(kāi)盤(pán)入市，成為廣州網(wǎng)紅盤(pán)之一，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年金域曦府銷(xiāo)售金額超74億元，排名全市第四、荔灣區(qū)第一。

即便如此，近5年時(shí)間廣信資產(chǎn)包也僅僅轉(zhuǎn)化了2個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)萬(wàn)科歷年財(cái)報(bào)，2018-2021年，廣信資產(chǎn)包均無(wú)竣工面積；2022年竣工面積為1.97萬(wàn)平方米，而整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬(wàn)平方米。

尚未清退的蕙蘭苑地塊商戶(hù)，圖片來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

2023年或許是迄今為止廣信資產(chǎn)包轉(zhuǎn)化進(jìn)程最快的一年。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，目前金域曦府已在尾盤(pán)清貨階段，接棒的是同處于花地灣萬(wàn)匯天地組團(tuán)的瑧園、朗庭，在今年五一前后開(kāi)放樣板房、開(kāi)盤(pán)；除此外，越秀區(qū)萬(wàn)科·璟秀府，白云區(qū)萬(wàn)科·璟云府也將在今年開(kāi)盤(pán)入市。財(cái)報(bào)亦透露，2023年，廣州廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積32.61萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工計(jì)容面積21.41萬(wàn)平方米，為歷年規(guī)模最大。

有接近廣信資產(chǎn)包人士透露，廣信資產(chǎn)包還在持續(xù)盤(pán)活中，過(guò)程中確實(shí)涉及不良土地整理等棘手問(wèn)題，但已經(jīng)逐步清晰明朗，而目前的產(chǎn)能尚能夠支持后續(xù)銷(xiāo)售。

是禮包？還是負(fù)擔(dān)？

從火熱的推盤(pán)節(jié)奏中，可以感受到廣信資產(chǎn)包正在加速盤(pán)活并提供貨值。以萬(wàn)匯天地臻園為例，項(xiàng)目總貨量約1400套，預(yù)計(jì)整體貨值超百億。

但肩上背負(fù)著這沉甸甸的禮包，一定程度上還是拖慢了萬(wàn)科的發(fā)展步伐。祝九勝曾坦言，一個(gè)資產(chǎn)包的金額這么龐大，對(duì)整個(gè)集團(tuán)資金的占用、效率肯定會(huì)產(chǎn)生壓力。

在2020年引入戰(zhàn)投之時(shí)，公告顯示戰(zhàn)投方將推動(dòng)廣州萬(wàn)溪向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)計(jì)額度不超過(guò)330億元的銀團(tuán)并購(gòu)貸款，用于置換萬(wàn)科先期投入以及支付應(yīng)繳未付稅款。值得一提的是，當(dāng)時(shí)戰(zhàn)投方還針對(duì)廣信資產(chǎn)包的轉(zhuǎn)化進(jìn)度提出了對(duì)賭協(xié)議，如若完成不了將要求廣州萬(wàn)溪回購(gòu)股權(quán)及債權(quán)。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，近年來(lái)廣州萬(wàn)溪通過(guò)廣信資產(chǎn)包獲得銀團(tuán)貸款，以尋求資金活水。今年3月，《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，郵儲(chǔ)銀行深圳分行以并購(gòu)銀團(tuán)的形式參與廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司并購(gòu)廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目。報(bào)道提及，在了解到廣州萬(wàn)溪并購(gòu)廣信資產(chǎn)包融資需求后積極響應(yīng)，總分支成立項(xiàng)目工作小組，并最終推動(dòng)融資項(xiàng)目落地。

而在上述舊改人士看來(lái)，此次花地灣地塊擺上貨架或也是萬(wàn)科的主動(dòng)行為。該人士認(rèn)為，在廣信資產(chǎn)包上，萬(wàn)科已沉淀不少資金，加上花地灣目前有充足的可開(kāi)發(fā)貨量，出讓兩宗相對(duì)邊緣的地塊可以獲得地價(jià)返還款，快速收回一部分成本，“比開(kāi)發(fā)賣(mài)樓快多了。”

除了資金占用，在龐大的廣信資產(chǎn)包面前，萬(wàn)科在廣州乃至南方區(qū)域的招拍掛市場(chǎng)也較為收斂，鮮少大手筆奪地。據(jù)悉，近年來(lái)南方區(qū)域的業(yè)績(jī)來(lái)源較多依托于舊改，2022年9月舉行的萬(wàn)科集團(tuán)業(yè)務(wù)交流會(huì)上，南方區(qū)域CEO孫嘉透露南方區(qū)域擁有的舊改項(xiàng)目已達(dá)77個(gè)。

然而，舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化卻受諸多因素牽動(dòng)。以廣州市場(chǎng)為例，目前萬(wàn)科在售僅四個(gè)樓盤(pán)，且其中部分樓盤(pán)也進(jìn)入了清貨階段，而在手的非廣信資產(chǎn)包舊改項(xiàng)目則尚在孵化階段。年報(bào)顯示，萬(wàn)科在廣州共有23個(gè)項(xiàng)目，2023年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是廣信資產(chǎn)包以及早期介入的舊改項(xiàng)目。

反映到業(yè)績(jī)上，近年來(lái)廣州萬(wàn)科及南方區(qū)域多有起伏。自2018年起廣州萬(wàn)科開(kāi)始跌出廣州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行前三，2022年在萬(wàn)科城市之光、黃埔新城項(xiàng)目的熱銷(xiāo)下，以238.36億元銷(xiāo)售金額久違地?cái)D進(jìn)第三名；作為大本營(yíng)的南方區(qū)域，2022年?duì)I收、凈利潤(rùn)、銷(xiāo)售額均被上海區(qū)域趕超。

伴隨著萬(wàn)科的“大江大?！庇?jì)劃及業(yè)績(jī)壓力，廣州及南方區(qū)域的架構(gòu)、掌舵人近年來(lái)幾經(jīng)輪換。其中，廣州萬(wàn)科總經(jīng)理一職在五年內(nèi)前后歷經(jīng)唐激揚(yáng)、薛峰、李升陽(yáng)、曹江巍四人輪崗；南方區(qū)域區(qū)首則在2019年由孫嘉接任，隨后于2021年成立南方區(qū)域成立城市更新有限公司，由李升陽(yáng)任總經(jīng)理，后者于近期因協(xié)助調(diào)查被帶走。

回望過(guò)去六年，這龐大的資產(chǎn)包對(duì)于萬(wàn)科而言，究竟是禮物還是沉甸甸的負(fù)擔(dān)？

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