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2023-05-24 08:14:40來源：明源地產(chǎn)研究

2023年，明源君在很多場合聽過一句話：今年要努力保住公司。公司保住了，個(gè)人飯碗才可能保得住。這看似一句

2023年，明源君在很多場合聽過一句話：今年要努力保住公司。

公司保住了，個(gè)人飯碗才可能保得住。

【資料圖】

這看似一句玩笑話，其實(shí)也不無道理。目前不僅地產(chǎn)人擔(dān)心失業(yè)，很多房企也陷入了強(qiáng)烈的生存焦慮中。

明源君和一些房企管理層交流，大家共同關(guān)注的話題之一便是往哪轉(zhuǎn)型。很多房企之所以匆忙上馬代建業(yè)務(wù)，不過是老板為了緩解內(nèi)心焦慮罷了，并非真的對這塊業(yè)務(wù)很有把握。

房企這種焦慮完全可以理解。在市場規(guī)?？s水、行業(yè)集中度提升、中小房企普遍掙扎的今天，很多房企都有種朝不保夕的危機(jī)感。

今天，明源君也想借此話題來談?wù)?，目前中國現(xiàn)存的10萬家房企，未來還有多少能活下去，哪些能活下去。

頭部房企市占率進(jìn)一步提升

強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面加速形成

每個(gè)行業(yè)在走向成熟的過程中，都會涌現(xiàn)一批龍頭，在市場上占據(jù)著相對穩(wěn)定且較高的份額。

房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。

這兩年行業(yè)洗牌加劇，百強(qiáng)席位有所更迭，但市場份額依然向著少數(shù)的頭部企業(yè)集中，行業(yè)呈現(xiàn)出典型的強(qiáng)者愈強(qiáng)局面。

從整體銷售情況看，頭部房企的市場占有率仍在提升。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度top30房企的銷售額均值明顯增長，其中top10的銷售額均值742.6億元，較上年增長10.8%；top11-30房企銷售額均值247.2億元，較上年增長13.4%。

同時(shí)，top10的門檻明顯提升，第十位的操盤金額為452.7億元，同比增長了35.9%。而top30-top100操盤金額的門檻均有不同程度的降低。

可見，市場份額正在進(jìn)一步向頭部房企集中。

從企業(yè)維度，國央企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企市場份額上升。

行業(yè)急劇調(diào)整的背景下，地產(chǎn)國央企表現(xiàn)出了更強(qiáng)的韌性，市場占比逆勢攀升，進(jìn)一步加劇市場分化。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)月，央國企的銷售額同比平均增長95%；而民營房企的銷售額則同比下降了14.3%。

其中，達(dá)成千億級銷售額的房企共有六家，除了民企碧桂園、混合所有制的萬科集團(tuán)外，其余四家均為全國性的地產(chǎn)央企。

其中，保利發(fā)展的上升勢頭最為強(qiáng)勁。去年，保利發(fā)展就定下了“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)，全年共實(shí)現(xiàn)簽約金額約4573.01億元，躋身行業(yè)第二。按銷售金額，保利發(fā)展的市場占有率已經(jīng)連續(xù)七年上升，并在2022年達(dá)到3.4%。

事實(shí)上，不止保利發(fā)展，這幾年房企的投資布局越來越趨同，基本都向著高能級城市聚集。在核心城市里面，少數(shù)房企的地位已經(jīng)非常穩(wěn)固，行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。

在核心城市，頭部房企市占率越來越高。

以廣州為例，今年一季度全口徑銷售額top3分別為越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)，三者加起來市場占有率達(dá)到28.9%，較去年同期上升了4.2%，較去年同期更是提升了10%。

再看新一線城市杭州，也是同行呈現(xiàn)出明顯的強(qiáng)者愈強(qiáng)格局。

從去年的銷售數(shù)據(jù)看，杭州top10房企的市占率已經(jīng)超過50%。

其中，濱江集團(tuán)的銷售金額874.6億元，市占率高達(dá)15.5%；綠城中國銷售金額533.1億元，市占率9.4%。另外，華潤置地、萬科集團(tuán) 、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等在當(dāng)?shù)氐氖袌龇蓊~均處于3-5%之間。

也就說，這些房企瓜分了當(dāng)?shù)亟咏话氲氖袌?，市場集中度可見一斑?/p>

在發(fā)達(dá)國家，單一開發(fā)商的市占率最高可達(dá)到6%-8%。單從這一點(diǎn)來看，頭部房企仍有上升空間。

目前，頭部房企對未來的預(yù)期相對較為樂觀，對規(guī)模增長也較有信心。反觀大部分的中小房企，仍有不少處于停滯乃至萎縮狀態(tài)。隨著行業(yè)格局的進(jìn)一步分化，集中度持續(xù)提升，頭部房企的市占率持續(xù)加大幾乎是不存在懸念的。

行業(yè)分化不斷加劇

未來可能只需要1萬家房企？

任意一個(gè)成熟的行業(yè)，都必然呈現(xiàn)出高度集中的狀態(tài)。典型如家電行業(yè)，為首的美的、海爾、格力等巨頭占據(jù)了絕對優(yōu)勢，其他一眾企業(yè)只能在細(xì)分領(lǐng)域里面夾縫求生。

在房地產(chǎn)野蠻生長階段，房企數(shù)量也曾經(jīng)多達(dá)6、7萬家，歷經(jīng)多輪行業(yè)周期的洗禮之后，如今只剩下1萬家出頭。

《國家統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，截至2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量為105434家，其中，內(nèi)資房企101374家。

未來，有多少房企能活下來？

每一年，都有一批企業(yè)因?yàn)檫@樣那樣的 原因消失在大眾視線里。 房地產(chǎn)企業(yè)不例外。

2019-2022年，破產(chǎn)房企的數(shù)量分別為377家、408家、343家、308家，也就是說，每年都會有300-400家房企退出牌桌。

盡管2021及2022年破產(chǎn)房企的數(shù)據(jù)處于正常范圍內(nèi)，但不可否認(rèn)的是，目前很多房企仍掙扎的生死邊緣，其中不乏一些原本千億級別的中型房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年五月份，已有12家內(nèi)房股被ST，有11家港股房企處于停牌狀態(tài)。

其他房企的處境也不樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年69家典型上市房企凈利潤虧損527億元，其中有13家虧損面達(dá)到百億以上，有的房企已經(jīng)連續(xù)兩年處于虧損狀態(tài)。

如果從土儲的角度來看，最近兩年多數(shù)房企拿地規(guī)模也在急劇下降，不少房企不僅連續(xù)兩年不補(bǔ)倉，甚至還在甩賣手頭的存貨。

土儲，代表著房企的發(fā)展?jié)摿?。沒有土地，意味著不會有新增業(yè)務(wù)，企業(yè)規(guī)模會進(jìn)一步萎縮。據(jù)明源君了解，不少小型房企干完手頭項(xiàng)目打算“金盆洗手”了。也就說，未來，會有越來越多的小微房企離場。

其實(shí)，早在幾年前，就有觀點(diǎn)表示，中國未來只需要10家房企。

這種說法略顯極端，但行業(yè)走向集中化的趨勢是不可逆的。

這一點(diǎn)在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到充分證實(shí)。以美國為例，美國獨(dú)立法人登記的房產(chǎn)開發(fā)商只有500家。相比之下，中國目前的開發(fā)商數(shù)量還是太多了。

重慶市原市長黃奇帆去年在接受媒體采訪時(shí)也提到，中國獨(dú)立法人的房產(chǎn)公司有9萬家。 而中國有9億城市人口，這意味著每1萬人就有一家房地產(chǎn)公司。

“中國房企比全世界開發(fā)商加起來都多。以后不需要這么多，有1萬家就不得了了”。

如果按照內(nèi)業(yè)預(yù)測，未來房地產(chǎn)市場將維持在10萬億左右的規(guī)模，參照發(fā)達(dá)國家頭部房企6%左右的市占率來計(jì)算，頭部房企的銷售規(guī)模為6000億左右的。

這與頭部房企目前預(yù)估的業(yè)績目標(biāo)基本吻合。

從10萬家到1萬家，意味著大批的開發(fā)商不得不退出。過程必然是陣痛的，對房企來說，與其與趨勢為敵，不如趁早謀劃出路。

未來房企有四種“活法”擁有一技之長就能活下去

過去，房地產(chǎn)開發(fā)是“大包大攬”的模式，從投資到開發(fā)到銷售到運(yùn)營一攬子打包。而近兩年，隨著“三高模式”失效，傳統(tǒng)的開發(fā)思路也被打亂，地產(chǎn)新“活法”逐步顯現(xiàn)。

參照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，全周期的住宅開發(fā)，僅僅是房地產(chǎn)多種業(yè)務(wù)模式中的一種。

房地產(chǎn)是圍繞“空間”所進(jìn)行的經(jīng)營活動(dòng)。按照空間的生命周期，可分為空間建造、空間運(yùn)營和空間服務(wù)三大環(huán)節(jié)。

明源君此前也曾在一篇文章中提到，圍繞空間建造、運(yùn)營和服務(wù)，未來房地產(chǎn)可能分裂成為四個(gè)行業(yè)。換句話來講，未來地產(chǎn)商可能有四種“活法”：

①做投資商，依靠敏銳的眼光，投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以獲取回報(bào)。

例如這兩年險(xiǎn)資趁著地產(chǎn)下行，將不少價(jià)低質(zhì)優(yōu)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目收入囊中。他們就是典型地產(chǎn)投資商。

②做開發(fā)商，干老本行，也就是項(xiàng)目全周期開發(fā)。

即便住宅市場收縮到10萬億左右，其體量依然是巨大的。這個(gè)市場容量足以養(yǎng)活一批規(guī)模巨頭，以及一眾的小型企業(yè)。

③做運(yùn)營商，依靠出色的運(yùn)營管理能力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)盈利。

目前商業(yè)中心、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園等的運(yùn)營商，就是這類角色。這種模式下，地產(chǎn)商可持有物業(yè)，也可選擇輸出運(yùn)營管理能力，輕重皆宜。

④做服務(wù)商，圍繞“空間”提供各類服務(wù)，賺取服務(wù)費(fèi)。

地產(chǎn)人可能注意到，這幾年房企里面越來越多部門開始“自力更生”了，代建獨(dú)立出去、營銷公司化、甚至人力部門也被推向市場……未來的房企，可能不蓋房，而僅僅是一家與房子相關(guān)的服務(wù)類企業(yè)。

上帝關(guān)上一道門，同時(shí)也打開了一扇窗。

住宅開發(fā)市場洗牌加劇的同時(shí)，地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型路徑也日漸明朗。尤其是各類融資工具的不斷落地（如REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金出臺），經(jīng)營性業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”閉環(huán)形成，整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資鏈條也趨于清晰完善。

這對轉(zhuǎn)型中的地產(chǎn)行業(yè)而言，無疑打開了一個(gè)新世界。

未來，開發(fā)商不一定要在住宅開發(fā)市場拼刺刀，在投資、運(yùn)營、服務(wù)任一領(lǐng)域擁有一技之長，也可能很滋潤的活下去。

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