廣州塔下的城中村，琶洲旁的“巨無霸”舊改——赤沙村舊改，剛剛表決結(jié)果出爐， 最終以98.75%同意率表決通過！

意味著，赤沙村舊改項(xiàng)目的選址、分期、集轉(zhuǎn)國(guó)、拆補(bǔ)方案就此敲定！

(相關(guān)資料圖)

圖源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)悉，該村最新的年度工作計(jì)劃：2023年10月，啟動(dòng)《實(shí)施方案》社員批后表決；2023年11月，開始動(dòng)遷簽約工作、12月開始拆除房屋。

項(xiàng)目基本情況

赤沙村位于海珠東北部，緊挨新滘東路、華南快速路，北側(cè)與琶洲會(huì)展中心一河之隔，與琶洲CBD咫尺之遙，沿新滘東路、江海大道驅(qū)車20分鐘可達(dá)珠江新城。

此外，附近有規(guī)劃在建的地鐵18號(hào)線、12號(hào)線、11號(hào)線，赤沙滘站就在其南側(cè)，軌道交通便利，未來一站即達(dá)琶洲CBD。地理位置十分優(yōu)越。

圖源：廣州海珠發(fā)布

值得一提的是，今年年初，《琶洲南區(qū)城市設(shè)計(jì)深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃》正式獲的市政府批復(fù)同意，規(guī)劃總用地面積約367公頃，體量超過半個(gè)珠江新城。

根據(jù)規(guī)劃，這一片區(qū)將打造成琶洲地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展典范及大灣區(qū)“數(shù)字+”創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)新高地。

在用地布局上，自然以商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公服市政設(shè)施用地為主，宅地基本上只有兩大片。

一個(gè)是已經(jīng)出讓了的赤沙車輛段地塊，另一個(gè)就是赤沙村。

琶洲南區(qū)批復(fù)規(guī)劃

項(xiàng)目改造總用地面積69.38萬平，改造范圍內(nèi)總建筑面積152.86萬平。項(xiàng)目片區(qū)居民情況：居民1854戶，戶籍人口4187人。

赤沙村舊改最早始于2009年，至今經(jīng)歷了12年長(zhǎng)跑，過程也頗為蜿蜒曲折。

1、2009年8月，富力與赤沙聯(lián)社簽訂改造意向書。但由于城市更新舊改周期較長(zhǎng)，舊改前期工作差不多長(zhǎng)達(dá)十年，直到2018年，赤沙村才完成舊改意愿表決工作。

2、2019年4月11日，赤沙舊改選擇合作意向企業(yè)表決結(jié)果的公示，與會(huì)的108名代表，有58人不同意富力作為合作企業(yè)，同意率僅為43.52%。

3、2019年4月17日，萬科提交資料，正式報(bào)名參與赤沙村舊改項(xiàng)目，但由于不符合相關(guān)條件及要求，無緣赤沙舊改。

4、2019年4月22日到25日，另一競(jìng)爭(zhēng)者保利帶領(lǐng)約800名赤沙村村民參觀琶洲村，承諾以廣州舊改項(xiàng)目最高標(biāo)準(zhǔn)作安置補(bǔ)償，終究未能通過意向合作企業(yè)資格審查。

5、2020年6月，富力+保利簽約成為赤沙舊改的合作意向企業(yè)。按照3月掛出的赤沙村舊改招標(biāo)文件，規(guī)定該舊改項(xiàng)目“不接受聯(lián)合體申請(qǐng)”，也就是說，富力、保利兩強(qiáng)，只能二選一。

6、2021年4月，富力以超98%的同意率，88億的競(jìng)價(jià)成為赤沙村更新改造項(xiàng)目合作企業(yè)。

值得一提的是，該次表決會(huì)議明確了改造的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2023年12月31日前全部安置房開工建設(shè)，2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。

項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

先看看大家最關(guān)心的貨幣補(bǔ)償，村民的實(shí)方補(bǔ)償26440元/㎡，虛方2.5萬/㎡，還有一些搬家費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

最大手筆的，應(yīng)該是9.45億元的那筆拆遷改造金額，用于作為村民額外的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。

這筆錢，約占了項(xiàng)目改造成本的1/10，支付完剩下的，還可歸赤沙聯(lián)社所有。

而安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)具體如下，村民有證的按證載1:1或建基X4層取最大值，大家可以參詳參詳：

值得一提的是，在臨遷費(fèi)的支付上，可謂相當(dāng)大手筆。

方案透露，符合條件的被拆遷人，按集體物業(yè)臨遷費(fèi)不低于60元/㎡，私人房屋不低于40元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

標(biāo)準(zhǔn)沒什么太令人驚訝的地方，重點(diǎn)是，合作協(xié)議承諾首次臨遷費(fèi)一次性發(fā)放三年！這就直接與廣州大部分舊改項(xiàng)目拉開差距。

表決方案來源：村民爆料

如果村民證載面積只有100㎡，光是臨遷費(fèi)一次性就能至少到賬14.4萬元（按40元/㎡計(jì)）。

項(xiàng)目改造方案曝光！

此外，關(guān)于赤沙舊改如何改造，其實(shí)在這次表決案中也有體現(xiàn)。

據(jù)規(guī)劃，赤沙村舊改將總共分為19個(gè)地塊。其中：

復(fù)建住宅地塊9塊，用地面積16.14萬㎡；

復(fù)建商業(yè)地塊3塊，用地面積4.43萬㎡；

融資住宅地塊2塊，用地面積3.62萬㎡；

融資商業(yè)地塊5塊，用地面積7.26萬㎡。

整個(gè)項(xiàng)目，將分為三期推進(jìn)。

一期總建面65.56萬㎡。其中融資住宅14.42萬㎡，融資區(qū)和復(fù)建區(qū)將配建1所幼兒園、1所托兒所和一所小學(xué)。

二期和三期則不再有融資住宅。

二期總建面約60萬㎡，其中融資區(qū)以商辦為主，復(fù)建區(qū)將建設(shè)1所小學(xué)+1所中學(xué)。

三期總建面約41.53萬㎡，其中融資區(qū)同樣只規(guī)劃商辦，復(fù)建區(qū)則以集體物業(yè)為主。

可以看到，整個(gè)赤沙舊改中，融資住宅，即商品房的占比非常小，總體量不過14.42萬㎡，只是一個(gè)中小體量樓盤的水平，整體是以商辦和復(fù)建房為主。

不過，這超80萬㎡的復(fù)建房，還是有機(jī)會(huì)攪動(dòng)下市場(chǎng)。

根據(jù)改造方案，之后赤沙村的集體建設(shè)用地，將申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。屆時(shí)，回遷房權(quán)屬證將變?yōu)閲?guó)有房產(chǎn)證，只要補(bǔ)交土地出讓金，即可合法上市流轉(zhuǎn)，跟普通商品房一樣擁有70年產(chǎn)權(quán)。

雖說其價(jià)值，肯定與商品房有一些差距，但也是對(duì)琶洲市場(chǎng)的一大補(bǔ)充。

素材來源：赤沙經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社公眾號(hào)、拆神、

廣州PLUS、在灣區(qū)等

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本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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