21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道

2022年的土地市場上，各地鐵公司加碼TOD賽道，成為拿地榜新勢力，也是地產開發(fā)一支不可忽視的力量。

(相關資料圖)

機構數(shù)據(jù)顯示，2022年權益拿地金額前100名企業(yè)中，共有8家地鐵公司上榜，超過2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。

所謂TOD模式，即以公共交通為導向的開發(fā)模式，對城市土地增量開發(fā)、存量更新起到良性促進作用，可以有效帶動區(qū)域發(fā)展及城市空間、功能的更新升級。

近幾年，不只是地鐵公司加倉地產開發(fā)，也有頭部房企強勢闖入TOD領域，行業(yè)的角逐和洗牌變得愈發(fā)殘酷。

“目前TOD的發(fā)展，確實到了一個十字路口?！本┩栋l(fā)展總裁高一軒近日在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，TOD模式的周期非常長，房地產行業(yè)的“快周轉”在這個領域更加難以為繼，尤其在一些經(jīng)濟能級比較低的城市，算賬邏輯和純粹的地產開發(fā)完全不同，這就非?？简炂髽I(yè)的運營能力。

“我一直認為，TOD模式需要的時間很長，非?？简灺Ψ?，如果你想快周轉和沖規(guī)模，不要選擇這條賽道，不合適?！备咭卉幷f，相較以前“逢說房地產、必提TOD”的時期，現(xiàn)在房企不再爭先恐后涌入TOD領域了，“要理性考慮TOD模式，重視TOD項目綜合開發(fā)的底層價值觀和運營邏輯?！?/p>

隨著行業(yè)拐點、慢錢時代的到來，TOD項目開發(fā)的技術和經(jīng)驗門檻不再是決定性因素。

如何在這條路上走得更長遠，高一軒認為，答題要點是“用戶主義”。

他用了三個詞概括“用戶主義”，即“三觀正、顏值高、關系好”：基于社會視角發(fā)現(xiàn)用戶需求，以非標的、高審美的方式去提供產品，用深度重運營去維系與用戶的關系。

“不再是房地產的傳統(tǒng)邏輯，最終把房地產原有的‘資源邏輯’轉化為‘用戶邏輯’，形成口碑。”高一軒說。

（京投發(fā)展總裁高一軒 受訪者供圖）

TOD的挑戰(zhàn)

中國城市軌道交通協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，中國內地累計有55個城市投運城軌交通線路破一萬公里大關，其中地鐵8012公里，占總開通里程77.85%?？土髁糠矫妫?022年全國城市軌道交通客運量194億人次，預計今年客流量將再創(chuàng)新高。

城市軌道交通的巨大客流量是TOD發(fā)展的前提和基礎，TOD項目可以依托穩(wěn)定的客流量實現(xiàn)周期穿越。

在這樣的前提之下，TOD模式的大前景被認為非?？捎^。

高一軒也指出，TOD整體市場的量級有數(shù)萬億，這個判斷是行業(yè)內共識。

“TOD作為一個產業(yè)，或者說作為一種重要的物業(yè)形態(tài)，跟城市軌道交通結合得這么緊密，又是天然的流量入口，我們認為它的基礎價值，如果放到一個很長的時間段來看沒有問題?！备咭卉幏治稣f。

但短期內，TOD發(fā)展確實碰到了一些困難。

除了北上廣深之外，一些弱二線、三線城市的TOD發(fā)展，需要面對現(xiàn)實的挑戰(zhàn)和障礙。

高一軒舉例說明，在弱二線及三線城市，地鐵公司擅長的軌交車輛基地物業(yè)，一般都處在郊區(qū)，地理位置的價值非常低，而TOD本身的成本要高于一般的“白地”開發(fā)。

“所以在這些地方去造地，它的經(jīng)濟價值如果不能支撐，大家就很痛苦；但為了公共利益，又得把它做成開發(fā)，經(jīng)濟上就算不過賬來，這是很多城市的地鐵公司共同面臨的困難?！彼f。

而且，TOD的周期非常長，需要大量的政策協(xié)同、技術協(xié)同，如果無法順利推進，可能就會導致一些項目停滯在半路，多年沒有進展。

“所以我建議，要理性考慮TOD模式，如果既沒有社會效益也沒有經(jīng)濟效益，就不要盲目選擇，因城施策、因區(qū)施策，做好選擇?！备咭卉幗ㄗh。

另一方面，TOD的技術門檻也比較高，不像“白地”可以自由發(fā)揮，TOD的退線、預留條件等等，都很考驗企業(yè)的綜合能力。

高一軒以詳實的例子說明，比如地面以上的規(guī)劃，早在鋪排地下基礎的時候就需要定好，等到產品上市的時候，可能原本策劃的產品形態(tài)已經(jīng)無法適應市場需求，就需要用到“轉換層”技術，相對投入也隨之增高。

“TOD項目開發(fā)更像一塊有瑕疵的玉，一定要巧雕，如果能把瑕疵用好，反而可以雕出一個妙趣橫生作品，這就是TOD的趣味性和二次價值創(chuàng)造的地方，這個價值創(chuàng)造我覺得對從業(yè)者來說也是一種機遇。”他感慨說。

前路光明，也不乏荊棘。高一軒解讀TOD模式時講到：“底層判斷沒問題，但道路不是一馬平川的，一定是螺旋上升、迂回前進的狀態(tài)?！?/p>

換一種解題思路

當下，整個房地產行業(yè)都從“快錢時代”切換到了“慢錢時代”，原本挑戰(zhàn)性就高的TOD模式，也隨之到了提檔升級的關鍵時刻。

“現(xiàn)在沒有什么賺快錢的機會，這不是選擇，而是必須要面對的現(xiàn)實?！备咭卉帍娬{說：“好多人認為我們要去賺慢錢是因為放著快錢不掙，其實不是的。”

他分析指出，現(xiàn)在的土地市場大體分為兩類項目，一類項目是有倒掛的，但是競爭很激烈，需要憑運氣搖號，也因為競爭太充分，只能賺快小錢，項目周期短，利潤率低。

還有一類是平均流速的項目，收益率高一點，但是周期要被拉到三年甚至五年。

“這個時候兩者都不足以讓你賺又快又大的錢，那個時代已經(jīng)結束了?！备咭卉幷f，現(xiàn)在需要的是“慢閃思維”，前期投入足夠深、運營足夠重，最后才能實現(xiàn)“慢即是快”。

他提到的“慢閃思維”，也就是前文所述“用戶主義”的一種體現(xiàn)。

比如如何解決低能級城市地理位置價值與項目價值之間的矛盾，高一軒提到了一種思路，他說“應該換一種打開方式，更貼近市場，比如郊區(qū)地塊可以加上養(yǎng)老價值，同時滿足客戶的實用功能和情感需求，并且盡量多地為客戶創(chuàng)造新的價值。”

這種思維方式是共通的：體察到用戶真正的需求，盡可能提供增量解決方案，深度維系與客戶的交互，增加用戶黏性。

“這個底層邏輯和方法論如果沒有做到，只是一味‘大干快上’，或者說追求短效的進展，一定會帶來系統(tǒng)性的崩潰?！备咭卉幈硎?。

運營、場景、服務，是他強調的幾個關鍵詞，以慢功夫做好客戶服務，讓價值沉淀在客戶關系上，進而形成口碑，“這才是最重要的?！?/p>

“長周期的東西，正因為慢，反而有很長的生命力，經(jīng)營就可以持續(xù)?！备咭卉幈硎荆@種模式之下，運營一定是一個核心能力，包括物業(yè)、客服、商業(yè)管理、文化活動、演出等等方面都綜合起來，這也是京投發(fā)展在追求的全周期生活方式運營能力。

關于商業(yè)運營的邏輯，高一軒認為，要保持開源思維。他說，傳統(tǒng)地產習慣以自己為中心，但是時代變了，現(xiàn)在是買方市場，純正的用戶市場，所以必須要保持開放。

他以劇院老板比喻運營商，“認認真真把舞臺搭好，把角兒請來，但是唱戲要通過演員去唱，我們要做好保障、后勤和服務，這是我們自己的定位?！?/p>

“TOD作為一個中心，以人為本，把人的事情想清楚了，產業(yè)發(fā)展只是個結果?！备咭卉幙偨Y說。

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