文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

黃浦江畔，上海外灘，站在這里望見(jiàn)的每一寸風(fēng)景，背后都是樁樁能生錢(qián)的生意。

【資料圖】

2001年，52歲的肖興濤站在剛竣工的久事大廈向外眺望，一眼就看中了這十里洋場(chǎng)的物管生意。

彼時(shí)，他在上海國(guó)資委旗下的上海久事集團(tuán)公司任職，剛被派任為上海外灘物業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“外灘物業(yè)”）副總經(jīng)理。這是他第一次觸摸到物管行業(yè)。次年，他拉上傅其昌，創(chuàng)立了浦江物業(yè)。

2004年，外灘物業(yè)被掛在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易拍賣(mài)，肖興濤帶著浦江物業(yè)，憑著法定代表人身份的“近水樓臺(tái)”優(yōu)勢(shì)，以755萬(wàn)元拍下了這家?guī)胄械墓尽?/p>

浦江物業(yè)由此走入公共政府物業(yè)領(lǐng)域，外灘220號(hào)的小匯豐、外灘261號(hào)的聯(lián)合大樓、天津銀行上海市分行，以及外灘18號(hào)等歷史建筑，也成為肖興濤可以拿出來(lái)侃侃而談的代表項(xiàng)目。

十九年過(guò)去了，74歲的肖興濤，逐漸把家業(yè)交給了兒子肖予喬。而為了鋪寬未來(lái)之路，肖興濤找到老東家，將外灘物業(yè)“還”了回去。

5月8日，浦江中國(guó)（01417.HK）刊發(fā)公告宣布，其間接全資附屬公司上海浦江物業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“浦江物業(yè)”）與獨(dú)立第三方上海強(qiáng)生集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“強(qiáng)生集團(tuán)”）訂立了一份收購(gòu)及出售協(xié)議。

據(jù)此，浦江物業(yè)同意按代價(jià)向強(qiáng)生集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其于外灘物業(yè)的100%股權(quán)；作為代價(jià)，強(qiáng)生集團(tuán)同意將浦江物業(yè)在上海強(qiáng)生物業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“強(qiáng)生物業(yè)”）的權(quán)益，由30%增加至48.53%。

簡(jiǎn)而言之，這是一筆“以物換物”的“換股”交易，即，浦江物業(yè)用外灘物業(yè)的100%股權(quán)，與強(qiáng)生集團(tuán)換取了強(qiáng)生物業(yè)的18.53%股權(quán)。

不過(guò)，根據(jù)公告，交易完成后，強(qiáng)生物業(yè)將持有外灘物業(yè)100%股權(quán)。因此，浦江物業(yè)通過(guò)強(qiáng)生物業(yè)也將間接持股外灘物業(yè)，占比48.53%。

最終算下來(lái)，浦江物業(yè)向強(qiáng)生集團(tuán)置換強(qiáng)生物業(yè)的18.53%股權(quán)，實(shí)際上用的是外灘物業(yè)51.47%的股權(quán)。

如此復(fù)雜的操作一番之后，浦江物業(yè)既沒(méi)有了外灘物業(yè)的控股權(quán)，也沒(méi)有坐上強(qiáng)生物業(yè)的控股股東股東之位，肖興濤的醉翁之意在哪兒？

傍附“國(guó)資”

“甲方及其集團(tuán)公司整體為上海市屬領(lǐng)先國(guó)有企業(yè)。彼等擁有并負(fù)責(zé)管理及運(yùn)營(yíng)諸多上海具有標(biāo)志性的體育賽場(chǎng)、體育場(chǎng)館、主題公園、商業(yè)樓宇、公共交通設(shè)施等各種公眾物業(yè)?！?/p>

浦江中國(guó)直言不諱，其打的就是強(qiáng)生集團(tuán)及其背后股東資源的主意，其表示，這筆交易有利于加強(qiáng)其與國(guó)企的整合，使其能夠擴(kuò)大集團(tuán)的業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步增加在政府及公眾物業(yè)的物業(yè)管理市場(chǎng)份額。

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的物管市場(chǎng)，作為一家純粹的第三方物業(yè)公司，背后沒(méi)有實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)母公司做支撐，浦江中國(guó)的確需要有強(qiáng)大的國(guó)企背書(shū)。

數(shù)據(jù)顯示，浦江中國(guó)2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.18億元，同比增長(zhǎng)3.6%。其中，包干制物業(yè)管理服務(wù)收入6.44億元、酬金制物業(yè)管理服務(wù)176.1萬(wàn)元、城鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)服務(wù)收入2.64億元、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租服務(wù)714.5萬(wàn)元。

報(bào)告期內(nèi)，其錄得毛利1.27億元，毛利率14.2%，遠(yuǎn)低于行業(yè)24.64%均值水平；凈利潤(rùn)2476.30萬(wàn)元，同比減少53.27%；母公司擁有人應(yīng)占溢利1252.5萬(wàn)元，同比減少67.54%。

事實(shí)上，籌備上市前，2016年5月，浦江物業(yè)就收購(gòu)強(qiáng)生物業(yè)30%股權(quán)。根據(jù)其招股書(shū)披露，當(dāng)時(shí)的對(duì)價(jià)是953.4萬(wàn)元。

穿透股權(quán)，強(qiáng)生物業(yè)的直接控股股東為強(qiáng)生集團(tuán)。再往上穿透，強(qiáng)生集團(tuán)由上海久事置業(yè)100%持股。

而上海久事集團(tuán)直接持有上海久事置業(yè)80%股權(quán)，通過(guò)上海久事旅游集團(tuán)間接持股20%。上海久事集團(tuán)則隸屬于上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

“強(qiáng)生物業(yè)管理其集團(tuán)公司擁有的眾多物業(yè)?！睆墓蓹?quán)關(guān)系不難看出，強(qiáng)生物業(yè)背后的資源十分強(qiáng)大。資料介紹，成立于1992年的強(qiáng)生物業(yè)，主要從事體育場(chǎng)館、公園、商業(yè)及政府物業(yè)的物業(yè)管理。

而外灘物業(yè)主要從事各種商用物業(yè)及公共交通設(shè)施的物業(yè)管理，主要管理強(qiáng)生集團(tuán)公司擁有的部分物業(yè)。

將外灘物業(yè)置入強(qiáng)生物業(yè)旗下，也意味著外灘物業(yè)將有機(jī)會(huì)獲取強(qiáng)生物業(yè)多級(jí)股東背后的資源。

買(mǎi)“珠”還“櫝”

事實(shí)上，外灘物業(yè)原本就是肖興濤和浦江物業(yè)從上海久事集團(tuán)買(mǎi)來(lái)的公司。

成立于1996年的外灘物業(yè)，比浦江物業(yè)的發(fā)展史更長(zhǎng)。其前稱(chēng)為“上海外灘房屋置換物業(yè)有限公司”，是實(shí)打?qū)嵉膰?guó)有企業(yè)，最初注冊(cè)資本達(dá)2000萬(wàn)元。2021年3月1日才更名為如今的外灘物業(yè)，也是這個(gè)時(shí)候，肖興濤成為了這家公司的法定代表和副總經(jīng)理。

2004年，肖興濤和浦江物業(yè)出手收購(gòu)?fù)鉃┪飿I(yè)；2007年11月，又各自以原價(jià)將外灘物業(yè)70%、21%股權(quán)轉(zhuǎn)給了浦江控股。之后少部分股權(quán)又經(jīng)歷了幾輪變更，不過(guò)控股權(quán)一直在浦江控股手中。

有意思的是浦江中國(guó)籌備上市前夕，從浦江控股手中股收購(gòu)?fù)鉃┪飿I(yè)。2016年7月22日，雙方厘訂的代價(jià)為770萬(wàn)元，幾天后，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，代價(jià)變?yōu)榱?756.84萬(wàn)元。

而根據(jù)公告，此番外灘物業(yè)的出售代價(jià)為3189.6萬(wàn)元。雖然比不上上海灘的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，但其身價(jià)也在這19年間也翻了四倍多。

不過(guò)，如今的外灘物業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不佳。2022年，外灘物業(yè)營(yíng)業(yè)額“倒車(chē)”，除稅前后溢利雖然沒(méi)有虧損，但基本也算得上“膝蓋斬”了。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，外灘物業(yè)的營(yíng)業(yè)額約為7792.3萬(wàn)元，較2021年同期的8089萬(wàn)元減少約3.67%；同期，除稅前、后溢利凈額分別約為243.2萬(wàn)元、160.5萬(wàn)元，較上一年同期的727.6萬(wàn)元、540.2萬(wàn)元下滑66.60%、70.29%。

同期，外灘物業(yè)的資產(chǎn)總額與資產(chǎn)凈值也有所減少。

相較而言，強(qiáng)生物業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表就好很多。截至2022年12月31日，強(qiáng)生物業(yè)的營(yíng)業(yè)額約為1.20億元，較2021年同期的1.10億元增長(zhǎng)9.5%；同期，除稅前、后溢利凈額分別約為717.5萬(wàn)元、562.1萬(wàn)元，較上一年同期有所減少，但并不多。

同期，外灘物業(yè)的資產(chǎn)總額減少約864.1萬(wàn)元，但資產(chǎn)凈值增加了約3438.2萬(wàn)元。

因此，也有分析認(rèn)為，“將外灘物業(yè)轉(zhuǎn)為強(qiáng)生物業(yè)的子公司，也不排除是想挽救外灘物業(yè)凈利潤(rùn)大滑坡趨勢(shì)的這種可能性?！?/p>

債多錢(qián)少

浦江中國(guó)“以物易物”的“換股”收購(gòu)，并非行業(yè)首例。在此之前，已經(jīng)有了萬(wàn)物云4.8%股權(quán)“換股”陽(yáng)光智博100%股權(quán)，和世紀(jì)金源服務(wù)8%股權(quán)換第一服務(wù)控股20.88%股權(quán)的先例。

而具體到浦江中國(guó)來(lái)看，其以“換股”的形式增厚在強(qiáng)生物業(yè)的持股，或許也與之“債多錢(qián)少”的窘境有關(guān)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年12月31日，浦江中國(guó)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1.72億元，較上一年同期的1.78億元有所減少。

同期，浦江中國(guó)的債務(wù)卻在增加。截至2022年底，浦江中國(guó)計(jì)息銀行借款總額由2021年的1.12億元增至1.56億元。時(shí)間線(xiàn)進(jìn)一步拉長(zhǎng)，2019年、2020年，這筆款項(xiàng)的數(shù)額分別為0.61億元、0.97億元。

作為第三方物企，浦江中國(guó)主要的外拓方式為招投標(biāo)和收并購(gòu)。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》統(tǒng)計(jì)，自上市以來(lái)，浦江中國(guó)共發(fā)起過(guò)5筆收并購(gòu)，2018年的上海外灘科浦工程、南通盛和物業(yè)，2019年的上海新市北企、泓欣環(huán)境、蚌埠置業(yè)物業(yè)，以及南京松竹物業(yè)。

但2020年下半年開(kāi)始，行業(yè)收并購(gòu)大潮此起彼伏，浦江中國(guó)卻以各種理由出售手中的子公司、聯(lián)營(yíng)企業(yè)及合營(yíng)企業(yè)，其中包括上海新市北企、安徽外灘物業(yè)等。

關(guān)于出售原因，浦江中國(guó)給出過(guò)“和高端非住宅物業(yè)定位不相符”和利潤(rùn)貢獻(xiàn)不理想等。

肖予喬此前曾在接受媒體采訪(fǎng)中表示，“我不認(rèn)為住宅物業(yè)能夠提供比較高的利潤(rùn)，住宅物業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)低于非居物業(yè)?！?/p>

不過(guò)，切割住宅物業(yè)、低利率公司，并沒(méi)有讓浦江中國(guó)擺脫利率走低的“困局”。

2018至2022年，其毛利率分別為17.18%、15.40%、15.35%、14.29%、14.17%。

相關(guān)公司：浦江中國(guó)hk01417

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