- 2023年的第122天 -

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【資料圖】

絮言：由于這2、3個(gè)月基本在外出差、上課、授課...一直也沒(méi)有時(shí)間停下來(lái)寫點(diǎn)東西，乘著這次五一長(zhǎng)假，各個(gè)領(lǐng)域欠下的文章一口氣寫了幾萬(wàn)字，安心“坐家”當(dāng)了回“作家”。

好了，閑言少敘，今天和大家聊一下嘉定今年火熱的土拍。先說(shuō)一下觀點(diǎn)吧！

南翔

是在田忌賽馬？！

嘉定的成規(guī)模商品房供應(yīng)是從南翔金地20年前拿地開始，經(jīng)過(guò)十余年的開發(fā)，東社區(qū)、銀翔片區(qū)大規(guī)模開發(fā)基本結(jié)束，同時(shí)也引領(lǐng)了嘉定樓市十多年。

不過(guò)，此后6年左右時(shí)間，南翔再無(wú)土地供應(yīng)，直到2020年融信、祥源拿下兩塊云翔板塊宅地，市場(chǎng)才再次重啟對(duì)南翔土拍和新房的高亮關(guān)注。

實(shí)話實(shí)話，這兩年，南翔樓市光亮度遠(yuǎn)不及新城、江橋、菊?qǐng)@等地，很多網(wǎng)友覺(jué)得南翔是不是不行了？

當(dāng)然不是！只要看一下近幾年嘉定土地出讓的區(qū)域就基本明晰：絕大部分地塊都在11號(hào)線、嘉閔線附近！

嘉定今年部分出讓宅地示意圖

而圍繞11號(hào)線、嘉閔線，嘉定各個(gè)街鎮(zhèn)都是將其最好的地塊拿出來(lái)進(jìn)行出讓，比如江橋樂(lè)秀路站、菊?qǐng)@嘉定西站、城北路站、安亭昌吉東路站、馬東嘉戩公路站等區(qū)域...

而反觀南翔，是在用嘉定（除真新街道）最高等級(jí)地價(jià)（詳見(jiàn)：《》），出讓尚處于滾動(dòng)開發(fā)中的云翔板塊，而且是最“偏遠(yuǎn)”的區(qū)域。

這不就是田忌賽馬嗎？！

但即便如此，即使比一路之隔的新城的均價(jià)差不多貴8000元，即使周邊配套還沒(méi)有齊全，但南翔新盤依然完成了遠(yuǎn)比想象中好的樓盤出售——碧桂園已經(jīng)清盤、招商南山進(jìn)入尾盤、象嶼同進(jìn)銷售活力全開...

我以為，，關(guān)于這一點(diǎn)，此前已經(jīng)論述，今日不再贅言。

試想，任何一起其他街鎮(zhèn)，如果也是均價(jià)這么高，地理位置這么“遠(yuǎn)”，開發(fā)商有信心拿地嗎？購(gòu)買者有信心買房嗎？

南翔

將重領(lǐng)嘉定土拍和樓市

2023年，將是南翔土拍重新高光亮相的一年。根據(jù)目前掌握的資料，預(yù)計(jì)從二批次土拍開始，南翔將有大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊擬披掛上陣（根據(jù)《2023年上海市嘉定區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃》資料，有8幅地塊列入議程）

圖示中山姆會(huì)員店位置標(biāo)注錯(cuò)誤，小編進(jìn)行了調(diào)整

根據(jù)今年4月份長(zhǎng)三角土地展上的的推介會(huì)資料，嘉定推介了12幅地塊，其中有8幅著重推介，擬在二、三批次中出讓，其中包括就包括南翔印象城南面的王炸地塊！

二批次嘉定或王炸出山

印象城南側(cè)的13-02&16-01地塊，也是繼嘉定新城超級(jí)地塊后，嘉定最值得期待的一塊優(yōu)質(zhì)宅地，被譽(yù)為嘉定今年的“王炸地塊”。

這幅地塊幾乎不需要介紹了。此前因?yàn)橥恋禺a(chǎn)權(quán)問(wèn)題，雖然早就平整，但 一直是生地狀態(tài)，沒(méi)有完成收儲(chǔ)。目前，據(jù)悉已經(jīng)成為凈地，土地出讓沒(méi)有障礙了。

作為出門就是印象城，過(guò)條路就是陳翔路地鐵站的王炸地塊，不僅是居民和潛在購(gòu)房者一直在期待，小編熟悉的不少開發(fā)商早就對(duì)此地塊興趣濃烈，相信如果一旦進(jìn)入市場(chǎng)，絕不用擔(dān)心托底問(wèn)題，相信這幅地塊將成為二批次土拍的大熱點(diǎn)之一。

2021年，融信開盤當(dāng)時(shí)均價(jià)為5.9W，時(shí)隔2-3年，不僅有 土地的年度 自然增值而且還有更好的位置加持，若按照南翔這兩年1000元幅度這種最保守的計(jì)算方式看，聯(lián)動(dòng)價(jià)肯定破6W，如此優(yōu)質(zhì)的熟地，大概率將創(chuàng)嘉定最高房地聯(lián)動(dòng)價(jià)！

這副地塊除了幼兒園（估計(jì)也是房產(chǎn)商待建），宅地部分容積率為2.3和2.4，16層以上的應(yīng)該是主力，參考融信2.34容積率，不排除有超過(guò)26層以上的高樓層。

山姆加持，惠亞地塊更值得期待

南翔商業(yè)聚集度、消費(fèi)力在嘉定都是首屈一指的，在區(qū)位交通加持下，山姆選擇南翔完全合情合理。

而山姆的到來(lái)，一方面盤活了存量土地，同時(shí)也讓云翔區(qū)域的商業(yè)配套笑傲嘉定，在陳翔路-嘉前路形成了商業(yè)掎角之勢(shì)，將超越嘉定北菊?qǐng)@商圈和安亭墨玉路商圈，成為嘉定當(dāng)之無(wú)愧的消費(fèi)高地。

當(dāng)然最受益的當(dāng)屬擬出讓的惠亞地塊——31-02、32-01、33-02這三幅地塊（去 ）

這三幅地蛋哥甚為喜歡，就在惠亞路中學(xué)東側(cè)，西南就是今年要開業(yè)的山姆會(huì)員店，同時(shí)，穿過(guò)嘉閔高架就可以抵達(dá)印象城和11號(hào)線陳翔路地鐵站，既不會(huì)有印象城那邊那么擁堵，就近享受公共配套便利。

惠亞集團(tuán)今年3月開始拆除，蛋哥曾第一時(shí)間前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了記錄。

而且，這三幅地塊沒(méi)有緊鄰嘉閔高架，噪音問(wèn)題也會(huì)明顯減少但還能享受便捷的交通出行。而且旁邊都是住宅為主，居住氛圍也會(huì)非常不錯(cuò)。

從正常邏輯來(lái)說(shuō)，這三幅地，應(yīng)該是云翔板塊（嘉閔高架西側(cè)）中聯(lián)動(dòng)價(jià)可以給到最高的，估計(jì)很多人已經(jīng)期待這幅地塊的登場(chǎng)！

與惠亞地塊臨近，位于其西側(cè)，惠亞路中學(xué)北側(cè)的29-01地塊也納入到了近期擬出讓計(jì)劃。

而在開始交付的云湖漫城東側(cè)則是25-06地塊。無(wú)論是開車去印象城還是去山姆會(huì)員店，這邊 交通非常方便，如果上嘉閔高架，小編有個(gè)小技巧，那就是直接往嘉定方向上橋然后馬上掉頭，真的不要太快！

這是蛋哥此前拍攝的該地塊區(qū)位，大家可以看看。

2023年，南翔將引領(lǐng)嘉定土拍

2024年，南翔將引領(lǐng)嘉定樓市

如果今年南翔全部6塊優(yōu)質(zhì)宅地全部可以出讓，那今年幾乎就是南翔土拍年，幾乎占據(jù)半壁江山。

今年嘉定土拍戰(zhàn)果如何，南翔起到了決定性作用！而從開發(fā)速度看，如果速度足夠塊，今年年底前，南翔就有望有新盤上市。

而明年也將順理成章成為嘉定新盤的供應(yīng)主力，南翔將引領(lǐng)嘉定2024的樓市！

根據(jù)嘉定規(guī)資局此前信息，嘉定今年上半年將完成10塊土地出讓，我們一起拭目以待，除了一批次的3幅地塊外，還有拿七塊地將在上半年成交！

嘉定

到底擬出讓哪些地塊

說(shuō)完了南翔，看著上面那么多地塊，很多網(wǎng)友很疑惑，嘉定到底今年有多少塊宅地?cái)M出讓呀，為什么推介資料一下子25幅，一下子十幾幅，一下子又只有10幅、8幅的....

在此，蛋哥想再說(shuō)一下（其實(shí)也說(shuō)過(guò)很多次）——擬出讓不代表一定能出讓，已推介不代表一定會(huì)上拍！

土拍還是非常講究天時(shí)地利人和的，首先要成為“熟地”（地上沒(méi)有企業(yè)和居民，產(chǎn)權(quán)可以移交）可以出讓，其次還需要有房企有意向（至少有一家托底），另外也不是沒(méi)有推介地塊就一定不會(huì)上土拍。

根據(jù)目前掌握的信息，蛋哥先幫大家簡(jiǎn)單梳理一下今年土地推介情況。

嘉定今年舉辦了不少于3次的土地推介活動(dòng)，分別是1月13日的嘉定城市推介會(huì)；3月16日在杭州舉行的嘉定土地招商推介會(huì)；以及4月20日在上海舉行的長(zhǎng)三角土地展上的嘉定土地招商精準(zhǔn)溝通會(huì)。

在1月份的推介會(huì)上，嘉定推介了馬陸、安亭、工業(yè)區(qū)、徐行、江橋、南翔、菊?qǐng)@、華亭、外岡、新成路等10個(gè)街鎮(zhèn)的總計(jì)25幅經(jīng)營(yíng)性用地，擬出讓面積約116.9637公頃(約1754畝)規(guī)劃可建筑面積約245.9852萬(wàn)平方米。

在3月份的杭州推介會(huì)上，嘉定發(fā)布10宗擬推宅地，總計(jì)出讓面積43.14公頃，建筑體量90.99萬(wàn)方。

在剛剛舉行上海一批次土拍中，嘉定地塊中有3幅成功已出讓，分別是徐行17-01地塊和嘉定工業(yè)區(qū)06-01、06-03地塊已經(jīng)被金地競(jìng)得；江橋42-07、43-02被龍湖斬獲；

隨后，4月下旬進(jìn)行的長(zhǎng)三角土地展，嘉定攜3幅地塊順利成交利好，底氣十足再次乘勝追擊，推介了十余塊優(yōu)質(zhì)地塊。

同時(shí)基本明確，嘉寶智慧灣的住宅首發(fā)地塊、汽車城外岡地塊以及今年嘉定最值得關(guān)注的——南翔印象城旁的13-02、16-02王炸地塊預(yù)計(jì)進(jìn)入二批次土拍！

小編對(duì)部分?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行了整理，大家先來(lái)看看，嘉定近期有哪些宅地將會(huì)入市吧！

結(jié)語(yǔ)：2023年將是繼2022年后，嘉定又一個(gè)土拍大年，如果不出意外，南翔將接過(guò)新城和江橋的接力棒，重新引領(lǐng)嘉定的土拍和明年樓市。

期待更多優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)商來(lái)到嘉定，打造更具品質(zhì)的嘉定現(xiàn)代社區(qū)。

作者 | 蛋哥

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