南方財經(jīng)全媒體記者翁榕濤廣州報道

與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑極其相近，物業(yè)管理行業(yè)也告別了規(guī)?！翱耧j”高增長，陷入增收不增利的艱難時刻。

截至4月28日，港股和A股市場共有50家上市物企發(fā)布了2022年報，除了奧園健康（03662.HK）延遲至5月發(fā)布以外，還有8家物企年報難產(chǎn)。

【資料圖】

自2022年以來，物業(yè)公司已經(jīng)歷過市值大幅縮水的洗禮，從原本的資本寵兒到如今邊緣化生存。

過往行業(yè)發(fā)展主要依賴地產(chǎn)母公司支持和高溢價并購擴(kuò)張的問題集中暴露，在物企營收增速放緩，盈利能力普遍下滑的今天，多家物企高管進(jìn)行了理性反思，韌性、穩(wěn)健、長期主義、高質(zhì)量發(fā)展成為高頻熱點內(nèi)容。

“增收不增利”成行業(yè)常態(tài)

2022年對于物管行業(yè)而言，無論是港股物業(yè)板塊估值深度下探，亦或是物管整體業(yè)務(wù)發(fā)展尤其是交付管理面積大幅下滑，以及全年物管龍頭企業(yè)并購重組高開低走，都凸顯了物管行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期的主要特征。

目前，除了彩生活（01778.HK）、力高健康生活（02370.HK）、康橋悅生活（02205.HK）、星盛商業(yè)（06668.HK）、濱江服務(wù)（03316.HK）、旭輝永升服務(wù)（01995.HK）、鑫苑服務(wù)（01895.HK）停牌而導(dǎo)致年報難產(chǎn)以外，港股與A股共有50家上市公司發(fā)布了年報。

據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者統(tǒng)計，2022年50家物企平均凈利率為7.5%，相比2021年的13.4%，同比下降5.9個百分點。從數(shù)據(jù)來看，說行業(yè)進(jìn)入微利時代亦不為過，除少數(shù)公司實現(xiàn)利潤增長，“增收不增利”已經(jīng)成為行業(yè)常態(tài)。

其中，營收進(jìn)入“百億俱樂部”的共有8家上市物企，營收上均取得較大增幅，但在利潤表現(xiàn)上則出現(xiàn)國企背景、民企背景物業(yè)公司的兩極分化。

其中，在民企背景的物企隊伍中，增收不增利明顯。2022年碧桂園服務(wù)（06098.HK）、萬物云（02602.HK）、雅生活服務(wù)（03319.HK）、綠城服務(wù)（02869.HK）的營收分別為413億元、301億元、153億元、148億元，同比分別增長43.42%、27.00%、9.22%、18.23%。

但是在凈利潤方面，不僅沒有增長，還都出現(xiàn)了不同程度的下滑。碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)2022年歸屬于母公司股東的凈利潤分別為19.43億元、15.10億元、18.40億元、5.48億元，同比分別下降了51.82%、9.42%、20.31%以及35.30%。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示，“2022年應(yīng)該是公司歷史上最困難的一年。雖然去年的收入和利潤在絕對值上實現(xiàn)了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達(dá)成預(yù)期?！?/p>

“2022年是一個形勢注定嚴(yán)峻的年份。經(jīng)過數(shù)年調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)債務(wù)暴雷、新房銷售大幅度下跌。放眼歷史，這種震蕩強(qiáng)度也殊為罕見?！比f物云董事長朱保全也指出，如果不是地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬，或許物業(yè)行業(yè)還會躺在傳統(tǒng)收入結(jié)構(gòu)的溫柔鄉(xiāng)里，開發(fā)商給物業(yè)企業(yè)帶來的問題，萬物云旗下業(yè)務(wù)同樣需要面對。

而在國企背景的物企隊伍中，則出現(xiàn)利潤正增長。2022年保利物業(yè)（06049.HK）、招商積余（001914.SZ）、中海物業(yè)（02669.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）的營收分別為136億元、130億元、126億元以及120億元，同比分別增長26.93%、22.97%、34.39%、35.39%；

在利潤表現(xiàn)上，保利物業(yè)、招商積余、中海物業(yè)、華潤萬象生活的歸母凈利潤分別為11.13億元、5.94億元、12.73億元、22.06億元，同比增長31.60%、15.72%、29.40%、27.90%。

細(xì)究二者利潤表現(xiàn)的分化差異原因，一是對于民企背景的物企而言，過往來自于房企的高毛利非業(yè)主增值業(yè)務(wù)大幅減少，而國企背景的物企則受影響較??；二是自2021年開始多家民營物企開始了大規(guī)模收并購，商譽(yù)減值成為部分公司凈利潤下滑的重要原因；三是同樣受關(guān)聯(lián)方房企影響，部分物企應(yīng)收帳款激增，計提減值也影響了利潤表現(xiàn)。

對于物企利潤下滑的原因，朱保全表示，“體現(xiàn)到財務(wù)報表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場業(yè)務(wù)大幅下滑，這在2022年下半年尤其明顯，此外新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費欠費增加以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加，代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯的生意一下子也冷靜了起來，而以上這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財務(wù)報表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過不菲的毛利。”

商譽(yù)和應(yīng)收賬款高企

從整個行業(yè)來看，50家上市物企中僅有11家出現(xiàn)營收同比下滑，但有29家出現(xiàn)歸母凈利潤同比下滑，其中由盈轉(zhuǎn)虧的有金科服務(wù)、世茂服務(wù)（00873.HK）、融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)、時代鄰里（09928.HK）、正榮服務(wù)（06958.HK）、景業(yè)名邦服務(wù)（02231.HK）、燁星集團(tuán)（01941.HK），2022年分別虧損18.39億元、9.27億元、4.82億元、2.14億元、2.81億元、7.22億元和0.52億元。

以虧損最嚴(yán)重的金科服務(wù)為例，公告顯示，由于關(guān)聯(lián)方及非關(guān)聯(lián)方開發(fā)商流動性承壓，金科服務(wù)對金融資產(chǎn)的計提減值準(zhǔn)備大幅增加至21.54億元。此外受地產(chǎn)及物業(yè)市場行情變化影響，公司2021年一系列并購錄得較高商譽(yù)部分同樣計提了合理減值。

與此類似，2022年世茂服務(wù)計提減值虧損7.44億元，其中主要由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。

“虧損最大的因素是，針對應(yīng)收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產(chǎn)的攤銷成本、商譽(yù)等計提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務(wù)權(quán)益持有人的核心凈利潤為4.9億元?！笔烂?wù)執(zhí)行董事、副總裁兼首席財務(wù)官蔡文為表示。

自2021年以來，在資本推動上，上市物企掀起收并購狂潮，在管規(guī)模一路突飛猛進(jìn)，但“增收不增利”的質(zhì)疑是物企繞不開的話題。高溢價收并購過程中，較高的商譽(yù)價值是否合理?

有金融機(jī)構(gòu)分析人士指出，“收并購后標(biāo)的公司的并表對于上市物企存在兩個層次的影響，一方面大額的無形資產(chǎn)攤銷會帶來并表利潤下降。另一方面，并購產(chǎn)生的大額商譽(yù)以及較多的應(yīng)收賬款，也使上市物企存在商譽(yù)減值風(fēng)險及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降的風(fēng)險?！?/p>

“與此前行業(yè)大規(guī)模并購相反，近期市場出現(xiàn)了不少物企退出此前并購的物業(yè)子公司或轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的案例，這些企業(yè)終止并購，背后的原因除了戰(zhàn)略調(diào)整，還在于并購是把雙刃劍，有些標(biāo)的公司在后續(xù)雙方的整合中并沒有發(fā)揮出預(yù)期效果，甚至出現(xiàn)業(yè)績不達(dá)預(yù)期等情況，并購方不得不及時賣掉止損。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟表示。

碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬表示，“去年公司利潤未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購帶來的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達(dá)到約28.5億元?！?/p>

2022年財報顯示，碧桂園服務(wù)收并購帶來的商譽(yù)及無形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關(guān)系等攤銷達(dá)10.8億元。

過去兩年碧桂園服務(wù)被稱為行業(yè)“并購?fù)酢保谝褯Q定退出嘉寶服務(wù)和財信服務(wù)的幾家物業(yè)管理附屬公司及若干物業(yè)管理項目，因為上述子公司的利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期。

2022年后由于房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)顯現(xiàn)，物企收并購數(shù)量急劇減少，帶動商譽(yù)規(guī)模同比下降。但目前仍有5家上市物企的商譽(yù)和無形資產(chǎn)規(guī)模超過30億元，Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)、華潤萬象生活以及世茂服務(wù)的商譽(yù)及無形資產(chǎn)分別為261億元、87億元、47億元、33億元以及30億元。

值得注意的是，在商譽(yù)減值的風(fēng)險之外，目前困擾多數(shù)上市物企的問題，在于應(yīng)收帳款的減值風(fēng)險。

由于銷售遇冷，大量開發(fā)商未售空置房交付，這部分物業(yè)費欠費增加，以及關(guān)聯(lián)方和第三方延遲付款，加上部分物企收并購來的項目收繳困難，導(dǎo)致物業(yè)公司應(yīng)收賬款激增。

數(shù)據(jù)顯示，2022年50家上市物企的應(yīng)收賬款和票據(jù)為684億元，而2021年僅為485億元，同比增長41%。

其中，應(yīng)收賬款和票據(jù)超過30億元的有6家企業(yè)。碧桂園服務(wù)、萬物云、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、綠城服務(wù)和世茂服務(wù)的應(yīng)收賬款和票據(jù)分別為153億元、62億元、61億元、50億元、35億元、32億元，同比分別增長49%、39%、70%、25%、63%、2%。

中信證券研報指出，碧桂園服務(wù)應(yīng)收款大幅增長，盡管其中有并購等原因，但也顯示出公司未來加大收繳工作任重道遠(yuǎn)。

金科服務(wù)董事長夏紹飛表示，“2022年整個地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項目的接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏相應(yīng)的保障。”

這些躺在財務(wù)報表中的應(yīng)收賬款并非一直不變。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遇到流動性危機(jī)、新冠疫情反復(fù)以及經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素疊加，房地產(chǎn)客戶信貸風(fēng)險增加，致使物業(yè)公司在賬務(wù)處理上加大了應(yīng)收賬款的減值撥備。

在應(yīng)收賬款計提減值方面，融創(chuàng)服務(wù)計提了17.17億元減值撥備，同比增加738%；金科服務(wù)計提10.47億元，同比增加1238%；雅生活服務(wù)計提7.76億元，同比增加136%。

回歸理性轉(zhuǎn)向效益提升

過往作為物企業(yè)績支撐的民營房企，如今越來越出現(xiàn)乏力的跡象，甚至有的關(guān)聯(lián)房企還拖累物企業(yè)績表現(xiàn)。

對于多數(shù)上市物企而言，包括社區(qū)增值服務(wù)、社區(qū)O2O、數(shù)字科技賦能等領(lǐng)域仍有想象空間，但有限的人力資源和科技資本導(dǎo)致未能突破管理瓶頸，當(dāng)務(wù)之急可能是做好老本行提升效益，度過難關(guān)，尤其是實現(xiàn)自身獨立發(fā)展。

對于2023年的發(fā)展規(guī)劃，李長江表示，碧桂園服務(wù)內(nèi)部已開始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內(nèi)卷的存在，讓目標(biāo)更明確、授權(quán)更徹底、執(zhí)行“業(yè)績?yōu)榇蟆钡目己艘蟾鼒詻Q。

在總結(jié)去年業(yè)務(wù)亮點時，朱保全表示堅持基礎(chǔ)服務(wù)和開拓第三方客戶成為關(guān)鍵。

他表示，“不論住宅物業(yè)還是商寫物業(yè)，這兩項基礎(chǔ)服務(wù)均保持營業(yè)收入高位增長、可比口徑下營業(yè)毛利水平穩(wěn)中微升、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異。此外，公司自2019年就開始為對沖業(yè)務(wù)來源單一的風(fēng)險做出多元客戶布局，2022年物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)中來自第三方的收入為人民幣占比高達(dá)84.8%?！?/p>

招商積余董事會秘書陳江則表示，2023年，公司將著力打造“精益管理年”，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。公司將持續(xù)推動精益管理的實施，管理工具深化運用和降本增效工作進(jìn)入常態(tài)化，穩(wěn)定住宅項目毛利率。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰表示，過去幾年，由于輕資產(chǎn)并購整合效果不佳，經(jīng)濟(jì)增速放緩和開發(fā)企業(yè)出險，物企出現(xiàn)應(yīng)收款和商譽(yù)計提減值增加的問題。但問題的暴露，反過來也說明一些堅持不盲目并購，堅持科技提效和發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)，堅持基礎(chǔ)物管獲得合理利潤率的企業(yè)具備發(fā)展?jié)摿Α?/p>

他認(rèn)為，“風(fēng)雨之后的物業(yè)管理行業(yè)回歸行業(yè)初心，‘沒有踩坑’的一批企業(yè)磨煉了戰(zhàn)略定力，也提升了整體實力，有望在未來一段時間延續(xù)30％左右的年化業(yè)績增長。”

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