歷時(shí)四天的上海2023年第一批集中供地于近日落下帷幕，最終19幅涉宅地塊成交總價(jià)518.83億元（文末附2023年上海首輪供地名單），網(wǎng)易房產(chǎn)總結(jié)了本輪供地的主要看點(diǎn)：

●62家房企參與本輪供地，創(chuàng)下上海集中供地以來參拍企業(yè)數(shù)量之最；

●央國企再次壟斷上海土拍，19幅成交地塊中，央國企摘得15幅，民企僅4幅；

(資料圖)

●平均溢價(jià)率7%，地塊觸頂率79%，競(jìng)價(jià)地塊進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)率100%均為歷屆之最（除了4幅底價(jià)成交地塊，15幅競(jìng)價(jià)地塊全部觸發(fā)中止價(jià)）；

●萬科、華潤、中海三年禁令到期重回市場(chǎng)，萬科成為大贏家，斬獲松江和閔行兩幅地塊；

●多幅地塊被區(qū)域深耕的房企拿下，保利南大地塊，中鐵建西渡地塊，金地菊?qǐng)@地塊、天和金匯地塊、龍湖江橋地塊、萬科&印力松江印象城地塊。

首輪供地?zé)岫瓤涨埃?/p>

房企扎堆，多幅地塊決戰(zhàn)到深夜

上海首輪供地的熱度可謂“史無前例”，這是本輪供地開拍前就能預(yù)見到的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有62家房企報(bào)名參與了首輪供地的19幅地塊爭奪，創(chuàng)下歷屆之最。

有9宗地塊參拍企業(yè)超過10家，閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊參拍房企更是達(dá)到28家。而央企國企依然是上海土地市場(chǎng)的最大買家，尤其是去年上海土地市場(chǎng)的“常勝將軍們”，比如招商蛇口總共報(bào)名參加了15塊地，建發(fā)參與13塊，緊隨其后的是華潤和越秀，共計(jì)12塊。此外，華發(fā)、保利發(fā)展、中鐵建，報(bào)名數(shù)量也都是10塊以上。

數(shù)據(jù)來源于克而瑞

即便是報(bào)名參與10幅以上地塊的房企，招商、中鐵建、象嶼和保利僅能摘下2幅地塊，由此可見本輪土拍的爭奪空前激烈。

在此背景下，運(yùn)氣成為了左右勝負(fù)的重要因素，最熱門的要屬莘莊的一幅純宅地，競(jìng)買人達(dá)到28位，中華企業(yè)僅報(bào)名了該幅地塊的爭奪，100%的中標(biāo)率成為本輪土拍的“運(yùn)氣王”。另外，金地也參與了3幅地塊爭奪，拿下了其中兩幅，表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)。

有開發(fā)商幸運(yùn)拿地，也有房企鎩羽而歸，例如參與了多幅地塊爭奪的國貿(mào)、綠城、葛洲壩和中海，最終都遺憾陪跑。

本輪供地給大家印象最深刻的，恐怕就是多幅地塊拍到晚上才決出勝負(fù)，這在上海土拍史上也是前所未有的。

土拍首日的浦東新區(qū)16號(hào)線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊由于材料審核影響，晚間才出讓。而青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊甚至拍到了深夜。

在最后一幅出讓的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊報(bào)名人數(shù)頗多，交易中心額外開了一個(gè)資料審核窗口，大大降低了審核時(shí)長。據(jù)知情人士透露，競(jìng)拍過程同樣一波三折，交易環(huán)節(jié)在進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)后，由于系統(tǒng)故障，保利、建發(fā)和華潤等多次出價(jià)無效，最終結(jié)果顯示，中企贏下了這幅收官地塊的競(jìng)拍。

值得一提的是，4幅僅有一家競(jìng)買人參與的地塊分別以底價(jià)成交，其余15幅地塊全部觸發(fā)了中止價(jià)，并進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)才決出勝負(fù)，這也是集中供地以來首次出現(xiàn)這種情況。

即便是金山亭林，奉賢西渡等熱度并不算高的區(qū)域，也都拼到最后一刻。西渡地塊有10家以上房企參與，而金山亭林地塊雖然只有上海泉山和安徽新華兩家房企報(bào)名，但雙方都毫不示弱，最終安徽新華以5.74億競(jìng)得，溢價(jià)率7.95%。

時(shí)隔三年王者回歸：

萬科、華潤大舉加倉，去年已間接參與拿地

本輪土拍不得不提的另一大看點(diǎn)，是在闊別上海市場(chǎng)3年后，萬科、華潤和中海終于回歸上海公開土地市場(chǎng)。三家巨頭此番也是積極報(bào)名多幅地塊的競(jìng)奪，意在補(bǔ)倉上海市場(chǎng)。這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬洗蚱七^去3年招商、保利、建發(fā)、華發(fā)等房企在上海的壟斷地位。

最終經(jīng)過激烈的爭奪，萬科和華潤均有所斬獲。萬科以113億元的總價(jià)拿下松江廣富林地塊和閔行梅隴社區(qū)地塊，其中萬科&印力以37.83億元底價(jià)競(jìng)得松江印象城二期地塊，隨后萬科又與中鐵建聯(lián)手以75.49億元拿到閔行區(qū)梅隴社區(qū)的一幅大型住宅地塊。

而華潤則以30.15億元的總價(jià)拿下了青浦區(qū)西虹橋小淶港。在三家房企中，僅有中海在首輪供地中空手而歸。有知情人士稱，浦東周浦地塊在進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)階段，1號(hào)參拍方中海地產(chǎn)選擇放棄，表示不參加書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，觸發(fā)中止價(jià)后，部分地塊的溢價(jià)率超過9%，拿地利潤空間收窄，一些企業(yè)會(huì)理性思考，結(jié)合自身情況不盲目追漲。

值得一提的是，在“上海土地市場(chǎng)禁拍”期內(nèi)，萬科、華潤和中海三家房企通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、舊改簽約等方式，已經(jīng)間接在上海土地市場(chǎng)拿地。

在2022年9月的三批次供地中，上海北萬置業(yè)有限公司（以下簡稱“北萬置業(yè)”）以120.6億元底價(jià)奪得該地塊，當(dāng)時(shí)被業(yè)界視作萬科“解禁”的信號(hào)。不過土拍前夕萬科卻突然全部退出，上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司持股比例上升至100%。

然而在2023年1月，企查查顯示，北萬置業(yè)企業(yè)人員重大變更，上海靜安國資委退出，新增股東萬科和南通萬語，合計(jì)持股70%，這也驗(yàn)證了萬科曲線拿下了雅賓利四期地塊。

無獨(dú)有偶，2022年10月31日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤置地接手了上海德澤置業(yè)有限公司（上海地產(chǎn)）90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，即三林濱江西區(qū)25、28兩個(gè)子地塊，成交價(jià)為35.26億元。該地塊目前已經(jīng)開發(fā)為了華潤前灘潤璟，并在上海今年的三批次樓盤中入市。

而中海地產(chǎn)早在2020年8月便與黃浦區(qū)簽約，總投資590億開發(fā)黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目。2022年3月，中海地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，與楊浦城建合作開發(fā)江浦社區(qū) E1-04地塊（江浦街道160地塊），經(jīng)過股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中海持股80%成為大股東，目前該項(xiàng)目案名為中海海上合集。

首輪供地大贏家出爐：

央國企再度霸榜，熱門地塊多被實(shí)力房企摘得

再來回顧首輪供地的各幅地塊，保利全口徑成交總金額133.22億，成為首輪供地收獲最大的房企。其中，保利發(fā)展通過獨(dú)自和聯(lián)合方式摘得寶山大場(chǎng)和閔行莘莊兩幅宅地。而保利置業(yè)與建發(fā)首次合作，拿下了青浦新城的一幅巨型宅地。

萬科回歸后的首秀競(jìng)得了2幅地塊，全口徑成交總金額約113.3億元，同樣是不折不扣的大贏家。

而中鐵建聯(lián)合萬科以75.48億拿下閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊，這也是本輪供地成交總價(jià)最高的一幅宅地；除此以外，其還23.5億再度深耕奉賢西渡街道宅地，緊鄰此前開發(fā)的中鐵建香榭國際項(xiàng)目。

從拿地房企來看，盡管民營房企的參拍熱情略有回升，但央企、國企依然是拿地主力軍，包攬了其中15幅地塊，民企僅有龍湖、金地、安徽新華及新天和有所收獲。金地和龍湖在經(jīng)歷了樓市波動(dòng)期后，是依然活躍在上海土地市場(chǎng)的民營房企，也是目前資金鏈較為穩(wěn)定，交付口碑較好的房企之一。

總體來看，上海首輪供地火熱收官。對(duì)于本輪土拍的表現(xiàn)，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從這輪拿地結(jié)果來看，國、央企綜合實(shí)力上有優(yōu)勢(shì)，依然占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。當(dāng)然，民企不是沒有收獲，比如龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等。雖然市場(chǎng)在轉(zhuǎn)好，民企拿地方面還是比較保守。

不僅如此，本輪土拍延續(xù)了強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，保利、金地、象嶼等房企在上海穩(wěn)定地拿地，有不錯(cuò)的營收可以繼續(xù)拿地，形成良好滾動(dòng)，而且它們拿的是熱門地塊，確保產(chǎn)品未來銷售不會(huì)有太大壓力。而實(shí)力一般的房企則只能在外圍試試機(jī)會(huì)。萬科、華潤等強(qiáng)者的回歸，讓土拍市場(chǎng)競(jìng)爭更為激烈。

盧文曦分析認(rèn)為，上海土地從安全的角度來看，投資價(jià)值遠(yuǎn)優(yōu)于三四線城市。上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)給出，利潤都能算出，而且大部分土地都位置好，更是不愁賣，資金回籠速度快。從時(shí)間點(diǎn)來看，首輪土拍是一個(gè)“黃金時(shí)間點(diǎn)”。房企動(dòng)作快的，年尾可能就可以爭取開盤了，這也是房企們都這么積極的原因之一，甚至有不少地塊報(bào)名參與的房企多達(dá)20多個(gè)，也是近幾年上海土拍市場(chǎng)少見的熱鬧景象。

結(jié)語

總體來看，一批次拿出的地塊質(zhì)量都不錯(cuò)，加上土拍節(jié)奏調(diào)整，一批次的供地?cái)?shù)量大幅減少，而參拍房企明顯增多，溢價(jià)率走高，導(dǎo)致了首輪土拍熱度高漲。

值得一提的是，在不久前上海發(fā)布的2023供地計(jì)劃中，今年宅地的供應(yīng)計(jì)劃相比去年略有減少，不過影響較大的是臨港新片區(qū)，而近郊及五大新城依然會(huì)保持較高的供應(yīng)量。上海首輪供地的過熱表現(xiàn)，二批次土拍不排除會(huì)拿出更多地塊，大量沒有拿地的房企也在等待躍躍欲試，這也讓市場(chǎng)更期待上海二批次的集中供地。

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