連續(xù)4日鏖戰(zhàn)，參拍房企數(shù)量為近6年來(lái)最多，上海今年首輪土拍顯得熱鬧非凡。

4月21日，上海今年第一批次集中供地完成全部19宗地塊的出讓，總成交價(jià)519億元，平均成交樓面價(jià)26089.9元/平方米，平均溢價(jià)率7.3%。

(資料圖)

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜表示：“此次參與競(jìng)拍企業(yè)的數(shù)量為近6年來(lái)最多，包括近20家民企和3家混合所有制企業(yè)參拍。在此次土拍中，保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科等紛紛搶地，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈?！?/p>

不止上海，北京、杭州、成都、南京等完成今年第一批集中供地的城市土拍熱度均有回升，一二線核心城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)由冷轉(zhuǎn)熱的趨勢(shì)。

上海再現(xiàn)“搶地潮”，平均溢價(jià)率7.3%

“一家房企報(bào)名10宗地”“單宗地塊成交耗時(shí)8小時(shí)”“35家房企搶一宗地”……此次上海土拍可謂賺足了眼球。

據(jù)悉，在各地塊意向企業(yè)名單中，參拍房企超過(guò)50家。其中，保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科、中鐵建、象嶼、金地都獨(dú)立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報(bào)名了多宗地塊，但仍未有收獲。同時(shí)，民企參拍積極性也顯著提高，除龍湖、祥源和大華外，碧桂園、九龍倉(cāng)、美的置業(yè)等民企紛紛參拍。

在19宗地塊中，有4宗地塊的意向房企超過(guò)20家，另有7宗地塊的意向房企超過(guò)10家，地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。而近兩年上海出讓的地塊中鮮有超過(guò)10家房企爭(zhēng)奪的地塊。

此次土拍中，最熱地塊當(dāng)數(shù)閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，該地塊共有28家房企參拍，最終由中華企業(yè)以20.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。此外，成交總價(jià)最高的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，該地塊共有9家房企參拍，最終由中鐵建+萬(wàn)科聯(lián)合體以75.49億元拿下，溢價(jià)率8.98%。

張文靜表示，此次上海出讓19宗地塊的位置都臨近外環(huán)，且多為臨近地鐵的地塊，整體來(lái)看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)。部分地塊所在板塊為近年來(lái)供應(yīng)較少的板塊，板塊內(nèi)待釋放購(gòu)房需求較多。部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上調(diào)，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)空間有一定提升。同時(shí)，部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售有保障。

值得一提的是，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海三大巨頭重回上海，成為本次土拍的一大亮點(diǎn)。其中，萬(wàn)科報(bào)名參加10宗地塊競(jìng)拍，其幸運(yùn)地單獨(dú)和以聯(lián)合體的形式摘得兩宗地塊，分別位于閔行區(qū)和松江區(qū)；華潤(rùn)置地以30.15億元拿下青浦區(qū)西虹橋地塊；而中海運(yùn)氣相對(duì)較差，最終顆粒無(wú)收。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱：“從安全的角度來(lái)看，上海的投資價(jià)值遠(yuǎn)優(yōu)于三四線城市，而且上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)給出，利潤(rùn)都能算出，大部分土地都位置較好，可以提前鎖定銷(xiāo)售額。一些容易出網(wǎng)紅項(xiàng)目的地塊更是不愁賣(mài)，資金回籠速度快。所以不少地塊吸引超過(guò)20家房企報(bào)名參拍，也是近幾年上海土拍市場(chǎng)少見(jiàn)的熱鬧景象。”

此外，此次上海供應(yīng)的地塊整體質(zhì)量都較高，同時(shí)大部分地塊體量較小，房企資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，再加上房企在今年年初積極補(bǔ)倉(cāng)，促使上海今年首輪土拍熱度高企。

此次土拍中也有不少民營(yíng)房企的身影。比如，龍湖聯(lián)合體拿下江橋地塊，新華地產(chǎn)拿下金山亭林地塊等。但是，19宗地塊中仍有14宗地塊被國(guó)企、央企收入囊中?！氨M管上海土地市場(chǎng)回溫，但是上海樓市最近銷(xiāo)售節(jié)奏有所降溫，勢(shì)頭沒(méi)有3月那么強(qiáng)勁，市場(chǎng)的反復(fù)令民企在拿地上會(huì)比較保守。”盧文曦如是說(shuō)。

多城首批供地明顯升溫，央企、國(guó)企仍是拿地主力

22城今年第一批供地的進(jìn)程已過(guò)半，多個(gè)城市第一批供地相比于去年明顯回溫。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，22城成交地塊中，地價(jià)達(dá)到上限的地塊占比48%，底價(jià)成交的地塊占比44%。具體來(lái)看，北京、上海、杭州、合肥地價(jià)達(dá)到上限的地塊占比均在六成以上。

例如，最先拉開(kāi)土拍序幕的杭州出現(xiàn)60家房企爭(zhēng)搶蕭山市北地塊的場(chǎng)景，創(chuàng)杭州有史以來(lái)單一地塊參拍房企個(gè)數(shù)的新高。北京朱辛莊地塊線上報(bào)價(jià)30輪，遭到42家房企的爭(zhēng)搶，也成為北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊，中簽率僅2.38%。成都首輪土拍中有52家企業(yè)報(bào)名，其中青羊區(qū)內(nèi)金沙35畝地塊有35家企業(yè)進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)。

相比去年，不少城市土地市場(chǎng)回溫明顯。比如，深圳首輪土拍平均溢價(jià)率明顯提升至9.2%，而去年三輪土拍和四輪土拍的溢價(jià)率分別為5%、7.6%。

當(dāng)然，不同城市之間的表現(xiàn)也是冷熱不均，比如，蘇州、寧波、南京、長(zhǎng)沙、青島核心板塊的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)拍至地價(jià)上限，而非核心板塊的土地多以底價(jià)成交，板塊間分化明顯。另外，鄭州、長(zhǎng)春、天津土地市場(chǎng)仍在調(diào)整通道，出讓地塊均以底價(jià)成交。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增認(rèn)為，今年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進(jìn)一步顯效，核心城市土拍市場(chǎng)回溫，但城市、板塊間分化的現(xiàn)象仍較為明顯。目前，拿地企業(yè)仍以央企、國(guó)企為主，部分城市民企拿地金額占比提升。

2023年上海第一批集中供地成交情況

圖/中指研究院

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 武新 校對(duì) 趙琳

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