在早年的地產(chǎn)黃金時代，物企憑借關聯(lián)地產(chǎn)公司穩(wěn)定的業(yè)務輸送，呈報過一張又一張的高增長成績單。然而因為疫情、調控政策等影響，房地產(chǎn)行業(yè)的整體呈下行態(tài)勢，這也使得與其關聯(lián)度極高的物業(yè)行業(yè)迎來新的難題與挑戰(zhàn)。

365財經(jīng)根據(jù)各上市物企年報數(shù)據(jù)及公開資料，制作出《2023年上市物企市值變動》榜單。本次共統(tǒng)計58家上市物企相關數(shù)據(jù)，包括其2022年中期市值、2023年市值，以及這近一年市值變化情況?？梢园l(fā)現(xiàn)，20家物企市值上漲，共437億元，38家市值下跌，共997億元，下跌企業(yè)數(shù)量占66%。

(資料圖片僅供參考)

自2014年起，物業(yè)企業(yè)上市浪潮開始，在2020年至2021年達到上市熱潮。如今，從資本市場來看，整體上市場回歸理性，過往幾年的物企上市熱度在逐漸減退。物企行業(yè)下行趨勢主要由三個方面的原因所造成：

首先是前期高增長帶來的內(nèi)在調整壓力。物業(yè)服務板塊自2021年已實現(xiàn)了較長時間的快速增長，自身存在較大回調壓力；

其次，受全球疫情、“三道紅線”調控政策等外部因素影響，物業(yè)服務板塊在大盤整體帶動下進入下降通道；

此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房企經(jīng)營壓力顯著增大，與其關聯(lián)的物業(yè)行業(yè)必然受到影響，在一定程度也影響了投資者信心，以至于加速探底。

可以看到，58家上市物企市值總體縮水-13%，25家高于-13%，33家低于-13%。有的上市物企縮水嚴重，但也有些上市物企表現(xiàn)出強勁的逆勢上揚。

比如知名物企碧桂園服務，其在2022年年中市值排行第一且突破了1000億元，但當前市值跌落至500億元左右，縮水近50%，引發(fā)行業(yè)關注。

這一市值也一定程度上反映出投資者的信心，這與企業(yè)的業(yè)績預告不無關系。2023年3月3日，碧桂園服務發(fā)布業(yè)績預告，業(yè)績預告顯示，2022年收入預計將同比增長，但稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸母凈利潤預計預計將同比下降34％～40％、45％～51％和51％～57％。3月6日早上10點，碧桂園服務股價超跌10％。

究其背后原因，碧桂園服務方面表示，2022年稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸母凈利潤大幅下降的原因主要有三方面：一是由于2022年全國新冠疫情反復，公司配合疫情防護措施，從而產(chǎn)生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，公司部分業(yè)務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產(chǎn)生負面影響；三是由于公司若干并購事項帶來的商譽及其他無形資產(chǎn)減值等因素。

商譽及無形資產(chǎn)主要與企業(yè)收并購的業(yè)績正相關。近幾年的年報中可以看出，碧桂園服務的商譽及無形資產(chǎn)在不斷增加。2018年末，碧桂園服務商譽及無形資產(chǎn)只有6.86億元，占總資產(chǎn)比例12.42％。到了2022年6月末，碧桂園服務商譽和無形資產(chǎn)合計高達286.3億，占總資產(chǎn)比例42.2％。

如今商譽及其他無形資產(chǎn)減值的情況引起了眾多投資者的恐慌。

盡管大形勢較差，但仍然有一些上市物企運營情況良好，市值不降反增。比如華潤萬象生活，其2022年年中市值排行榜第二，當前市值約995億，排名第一，上漲近32%。

2023年3月28日，華潤萬象生活發(fā)布2022年全年業(yè)績公告，2022年實現(xiàn)營收120.16億元，毛利潤36.11億元，毛利率達30.1%，核心凈利潤達22.25億元，均比上期有所增長。在行業(yè)整體不景氣的情況下，華潤萬象生活逆“市”增長，背后原因是什么？

對此，華潤萬象生活表示，“物管行業(yè)受整體市場競爭影響，整體的基礎毛利率面臨下行壓力。從行業(yè)發(fā)展邏輯來說，想要實現(xiàn)物業(yè)漲價很難，人工和物價水平的上漲給物業(yè)毛利率帶來壓力。我們的解決辦法，一是持續(xù)的管理提效；另一個是科技賦能，通過深化科技服務能力，從而使毛利率水平維持在行業(yè)較高水平”。

華潤萬象生活的業(yè)務主要有兩大類，包括住宅物業(yè)管理服務和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務。其中購物中心業(yè)務維持著較高毛利率，達到了62.4%，遠高于其住宅物業(yè)管理的綜合毛利率19.3%。

而且華潤萬象生活2022年共參與了三筆收并購項目，并且經(jīng)營情況良好。這一方面使其第三方合約面積快速增加，為業(yè)績增長提供增長動力；另一方面也使得商業(yè)增加。

過去，受外界各種不確定因素的影響，絕大多數(shù)物企表現(xiàn)情況欠佳，不過有許多優(yōu)秀的物企也在逆境中成長。未來如何，我們都未曾知曉，但不可否認的是當下物企應從自身出發(fā)，才能持續(xù)發(fā)展，立足市場。

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