救市救了這么久，有用嗎？從國(guó)家公布的數(shù)據(jù)來看，那是相當(dāng)有用。

4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份《70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示：3月份70城房?jī)r(jià)環(huán)比全線上漲，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市分別是64和57個(gè)，分別較上月增加9個(gè)、17個(gè)。通俗點(diǎn)說就是，3月份70個(gè)大中城市中，超9成新房?jī)r(jià)格在上漲，超8成二手房?jī)r(jià)格在上漲。

用朋友圈中介的話說就是：喜大普奔，房?jī)r(jià)又迎來全線飛漲，生意好到爆炸，每天忙到?jīng)]時(shí)間吃飯。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)于70城價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，鐵錘一貫的觀點(diǎn)是：看看就好。因?yàn)檫@份數(shù)據(jù)可塑性太強(qiáng)它雖然是基于市場(chǎng)而來，但有時(shí)卻神奇的和市場(chǎng)背離。

比如3月份的二手房?jī)r(jià)格，鐵錘從貝殼、中指院、易居研究院等獲悉的數(shù)據(jù)都顯示，二手房成交量雖然上去了，但價(jià)格依然在下跌。而統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，則是近乎全面上漲的。

到底誰的數(shù)據(jù)是錯(cuò)的？

小孩子才分對(duì)錯(cuò)，成年人只講利弊。統(tǒng)計(jì)局宣布70城房?jī)r(jià)“全面上漲”，說穿了還是在變相救市，為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇——營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲氛圍，鼓勵(lì)買房投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這和前幾天住建部部長(zhǎng)喊話“房地產(chǎn)是頂梁柱”的用意，如出一轍。

結(jié)合一季度居民部門存款新增近10萬億，而房貸新增只有9442億，只占人民幣貸款的8.9%來看，房地產(chǎn)之于經(jīng)濟(jì)的功效，完全沒有發(fā)揮出來。事實(shí)上，從一季度房地產(chǎn)投資、賣地收入、相關(guān)稅收等來看，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)依然是負(fù)的。

房地產(chǎn)難以復(fù)蘇，賣地收入上不去，這一切一切的根源都是大家買房意愿不積極。核心原因有兩個(gè)：一是真正的剛需雖然有需求但手里沒錢，二是真正的有錢人手里有錢，但不敢買房，因?yàn)榉孔又饾u演變成大宗消費(fèi)品了，金融屬性越來越弱，買房不再具有保值增值的功能。

所以我們看到，現(xiàn)在救市的政策，主要圍繞兩點(diǎn)在發(fā)力：一是銀行端降低存款利率，目的是把存款資金往市場(chǎng)上趕，讓大家都去消費(fèi)。當(dāng)然“司馬昭之心路人皆知”，作為銀行來說，肯定是希望大家都能去買房貸款，因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)是銀行的最優(yōu)資產(chǎn)；

二是國(guó)家喉舌媒體在不停宣傳樓市火熱，房?jī)r(jià)上漲，部分城市甚至營(yíng)造出了“搶房重現(xiàn)”的火爆景象。另外，各地以放松限購(gòu)配合，比如3月底以來，鄭州、合肥、廈門、北京房山等地，均不同程度為買房人開啟了購(gòu)房資格。

這些手段大概是沒什么用的。

一方面，現(xiàn)在的購(gòu)房者都學(xué)精了，理性了很多，不好忽悠了。尤其是2022年出現(xiàn)的“樓盤停工、爛尾”負(fù)面消息，嚴(yán)重打擊了大家購(gòu)買新房的熱情。

這也是為什么今年以來，各大熱點(diǎn)城市清一色都是二手房成交量回暖，而新房市場(chǎng)不溫不火的根本原因。當(dāng)然了，像杭州這樣新二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，新房有非常明顯的套利空間的城市除外。

另一方面，全國(guó)絕大多數(shù)城市新房庫存居高不下，去化周期普遍超過2年，很多樓盤一直在實(shí)行“降價(jià)促銷”策略。這種背景下，市場(chǎng)上本來就不多的購(gòu)房需求，就更加謹(jǐn)慎了。

當(dāng)然，還有一個(gè)重要的原因，前面已經(jīng)提到了，有需求的居民手中沒錢，君不見我國(guó)的居民部門負(fù)債率已經(jīng)超過62%了，且過去三年負(fù)債率不升反降，這說明很多人是在主動(dòng)降杠桿。

基于上述分析，鐵錘認(rèn)為，當(dāng)下的房地產(chǎn)難復(fù)蘇，本質(zhì)上是因?yàn)樾枨蟛蛔?資金不足。這兩個(gè)問題不解決，國(guó)人的買房熱情就提不上去，房地產(chǎn)就不可能有根本性回暖，壓在地方、城投系身上的債務(wù)，就不可能卸除。

通俗點(diǎn)說，油箱里沒油，瘋狂踩油門是沒用的。

該如何破局呢？

答案有且只有一個(gè)：棚改卷土重來——消滅供給，創(chuàng)造需求，給城市里有改善住房需求但沒錢的人發(fā)錢、發(fā)房票，讓他們?nèi)ベ?gòu)買商品房，精準(zhǔn)消化掉商品房庫存。

事實(shí)上，這也是當(dāng)下很多城市正在做的事情：南昌、南京、廈門、無錫、昆明、貴陽、溫州、寧波等地，都宣布將推行“房屋征收房票安置”政策。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前，全國(guó)已有30+城市先后發(fā)布“房票”安置政策。

大家應(yīng)該注意到了，這一輪的棚改和以往有本質(zhì)區(qū)別：過去是實(shí)物安置或貨幣化安置，棚改拆遷補(bǔ)房或補(bǔ)錢，這一次是發(fā)房票。

補(bǔ)房很好理解，實(shí)物置換；補(bǔ)錢真正興起于2015年，簡(jiǎn)單來說就是，地方從國(guó)開行貸款，給被拆遷戶發(fā)現(xiàn)金補(bǔ)償，拿著現(xiàn)金再到市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，不限城市、不限區(qū)域?！胺科卑仓谩笔鞘裁匆馑?？說白了就是，拆房子不再發(fā)現(xiàn)金，而是發(fā)房票。拆遷戶拿著房票，去符合條件的新建商品房小區(qū)買房。房票不夠，就需要自己拿錢補(bǔ)上。

值得一提的是，政府發(fā)放的房票有嚴(yán)格的使用范圍和期限。比如南昌，政府規(guī)定不能跨區(qū)使用，有3個(gè)月使用期限，另外給10%的補(bǔ)貼。

棚改發(fā)房票，并不復(fù)雜，很好懂，具體政策全國(guó)也大同小異，鐵錘就不過多贅述了。

接下來聊聊棚改卷土重來的信號(hào)意義，以及大家最關(guān)心的：各地重啟棚改，會(huì)不會(huì)像2016年一樣瘋狂推高房?jī)r(jià)？

房票安置的實(shí)質(zhì)，仍然是貨幣棚改，但是“變種”。說白了，這一輪開啟棚改的城市，均對(duì)棚改進(jìn)行了條條框框的限制。

由此不難看出，地方在使用棚改這個(gè)“大招”時(shí)，其實(shí)是非常節(jié)制的——既迫切需要，又不敢過度發(fā)力。

事實(shí)證明過去的棚改貨幣化補(bǔ)償模式在創(chuàng)造購(gòu)房需求、購(gòu)買力充值方面，效果炸裂。尤其是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，具有奇效。

那為什么不延續(xù)之前的做法，繼續(xù)貨幣化補(bǔ)償呢？

一方面，國(guó)家明令禁止，從2018年開始，棚改就回歸實(shí)物安置為主了，皆因?yàn)槠涑杀靖甙?、副作用巨大。有了之前的慘痛教訓(xùn)，所以更不能以推升房?jī)r(jià)為代價(jià)。所以，大家對(duì)“棚改卷土重來會(huì)不會(huì)像2016年一樣推升房?jī)r(jià)”的擔(dān)心，可能是多余的。

另一方面，這一輪重啟棚改的城市是各自為戰(zhàn)，是為了精準(zhǔn)去商品房庫存，都是生意和算計(jì)。說白了這是地方聯(lián)合開發(fā)商搞的去庫存大計(jì)。

細(xì)心的人可能發(fā)現(xiàn)了，這一輪重啟棚改的城市都是省會(huì)、二線城市，三四線城市較少。為什么會(huì)這樣？因?yàn)槿木€城市沒有財(cái)力搞棚改，且住房需求在上一輪棚改中，已經(jīng)被榨干了。繼續(xù)搞下去，無異于給自己挖坑。

最后，新棚改（房票安置）對(duì)樓市的提振作用可能極其有限，而且從我了解的真實(shí)情況來看，現(xiàn)實(shí)中很多人對(duì)這種模式不感冒，原因有二：一是房票只能購(gòu)買指定商品房，選擇性少，讓人難以接受；二是商品房?jī)r(jià)格虛高，除去房票面額，自己還要掏不少錢。這對(duì)于很多住破屋爛院的人而言，壓力實(shí)在不小。

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