成都，2023年4月14日——步入疫情政策優(yōu)化后的第一季度，成都地鐵平均客流量同比上漲10.9%，天府、雙流兩大機場旅客吞吐量創(chuàng)歷年同期新高?？土髋c商流的恢復構成經濟以及商業(yè)地產復蘇的重要前瞻信號。仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“受此前經濟承壓影響，產業(yè)與消費持續(xù)階段性調整，引致一季度商業(yè)地產各業(yè)態(tài)需求表現(xiàn)不足。但自3月后，市場問詢、政企交流穩(wěn)步上升，產業(yè)及消費動能逐步轉好，長期改善跡象存在。市場后勁激發(fā)、企業(yè)與個人信心的提振需重點關注?！?/p>

(資料圖)

甲級辦公樓市場：本季度大面積退租發(fā)生，新租表現(xiàn)較弱，凈吸納量仍處低位，甲級市場持續(xù)承壓，租金保持下行。零售物業(yè)市場：消費市場有序恢復，品牌租賃問詢量有所回升，但疫情后續(xù)影響延續(xù)至年初，市場空置率進一步攀升。隨著消費類基礎設施REITs的批復，成都作為中國零售存量儲備第三城，其投資機遇有望加速攀升。物流地產市場：市場供需拐點已至，租金有望于下半年進入上升通道。

一季度，重大項目和高能級項目預計簽約總金額2,662.17億元，實現(xiàn)去年全年37%。產業(yè)招商層面，建圈強鏈全新施工圖《成都市產業(yè)建圈強鏈優(yōu)化調整方案》已于日前發(fā)布。仲量聯(lián)行華西區(qū)副董事總經理周懿表示：“‘提速’成為成都開年第一關鍵詞，城市高質量產業(yè)發(fā)展更趨聚焦和高效。消費領域，城市場景修復已基本完成，人員流動的高位數據不僅意味著零售市場的利好，也反映出服務業(yè)乃至宏觀經濟的復蘇跡象?！?/p>

甲級辦公樓市場

短期視角：第三方辦公大面積退租，空置壓力持續(xù)攀升，市場租金維持下行

進入2023年，諸多于2017-2018年簽約的第三方辦公運營商邁入續(xù)租期。受去年互聯(lián)網企業(yè)大面積退租的影響，部分運營商重回去化周期。截至季度末，其轉租率為23.7%，較2021年數據上漲2.1個百分點。在此背景下，續(xù)租價格的上漲直接導致部分運營商重新考慮其布局策略。截至目前，成都甲級辦公樓市場中第三方辦公退租面積共計超3萬平方米，主要集中于高新南區(qū)。

對于新租層面，受淡季因素加之觀望情緒影響，季度內新成交數據仍顯薄弱。退租高企，新租低位，2023年第一季度成都甲級辦公樓市場凈吸納量僅錄得1.4萬平方米，環(huán)比仍有約28.6%的下跌。

一方面，增量、存量項目空置壓力持續(xù)上漲；另一方面，宏觀不確定導致企業(yè)預期持續(xù)下行。供需作用下，部分板塊新租價格下降趨勢明顯。截至季度末，成都甲級辦公樓市場平均租金錄得98.8元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%。除降價外，精裝帶家具產品持續(xù)受到市場青睞，去化表現(xiàn)亮眼。板塊層面，高新南區(qū)除退租影響外，產業(yè)辦公同時入局，金融城、大源板塊甲級租金跌幅持續(xù)擴大。預計短期內，市場仍將錄得部分聯(lián)合辦公及頭部企業(yè)退租現(xiàn)象，該現(xiàn)象或對存量項目持續(xù)帶來挑戰(zhàn)。

新增供應方面，第一季度成都市場新增甲級辦公樓項目天府法務產業(yè)大廈，新增面積約13.5萬平方米。除甲級項目外，乙級市場本季度也迎來新川片區(qū)首個商業(yè)辦公項目——高新創(chuàng)智廣場C座，以及天府新區(qū)的金為創(chuàng)新中心，新增辦公面積共計6.2萬平方米。供應高位加之吸納走弱，成都甲級辦公樓市場空置率持續(xù)上漲，錄得29.8%，環(huán)比上漲1.8個百分點，較去年同期更是呈現(xiàn)近10個百分點的攀升。

長期視角：高質量產業(yè)招商落地，辦公樓帶看量回暖，市場信心有所回升

從需求行業(yè)上看，本季度科技互聯(lián)網、金融、專業(yè)服務增量優(yōu)勢持續(xù)，占比分別達22.4%、20.0%和15.7%。其中，企業(yè)信息系統(tǒng)、保險以及律所仍為主要細分領域。長期來看，受政策影響及城市招商落地，預計部分領域將呈現(xiàn)全新增長勢頭：

· 新能源汽車系統(tǒng)研發(fā)提速，或成信息發(fā)展全新賽道。3月《成都市促進新能源汽車產業(yè)發(fā)展的實施意見》正式印發(fā)，成都新能源汽車產業(yè)進入發(fā)展加速階段。其中，依托城市信息技術發(fā)展優(yōu)勢，成都有望在管理系統(tǒng)、電力電子、車規(guī)級芯片、智能傳感器、軟件算法與操作系統(tǒng)等領域呈現(xiàn)全新租賃動能。

· 消費業(yè)態(tài)復蘇趨勢較好，頭部企業(yè)項目落地有望催化相關行業(yè)生長。盡管1-2月消費數據受此前經濟承壓影響仍處修復期，但零售、運輸、餐飲與旅游等領域景氣度的大幅提升仍給與市場一定信心。辦公樓市場層面，該類企業(yè)退租性趨勢有所收窄，預計下半年其增量需求將有望抬頭。另一方面，城市招商引資持續(xù)加碼。3月，世界500強企業(yè)費森尤斯旗下奧美德集團以及羅氏診斷數字PCR創(chuàng)新中心接連落址成都，該產業(yè)發(fā)展或將重新增速，未來有望持續(xù)注能成都辦公樓市場。

伴隨流動恢復，企業(yè)運營回歸常態(tài)?！凹准夀k公樓帶看量明顯恢復，周均頻率同比上漲約1-2倍。盡管當季市場數據并未呈現(xiàn)，但預計全年成交仍可期待?！敝倭柯?lián)行華西區(qū)商業(yè)地產部負責人鄧艷萍表示：“展望2023年，全市空置率預計將維持高位，但新增仍主要聚集天府新區(qū)，成熟商務區(qū)所受沖擊仍然有限。年內大面積企業(yè)的搬出或造成部分項目租賃壓力短期攀升，調整辦公產品供應、加快鎖定優(yōu)質租戶則為當前關鍵?！?/p>

優(yōu)質零售物業(yè)市場

消費市場有序恢復，品牌租賃問詢量有所回升，全市租金保持穩(wěn)定

1-2月，成都社會消費品零售總額為1,490.1億元，同比增長3.0%，扭轉了此前下跌趨勢。去年波動的市場情緒正在快速平復，品牌租賃問詢量有所回升，但簽約情況仍相對謹慎。目前，餐飲、影院等恢復勢頭良好，時尚零售消費增長稍顯滯后。空置率方面，疫情后續(xù)影響延續(xù)至年初，部分影院、美術和早教等主力店出現(xiàn)退租，市場空置率進一步攀升至13.0%，環(huán)比上升0.6個百分點。租金方面，進入新的財年運營商提高了對項目收入的預期，但目前市場空置率仍然高企，市場尚處恢復期，整體租金保持平穩(wěn)。一季度，全市優(yōu)質購物中心首層平均租金報395.3元/平方米/月，環(huán)比持平。供應方面，季內優(yōu)質零售物業(yè)市場無新增供應，全市總存量保持1,124萬平方米。

一季度市場進入調整活躍期，品牌持續(xù)升級，建筑空間更加優(yōu)化

疫情影響已告一段落，新年伊始多家購物中心陸續(xù)進入運營調整期。面對城南高端商業(yè)的快速崛起，市中心核心地標項目加快調改步伐，IFS加大對潮牌和設計師品牌的引入力度，包括：Acne Studios、Ganni、Ermanno Scervino、Jil Sander、Calvin Luo等，此外Chanel沙龍店也于IFS三樓圍擋；太古里則對現(xiàn)有品牌提檔升級，如：始祖鳥將升級為雙層全球旗艦店“始祖鳥中心”、Gentle Monster重裝升級等。同時加大對國潮品牌的引入力度，如：RèSIMPLE，LNG，Short Sentence等，時尚品牌更新迭代速度正在加快。在空間優(yōu)化方面，購物中心通過建筑空間重構、增加冷區(qū)商業(yè)展示面、增強客流可達性等方式解決引流問題。如：萬象城重新規(guī)劃地面廣場的建筑設計，將地面與負一樓聯(lián)通部分擴大，并輔以具有視覺張力的藝術設計打造項目新亮點。

需求方面，餐飲、汽車、智能電子表現(xiàn)相對活躍

隨著消費市場有序恢復，接觸型消費快速回暖，餐飲反彈一馬當先，1-2月成都餐飲消費同比增加6.5%，高出零售消費4.2個百分點。汽車和智能電子等升級類消費需求持續(xù)釋放，有效激發(fā)消費活力。

· 餐飲擴張勢頭明顯，外來連鎖品牌首店亮相后迅速拓店。達美樂在凱德金牛首店亮相后，迅速于市內多店布局；Peet’s Coffee于萬象城亮相后，也于近期布局多家商業(yè)項目；Alimentari Mulino、醒食、Mstand等均有新店圍擋。

· 內資新能源汽車開店仍積極，搶占下沉市場。問界進駐SM廣場；騰勢進駐北城天街、成都三利愛琴海購物公園；智己進駐萬象城等。

· 電子和智能裝備的進駐情況比較理想。進駐品牌以定位年輕生活方式的游戲、智能家居為主，如：PICO、追覓、Razer雷蛇、華為等。

消費基礎設施首次納入REITs試點，構筑成都零售地產發(fā)展新動能

3月24日《國家發(fā)展改革委關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》提出，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“成都優(yōu)質零售物業(yè)市場投資開發(fā)規(guī)模大、密度高，總存量常年穩(wěn)居全國第三。龐大的存量市場亟待升級煥新，消費基礎設施發(fā)行REITs將有效緩解企業(yè)資金壓力、盤活存量市場，讓消費載體持續(xù)跟進消費端的演變與發(fā)展，加速城市商業(yè)發(fā)展再升級?！?/p>

物流地產市場

第一季度，部分瞄準年末購物旺季的零售商貿客戶短租到期退租。同時雙流、新都兩個核心子市場倉儲項目因土地規(guī)劃調整出現(xiàn)短期租賃波動。季內，成都高標庫市場租賃活動以搬遷為主，對凈吸納量貢獻有限，全市凈吸納量錄得-0.8萬平方米?？罩寐虱h(huán)比小幅上升1.4個百分點至12.0%。但縱觀全年，大幅回落的供應面積，以及遠離主要子市場的項目位置使得成都高標庫租賃競爭壓力大幅緩解，租金有望于下半年觸底回升。

天府機場首個市場化高標倉儲項目投入市場

新年伊始，9.0萬平方米的普洛斯天府空港物流園正式交付使用，成為天府機場周邊首個投入使用的市場化高標倉儲項目。今年以來大量客運航班轉場至天府機場，新機場交通通達性也顯著提升。向西與成都主城區(qū)，向東與重慶以及成渝城市群主要城市的便捷的交通往來，賦予天府機場較強的川渝區(qū)域物流分撥集散優(yōu)勢。簡陽也借此成為成都又一新興物流子市場。

受城市土地利用規(guī)劃調整影響，雙流、新都兩大核心子市場租賃活動出現(xiàn)波動

2022年，國家發(fā)改委，政府工作報告中，明確提出“慎重從嚴把握撤縣（市）改區(qū)，嚴控省會城市規(guī)模擴張?！敝倭柯?lián)行華西區(qū)產業(yè)與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“中西部強省會城市未來發(fā)展路徑也正在從攤大餅式粗放擴張轉變?yōu)榇媪客恋厣系木氉?，盡可能提升單位建成區(qū)面積所創(chuàng)造的經濟價值?！逼渲校恍┚嚯x中心城區(qū)較近的近郊行政區(qū)土地功能價值凸顯，這些地區(qū)一方面需要承接部分中心城區(qū)外溢的商業(yè)居住功能，另一方面也承擔著提升地均產值、吸引高附加值產業(yè)的重任。

在此背景下，部分近郊工業(yè)物流園區(qū)開始騰籠換鳥，例如新都作為距離主城區(qū)最近的行政區(qū)，擁有成都最傳統(tǒng)的公路物流集散中心——傳化公路港。如今公路物流集散業(yè)務已無法滿足日益增長的經濟效益訴求。隨著公路港遷移至青白江，原本聚集于新都的專線快運企業(yè)也陸續(xù)搬離，倉儲需求萎縮。而另一方面，區(qū)域內另一產值較高的主導產業(yè)——醫(yī)藥健康產業(yè)，企業(yè)集群已發(fā)展成熟，未來新都區(qū)醫(yī)藥商貿業(yè)聚集度有望進一步提升。季內醫(yī)藥供應鏈企業(yè)的倉儲整合升級步伐加快，并有望于年內逐步收割傳統(tǒng)快運企業(yè)搬遷帶來的空置面積，成為新都市場的核心需求租戶。

與此同時，成都另一距離主城區(qū)極近的物流子市場雙流，也正在面臨新建干線交通網絡帶來的挑戰(zhàn)。部分高標庫項目與基礎設施建設用地規(guī)劃重疊，不得不拆遷，租戶搬遷至其他子市場，新租賃活動暫停。第一季度，雙流和新都子市場凈吸納量分別為-6.6萬和-1.5萬平方米。

市場供需拐點已至，租金有望于下半年進入上升通道

2023年全年預計新增供應19萬平方米，較往年顯著收窄，雙流、新都、龍泉驛、青白江、新津五大傳統(tǒng)物流子市場均無增供應，租戶競爭壓力大幅緩解，迎來高標庫去化以及租金修正的最佳時間。因此雖然倉儲需求在年初出現(xiàn)波動，但全市平均租金仍保持穩(wěn)定，凈有效租金報21.2元每平方米每月。仲量聯(lián)行預計高標庫租金將于下半年進入上升通道。

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