本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

3月30日，寶龍地產(chǎn)公布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告。年報(bào)顯示，該公司2022年收入313.78億元（人民幣，下同），同比下降21.4%，同期公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)4.08億元，同比大降93.2%。年報(bào)解釋說(shuō)，2022年收入下降主要是由于物業(yè)銷(xiāo)售收入減少所致，已交付項(xiàng)目的收入約為264.81億元，較去年同期下降約24.4%。

值得注意的是，2023年，寶龍地產(chǎn)將原有的“1+1+N”發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為“1+N”，將“重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角與粵港澳大灣區(qū)、同時(shí)兼顧其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)地區(qū)”的策略改為“深耕長(zhǎng)三角，同時(shí)關(guān)注和探索其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)區(qū)域”，對(duì)于長(zhǎng)三角區(qū)域的重視可見(jiàn)一斑。而截至2022年底，寶龍地產(chǎn)約有67.1%的土地儲(chǔ)備分布于長(zhǎng)三角地區(qū)。

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寶龍地產(chǎn)上年?duì)I收降逾兩成

2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)下行，市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力不足，疊加疫情因素影響，多家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較2021年明顯下滑。

3月30日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2022年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額（連同共同控制實(shí)體及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷(xiāo)售額）約為409.50億元，同比下降59.55%（2021年約為101.23億元），實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總面積272.42萬(wàn)平方米，同比下降57.5%。

過(guò)去一年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入約313.78億元，較2021年下降約21.4%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售收入約264.81億元，同比下降約24.4%，占總收入的84.4%。

同期，投資物業(yè)租金收入（經(jīng)扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷(xiāo)）17.41億元，同比增加3.6%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)收入（扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷(xiāo)），凈收入約為人民幣21.10億元，同比增加約4.1%；其他物業(yè)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入（經(jīng)扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷(xiāo)）約為10.46億元，同比下降約9.8%。

與此同時(shí)，上年寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利約98.78億元，同比減少約21.1%。而其毛利率截至2022年底為31.5%，較2021年同期31.4%上升約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

而在凈利潤(rùn)方面，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占核心盈利約為24.51億元，同比下降約34.9%。值得注意的是，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)僅為4.08億元，同比減少約93.2%。這主要是因?yàn)楣緭碛腥藨?yīng)占核心盈利不包括投資物業(yè)公允價(jià)值的收益/（虧損）、持作銷(xiāo)售竣工物業(yè)轉(zhuǎn)撥投資物業(yè)的重估收益/（虧損）及融資活動(dòng)產(chǎn)生的匯兌收益/（虧損）。

2022年，寶龍地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的匯兌虧損為19.96億元，而2021年則為匯兌收益5.95億元，變動(dòng)幅度25.91億元。這也直接導(dǎo)致了該公司融資成本支出由2021年的4.34億增加至24.08億元。此外，公司錄得的投資物業(yè)重估損失約人民幣0.88億元，2021年同期錄得重估收益約為人民幣17.11億元，由公允價(jià)值收益轉(zhuǎn)為公允價(jià)值虧損，變動(dòng)幅度為17.99億元。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為人民幣630.92億元，較2021年底減少約13.5%。其中，一年內(nèi)到期的借款約為人民幣196.86億元，一年后到期的借款約為人民幣434.06億元。而截至2022年12月31日，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約為人民幣118.08億元，較2021年底減少約52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為95.9億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

近7成土儲(chǔ)分布于長(zhǎng)三角

展望2023年，寶龍地產(chǎn)在年報(bào)中指出，預(yù)期房地產(chǎn)供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化的空間，不同城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)更為凸顯，核心一二線(xiàn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，穩(wěn)信用下優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境或?qū)⒚黠@改善。

基于這樣的判斷，寶龍地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)堅(jiān)持審慎拓展優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，堅(jiān)持“1+N”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)“深耕長(zhǎng)三角，同時(shí)關(guān)注和探索其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)區(qū)域，為持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)”“嚴(yán)格遵守價(jià)值投資原則下獲取土地儲(chǔ)備”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在2021年報(bào)中，寶龍地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略還是“1+1+N”，稱(chēng)“本集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持并優(yōu)化1+1+N發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角與粵港澳大灣區(qū)，同時(shí)兼顧其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)地區(qū)”。對(duì)比來(lái)看，“1+N”剔除了大灣區(qū)，對(duì)于長(zhǎng)三角的重視可見(jiàn)一斑。

而截至2022年12月31日，寶龍地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2740萬(wàn)平方米，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的物業(yè)約為2310萬(wàn)平方米；持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)約為430萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)中的土地儲(chǔ)備將用于發(fā)展大型商住物業(yè)，附優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)、酒店式公寓、辦公樓及酒店；截至2022年12月31日，土地儲(chǔ)備約有67.1%分布于長(zhǎng)三角地區(qū)。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，在寶龍地產(chǎn)于粵港澳大灣區(qū)的已出售及交付建筑面積中，商業(yè)僅為525平方米，住宅為16.57萬(wàn)平方米。

值得一提的是，3月29日，寶龍集團(tuán)還發(fā)布了旗下另一上市平臺(tái)寶龍商業(yè)的業(yè)績(jī)報(bào)告。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)收入約25.49億元，同比增長(zhǎng)約3.5%。其中，主要是受益于商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)收入的明顯提升，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)約20.58億元，同比增長(zhǎng)2%，占總收入的80.8%；住宅物業(yè)管理服務(wù)收入4.91億元。

整個(gè)2022年，寶龍商業(yè)新開(kāi)8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；截至2022年12月31日，共有93個(gè)已開(kāi)業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開(kāi)業(yè)建筑面積約為1055.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%；同期，寶龍商業(yè)共計(jì)新簽約11個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到104萬(wàn)平方米。其中，來(lái)自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目有7個(gè)，建筑面積54萬(wàn)平方米，占比超五成。

出于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀(guān)，2023年，寶龍商業(yè)計(jì)劃開(kāi)業(yè)13個(gè)項(xiàng)目，包含8座寶龍廣場(chǎng)及5座寶龍?zhí)斓?。而接下?lái)，寶龍商業(yè)也將加快拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目合作，預(yù)計(jì)全年輕資產(chǎn)外拓面積不少于80萬(wàn)平方米，且未來(lái)每年均將持續(xù)保持這個(gè)目標(biāo)。

在3月30日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍商業(yè)執(zhí)行董事兼總裁陳德力介紹說(shuō)，寶龍商業(yè)堅(jiān)持5年的戰(zhàn)略目標(biāo)不變，要在2025年商業(yè)的占有面積達(dá)到1500萬(wàn)平方米；2025年商業(yè)全國(guó)做到五強(qiáng)，長(zhǎng)三角做到三強(qiáng)，同時(shí)要繼續(xù)夯實(shí)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，維持收入利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與速度的并重發(fā)展。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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