中新經(jīng)緯4月7日電 2022年，房地產(chǎn)業(yè)的底色是焦灼。

正如新城控股(601155.SH)在2022年年報(bào)中所坦承的——大環(huán)境“風(fēng)雨交加”，房企“危機(jī)頻發(fā)，規(guī)模房企進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，業(yè)務(wù)持續(xù)縮量”。

(相關(guān)資料圖)

這種形勢(shì)下，銷售回落是可預(yù)判的。呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷售金額為13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%，重回2017年水平；銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%，銷售金額和面積同比增速較2021年分別下降31.5和26.2個(gè)百分點(diǎn)。近八年來(lái)，全國(guó)商品房銷售金額和面積首次出現(xiàn)下滑。

投射到業(yè)內(nèi)企業(yè)的表現(xiàn)上，“虧損”“下降”等詞在它們的年度詞條中高頻出現(xiàn)，大部分標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。此時(shí)，正增長(zhǎng)盈利底線失守，行業(yè)下行周期如何穿過(guò)，幾乎是這類房地產(chǎn)企業(yè)不可調(diào)和，且必經(jīng)的陣痛。

也許正是如此，“韌性”一詞在2022年被各企業(yè)在各種場(chǎng)合頻繁提及。韌者篤行，韌則行遠(yuǎn)。這句諺語(yǔ)體現(xiàn)的精神與新城控股一直信奉的“駱駝精神”不謀而合。財(cái)報(bào)發(fā)布后的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示：“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方”。

行業(yè)筑底時(shí)，韌性可以成為企業(yè)穿越周期的底氣。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，公司全年合同銷售金額達(dá)到1160.49億元，合同銷售面積約為1191.52萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。此外，公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%；截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。

在財(cái)務(wù)數(shù)字無(wú)法言盡的地方，新城也在思考，近幾年行業(yè)的周期沉浮，帶來(lái)了什么樣的教訓(xùn)與啟示？面向未來(lái)，當(dāng)新周期來(lái)臨時(shí)，該以什么樣的姿態(tài)探索新的增長(zhǎng)空間？又該如何探索？

以長(zhǎng)期的確定性平滑周期里的不確定性

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所教授劉煜輝在做中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與展望時(shí)提出了一個(gè)觀點(diǎn)——唯有確定性可以穿越波動(dòng)。他這里的“確定性”指業(yè)績(jī)兌現(xiàn)的確定性和增長(zhǎng)的確定性。

將這個(gè)觀點(diǎn)引入房地產(chǎn)業(yè)，可以引申為，以長(zhǎng)期的確定性來(lái)對(duì)抗短期恐慌，平滑周期里的不確定性。

對(duì)新城控股來(lái)說(shuō)，其“確定性”的表現(xiàn)之一便在于對(duì)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)運(yùn)作模式的堅(jiān)定執(zhí)行。新城以住宅開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)選取優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。主要從兩方面發(fā)力，一方面是沉下心來(lái)持續(xù)提升品質(zhì)、優(yōu)化服務(wù)，做到產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)同步提升；另一方面是不斷優(yōu)化商業(yè)的全周期能力，做好應(yīng)對(duì)新格局的能力儲(chǔ)備。

2012年，常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)相繼亮相，標(biāo)志著新城控股開(kāi)啟了商業(yè)模塊的探索之路。從新城方面看來(lái)，先期布局商業(yè)地產(chǎn)，即是選擇了需要投入大量精力、兼顧增長(zhǎng)性與盈利能力的商業(yè)模式。

如今在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將觸“天花板”的當(dāng)下，再回頭看新城的這個(gè)選擇，不得不認(rèn)可它的前瞻眼光。

時(shí)間也最終驗(yàn)證了先期投入的必要性：根據(jù)年報(bào)，2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。

百億營(yíng)收背后，新城控股布局多年的商業(yè)版圖浮現(xiàn)。截至3月25日，新城控股開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國(guó)141個(gè)城市。新城在規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，成為其他公司難以輕易逾越的護(hù)城河。

同步提升的產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)帶來(lái)高盈利，財(cái)報(bào)披露，2022年物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%。

這一數(shù)據(jù)顯示出新城雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)。在新城管理層看來(lái)，“相比于聚焦商業(yè)運(yùn)營(yíng)的公司，公司的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中不斷成長(zhǎng)，具有較高的項(xiàng)目操盤(pán)與資金回籠能力，是公司區(qū)域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開(kāi)發(fā)的公司，公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；_(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面具有一定優(yōu)勢(shì)，能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力于公司穿越周期?！?/p>

吾悅廣場(chǎng)的“能量”

在“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略的指引下，吾悅廣場(chǎng)一直在為新城控股爭(zhēng)取更多的底氣以應(yīng)對(duì)周期的波動(dòng)。

有智庫(kù)分析認(rèn)為，2022年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在收入和占比方面實(shí)現(xiàn)了“雙增長(zhǎng)”，主要就是因?yàn)樾鲁俏釔倧V場(chǎng)數(shù)量增加以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力的不斷提升。如上文所述，已經(jīng)形成規(guī)?；奈釔倧V場(chǎng)對(duì)公司收入規(guī)模的貢獻(xiàn)逐步加大。

進(jìn)一步拓展，吾悅廣場(chǎng)更聚合的能量釋放效果在利潤(rùn)方面顯現(xiàn)。需要重提財(cái)報(bào)里一個(gè)亮眼的數(shù)據(jù)——即72.6%，新城控股出租管理業(yè)務(wù)的毛利率。專業(yè)人士認(rèn)為，這個(gè)高比例的毛利率為公司的整體毛利率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)提供支撐。比如，報(bào)告期內(nèi)新城控股的凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量平均達(dá)到294.91%，處于行業(yè)前列。

財(cái)報(bào)披露，2022年，居民消費(fèi)和眾多品牌商戶開(kāi)新店意愿均受到較大影響，吾悅廣場(chǎng)也承受了較大的經(jīng)營(yíng)壓力。然而，這種壓力卻引導(dǎo)新城控股走上了不斷尋找商業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的模式和路徑的發(fā)展方向。

據(jù)悉，基于對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)。

該模式以用戶思維為根本，通過(guò)數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。與傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)思路相比，深度運(yùn)營(yíng)致力于從空間運(yùn)營(yíng)到用戶運(yùn)營(yíng)、從招商思維到經(jīng)營(yíng)思維、從客流營(yíng)造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

新城控股相信，隨著深度運(yùn)營(yíng)這種具有更高效率的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

還值得指出的是，除了自身營(yíng)收為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，高質(zhì)量商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)還能為企業(yè)穿越周期再添一部分籌碼。比如，持有大量吾悅廣場(chǎng)的新城能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸獲取融資性現(xiàn)金流。

管理層介紹，2022年有22座吾悅廣場(chǎng)落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，替換金額約64億元，為融資性現(xiàn)金流提供了重要補(bǔ)充；且還有近50座廣場(chǎng)沒(méi)有融資，可以形成融資增量。

高質(zhì)量安全觀

當(dāng)高質(zhì)量發(fā)展指標(biāo)取代高速增長(zhǎng)指標(biāo)，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)悄然改變。因此，現(xiàn)在看房企的業(yè)績(jī)時(shí)，更應(yīng)該考慮的是質(zhì)量高不高，而不是只關(guān)注單純的指標(biāo)增長(zhǎng)。

“高質(zhì)量”在財(cái)務(wù)領(lǐng)域的表現(xiàn)形式為安全、自律。

行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，財(cái)務(wù)安全是最后的底線。只有守住安全，才有可能在新周期來(lái)臨時(shí)保持穩(wěn)步發(fā)展。

為此，新城控股一方面穩(wěn)現(xiàn)金，一方面降負(fù)債。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

債務(wù)方面，新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位；合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。此外，2022年，公司還償還了127.91億元境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券。

安全的財(cái)務(wù)，為新城控股在行業(yè)周期的更迭中，帶來(lái)了融資端的優(yōu)勢(shì)。

將時(shí)間撥回2022年5月，新城控股通過(guò)中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；次月，境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時(shí)房企首筆無(wú)增信措施的美元債。

之后在9月和12月，公司在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來(lái)發(fā)債最低利率水平。公司150億元中票注冊(cè)額度也在年底正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持。

時(shí)間來(lái)到今年3月，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

隨著政策回暖，房地產(chǎn)業(yè)的這輪風(fēng)波應(yīng)當(dāng)已經(jīng)接近尾聲，此時(shí)正臨近新周期的開(kāi)端?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這一輪大浪淘沙后，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的分水嶺。而新城控股恰巧在今年迎來(lái)了三十“而立”，也許正因如此，輕裝上陣的它在今年會(huì)如何探索新空間才更有看頭。(中新經(jīng)緯APP)

【編輯：郭晉嘉】

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