（記者：呂樂(lè) 張穩(wěn) 部分視頻來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)）

在二手房交易過(guò)程中，“解抵押”問(wèn)題一直是困擾買賣雙方的難題。近段時(shí)間以來(lái)，多地紛紛推廣實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已有100多個(gè)地市落地試點(diǎn)該模式。3月30日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將在全國(guó)范圍內(nèi)全面部署不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，以降低制度性交易成本。

(資料圖)

無(wú)須提前還貸，無(wú)須墊付資金

其實(shí)，早在去年八月份，濟(jì)南便率先在國(guó)內(nèi)推出了“帶押過(guò)戶”的新模式。

所謂“帶押過(guò)戶”，是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

2022年8月17日，濟(jì)南召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式。發(fā)布會(huì)當(dāng)天，就有二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)成功辦理，而在此前，在該模式的優(yōu)化過(guò)程中，濟(jì)南已經(jīng)在北京銀行、建設(shè)銀行、工商銀行辦理了17戶二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

“確實(shí)非常便利啊，本來(lái)以為得辦一個(gè)月的業(yè)務(wù)，這兩三天的時(shí)間就弄完了?！鞭k理二手房登記的韓先生深有感觸。

濟(jì)南二手房交易“帶押過(guò)戶”流程

那么，在二手房交易過(guò)程中，貸款購(gòu)買有抵押的房子，過(guò)去的辦理流程是什么樣的，兩者相比主要有哪些區(qū)別呢？

記者了解到，在傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒(méi)有一家銀行愿意在無(wú)法保障資金安全的情況下承擔(dān)“帶押過(guò)戶”后賣方不及時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。然而，賣方抵押解除、二手房過(guò)戶、買方抵押設(shè)立三個(gè)登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過(guò)程中缺一不可，且先后順序分明。買賣雙方要過(guò)戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押，這是銀行保障自身的“安全鎖”，但這也成為二手房在市場(chǎng)流通的絆腳石。

“在原來(lái)傳統(tǒng)的模式下，帶著抵押的房產(chǎn)要上市交易是相當(dāng)麻煩的，要先解除抵押歸還貸款再過(guò)戶?！睗?jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)受理部副部長(zhǎng)張春霞告訴記者，而二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式，打破了原來(lái)的常規(guī)做法，把解除抵押放在了最后環(huán)節(jié)。

傳統(tǒng)模式要求先解押才能過(guò)戶，解押就必須要還款，不還款就不可能解押，也就無(wú)法辦理過(guò)戶；而買方如果需要貸款購(gòu)房，就必須先辦理過(guò)戶和抵押，銀行才能放款。在這種情況下，賣方想要用買方的錢還貸是不可能的，就必須籌措過(guò)橋資金，因此額外增加了一大筆支出，尤其是遇到買方貸款遲遲下不來(lái)的情況，長(zhǎng)期占用過(guò)橋資金，成本也在大幅增加。而“帶押過(guò)戶”的模式，就是使用了買方的銀行貸款來(lái)還賣方的銀行貸款，不必籌措過(guò)橋資金，降低交易成本。

“先辦理過(guò)戶和放貸，等所有的手續(xù)都辦完了，最后再解除抵押，雖然我們看到只是一個(gè)環(huán)節(jié)小小的調(diào)整，但其實(shí)這個(gè)調(diào)整大大降低了交易成本，同時(shí)全面化解了交易風(fēng)險(xiǎn)。” 張春霞告訴記者。

同時(shí)，傳統(tǒng)模式下，買方銀行是先審批，后過(guò)戶登記后才放款。在這個(gè)過(guò)程中，如果買方在征信及貸款登記資料的準(zhǔn)備上出現(xiàn)什么問(wèn)題，一旦無(wú)法辦理抵押登記，買方就要通過(guò)其他方式來(lái)籌措大量資金支付給賣方。同時(shí)，因?yàn)榉孔邮窍韧瓿蛇^(guò)戶的，在這個(gè)過(guò)程中，賣方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，有可能房財(cái)兩空。過(guò)去經(jīng)常有這樣的案例，買賣雙方都承擔(dān)著很大的壓力，有些交易也會(huì)因?yàn)榇嬖谶@樣的風(fēng)險(xiǎn)而取消。

濟(jì)南八個(gè)月累計(jì)辦理3008筆業(yè)務(wù)：交易時(shí)長(zhǎng)壓縮到兩天，資金成本降了上萬(wàn)元

“我們對(duì)流程進(jìn)行了重塑，把賣方解除抵押的環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)交易的第一步調(diào)整到最后一步，形成了‘帶押過(guò)戶’的模式，賣方無(wú)需先自籌大額的過(guò)橋資金進(jìn)行還款，有效地化解提前還款解押帶來(lái)的高成本問(wèn)題；買方也不用先行墊付房款給賣方用于還款，真正避免了原來(lái)有可能會(huì)出現(xiàn)的‘錢房?jī)煽铡娘L(fēng)險(xiǎn)?！睆埓合几嬖V記者。

在濟(jì)南推出的“帶押過(guò)戶”新流程里，還引入了公證“提存賬戶”的環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。通過(guò)“提存賬戶”模式下的“帶押過(guò)戶”，可以實(shí)現(xiàn)“零風(fēng)險(xiǎn)”。

張春霞告訴記者，通過(guò)流程的調(diào)整，“帶押過(guò)戶”模式將原來(lái)15天的交易時(shí)長(zhǎng)壓縮到了平均兩個(gè)工作日即可完成，相對(duì)于原來(lái)傳統(tǒng)的流程辦理時(shí)限壓縮了86%?，F(xiàn)在已經(jīng)有建行、工行、北京銀行等26家銀行都調(diào)整了內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程，可以深度參與濟(jì)南市二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)實(shí)現(xiàn)了商貸、公積金貸款和組合貸款均可以辦理，不管是在同一銀行內(nèi)部或者是跨銀行之間都沒(méi)有障礙。

“截止到2023年3月底，累計(jì)辦理了3008筆業(yè)務(wù)，總交易金額達(dá)到58.81億元。經(jīng)過(guò)測(cè)算，原來(lái)每筆業(yè)務(wù)的平均資金成本差不多在1.2萬(wàn)元，現(xiàn)在降到了千元以下，為買賣雙方節(jié)省了大量的交易成本?！睆埓合颊f(shuō)，“帶押過(guò)戶”模式，不僅縮短了交易時(shí)間，降低了交易成本，還避免了交易風(fēng)險(xiǎn)，讓買賣雙方都更安心。

截止到2023年3月底，濟(jì)南累計(jì)辦理了3008筆“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，總交易金額達(dá)到58.81億元

在濟(jì)南干了11年房產(chǎn)中介的孫先生對(duì)此也是深有感觸。他告訴記者，“帶押過(guò)戶”對(duì)于二手房交易是一個(gè)特別利好的政策，因?yàn)樵诙址拷灰走^(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主沒(méi)錢去“解押”、客戶也沒(méi)錢去“解押”的情況，往往就會(huì)導(dǎo)致一筆本該達(dá)成的交易流產(chǎn)?！拔宜?fù)責(zé)的區(qū)域，在有貸款的二手房交易中，采用‘帶押過(guò)戶’模式的大約占了兩三成?！?/p>

濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理柳廉恒告訴記者，“帶押過(guò)戶”模式，縮短了二手房成交的周期，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低了二手房在市場(chǎng)上的流通成本，盤(pán)活了二手房市場(chǎng)，加快換房需求的釋放，從而產(chǎn)生良性循環(huán)，為市場(chǎng)注入一定的活力?！澳壳笆忻嫔铣山坏挠械盅旱亩址拷灰祝捎谩畮а哼^(guò)戶’的大約能占到40%?！?/p>

柳廉恒告訴記者，“帶押過(guò)戶”這種模式，尤其對(duì)于改善性住房市場(chǎng)有很好的促進(jìn)作用。“新房的交易，尤其是改善性住房的交易中，很大一部分人需要把手里的存量房賣掉以后再進(jìn)行新房的置換。原來(lái)的時(shí)候，需要房主自己去解押，解押的過(guò)程就會(huì)有時(shí)間成本和金錢成本，而‘帶押過(guò)戶’模式則會(huì)讓部分改善性二手房源有了上市意愿?！?/p>

春節(jié)以來(lái)，濟(jì)南二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖。3月16日，2023年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況出爐，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格結(jié)束17連降。那么，濟(jì)南二手房市場(chǎng)近段時(shí)間的復(fù)蘇，和“帶押過(guò)戶”模式的實(shí)行有無(wú)關(guān)系呢？

對(duì)此，柳廉恒告訴記者，“帶押過(guò)戶”這種模式，對(duì)于近來(lái)濟(jì)南二手房交易市場(chǎng)的回暖，雖然不會(huì)起到?jīng)Q定性作用，但確實(shí)有著非常積極的促進(jìn)作用。

據(jù)了解，目前全國(guó)有十余個(gè)省份的100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

關(guān)鍵詞：