我市部分房企打出低首付營銷噱頭，新房市場能否再現(xiàn)“翹尾”行情值得期待！

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今年“金九銀十”島城樓市表現(xiàn)差強(qiáng)人意，臨近年末，各大房企為了沖刺全年業(yè)績加大了營銷和推盤力度。進(jìn)入12月，二手房市場出現(xiàn)小幅回暖，年末島城樓市能否再現(xiàn)去年年末翹尾行情值得期待。

房企搶客氛圍拉滿

距離2022年結(jié)束不到20天，島城樓市的搶客大戰(zhàn)依然在持續(xù)。最近一位中介從業(yè)人員在朋友圈發(fā)布的廣告，引起了記者的關(guān)注，該廣告顯示島城某樓盤正以低首付的噱頭招攬客戶。據(jù)了解，零首付、低首付、墊首付等行為，對購房者而言可以早日買房，對開發(fā)商而言可以早日獲得購房款，貌似是一舉兩得的好事。但如果購房人的首付款來自于借貸融資，從側(cè)面也說明房價(jià)超過了購房人的能力承受范圍，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導(dǎo)致購房者未來出現(xiàn)斷供，不僅對購房人的個(gè)人信用造成不良影響，而且這種影響也將傳導(dǎo)至資金出借人，造成其放貸資金的不良。

樓市低迷環(huán)境下，非常規(guī)的營銷手段的出現(xiàn)，折射出年末樓市競爭的白熱化程度。除了在營銷上做文章，各大房企更是在年末明顯加快了推盤節(jié)奏。年末的世園板塊，接連出現(xiàn)了和達(dá)和山、世園金茂府這樣主推高端品質(zhì)改善的低密大盤，將片區(qū)的居住品質(zhì)進(jìn)一步提升，吸引了高端改善群體的關(guān)注，成為年底樓市的重量級新盤。城陽白沙灣片區(qū)也有新盤推出。城陽白沙灣卓越蔚藍(lán)群島瀧樾，是近期熱點(diǎn)新盤。項(xiàng)目共8棟高層和小高層，沉寂多年的大盤新品亮相，起價(jià)6999元／平方米的價(jià)格，令售樓處剛一開放便迎來大批聞風(fēng)而動的購房者。同在白沙灣片區(qū)的順城萬科海潮云起，更是推出了特定樓座首付直貼20萬元的優(yōu)惠。在兩大樓盤的帶動下，白沙灣成為年末青島樓市熱點(diǎn)，同屬白沙灣片區(qū)的青特悅海府，近期也推出一部分優(yōu)惠房源，年末搶客氛圍拉滿。此外，市南區(qū)錦繡華城世家、市北區(qū)青鐵封華地、嶗山區(qū)的嶗山壹號院、西海岸新區(qū)公元景璽公館均有新房源推出。

除價(jià)格和環(huán)境優(yōu)勢，加大對樓盤品質(zhì)的投入成為各大房企爭搶客源的又一利器，樓市邁向“競品質(zhì)”時(shí)代。比如中海寰宇時(shí)代，開盤后三個(gè)月左右，就做出一個(gè)1萬平方米的中央景觀示范區(qū)，而西海岸的魯信隨珠花園項(xiàng)目、低密度高綠化，不但有超大景觀會客廳、還打造了一條造價(jià)不菲的玫瑰長廊，種植了美國紅楓等多種珍稀樹種；西海岸瑞源名嘉荷府項(xiàng)目，則要配建一個(gè)約1萬平方米的城市運(yùn)動公園，全家人的運(yùn)動健身需求都能滿足；有些高端項(xiàng)目甚至還為寵物設(shè)置了玩耍區(qū)域。

樓市邁入“競品質(zhì)”時(shí)代

“競品質(zhì)”一詞來源于土地拍賣，是指土地拍賣在線上拍賣達(dá)到最高限價(jià)后，將轉(zhuǎn)到線下競高品質(zhì)住宅（綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑）建設(shè)環(huán)節(jié)。截至目前，“競品質(zhì)”地塊在青島集拍歷史上一共出現(xiàn)過三次，對應(yīng)地塊為市北區(qū)紹興路兩宗地塊、膠南薛家灘孟家灘兩側(cè)四宗地塊和嶗山區(qū)松嶺路鐘家溝地塊，分別在2021年第二批次集中土拍和今年第二、三批次集中土拍成交。

不難發(fā)現(xiàn)，這三次成交的“競品質(zhì)”地塊，均位于所在片區(qū)的核心區(qū)域。以首次“競品質(zhì)”地塊為例，在2021年第二批次集中土拍中，西海岸新區(qū)4宗商住地塊因地塊綜合素質(zhì)較好，引來17家房企數(shù)輪報(bào)價(jià)后觸發(fā)熔斷價(jià)格轉(zhuǎn)為線下“競品質(zhì)”，最終被龍湖、國信、大華和綠城四家競得，這是青島首次“競品質(zhì)”拍地。這4宗競品質(zhì)地塊中最靠北的一宗，呈現(xiàn)的便是綠城進(jìn)入西海岸的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——綠城文瀾錦園。項(xiàng)目定位為改善或大戶型，具體位置在西海岸中央活力區(qū)靈山灣路南、煙臺路西。

與去年集中土拍分三個(gè)批次不同，今年青島全年供地按照四個(gè)批次進(jìn)行。整體來看，今年前三次集中土拍冷熱不均，城市核心區(qū)，依舊受房企追捧，表明了房企在資金有限的情形下，篩地標(biāo)準(zhǔn)更高，只愿意在城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域拿地。市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告顯示，今年第四次集中土拍將于本月19日、20日兩天進(jìn)行，較此前預(yù)公告的14宗地塊擴(kuò)大到40宗，依然采取“競品質(zhì)＋搖號”方式。在待拍名單中，記者發(fā)現(xiàn)有張村河、東李等不少優(yōu)質(zhì)地塊，都具備“熱銷”的潛質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來看，“競品質(zhì)”有利于從源頭上引導(dǎo)房企供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，提升開發(fā)商建好房、造好房的能力。長期來看，“競品質(zhì)”或?qū)⒓觿》科蟮膬蓸O分化，擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企將進(jìn)一步拉開與其他房企的距離，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力在銷售端也會對購房者產(chǎn)生一定的品牌效應(yīng)，促進(jìn)優(yōu)秀房企進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢。同時(shí)，又更益于購房者，保障居民從“有居”向“優(yōu)居”邁進(jìn)。“能否再現(xiàn)‘競品質(zhì)’搶地的場景將反映出各大房企對后續(xù)市場的看法和態(tài)度，也將對年末樓市的走勢釋放出信心和信號。”

年底市場行情被期待

年末時(shí)段，新房市場連續(xù)兩周小幅降溫，但二手房市場卻在進(jìn)入12月后漸漸有了小幅回暖。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（12月5日－12月11日）青島二手房共計(jì)成交1092套，環(huán)比上漲17．5％，二手房成交總面積102777．71平方米。其中普通二手住宅共交易了1051套，二手住宅成交總面積99434．53平方米。

12月7日，《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》刊發(fā)文章《促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間》指出，近期金融對于房地產(chǎn)市場的支持力度大，針對供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，形成“信貸”“債券”“股權(quán)融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好，需要供需兩端形成合力，離不開需求端。文章進(jìn)一步指出，除了已經(jīng)出臺的相關(guān)政策之外，促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場企穩(wěn)。有關(guān)研究顯示，城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)超過1．1套，改善性需求已經(jīng)逐漸成為購房主體。對于購房者而言，當(dāng)前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠，而改善性需求成本仍相對較高，需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求，將有助于改善房企面臨的流動性困境，對于防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)市場穩(wěn)定以及金融發(fā)展都有重要作用。

針對進(jìn)入12月后青島樓市的成交變化，業(yè)內(nèi)專家表示，如果說11月是“政策提振月”，那么12月就是“效果顯現(xiàn)月”。進(jìn)入11月份之后，國家在金融層面持續(xù)釋放出來的“穩(wěn)樓市”政策集中發(fā)力，尤其是“金融16條”政策的重磅發(fā)布，以及11月底再次恢復(fù)暫停了8年之久的上市房企再融資舉措，無疑給當(dāng)前市場提振了信心。在樓市利好政策的穩(wěn)定下，市場需求端的信心也在不斷恢復(fù)中，特別表現(xiàn)為集中在這個(gè)歲末，“改善型”客戶入市意愿明顯增強(qiáng)，這讓許多開發(fā)商對12月份的樓市充滿期待。

土地拍賣和二手房市場，素來被視為房地產(chǎn)市場的“溫度計(jì)”，而第四次土地集拍恰逢年底，年末二手房市場的逆勢上漲，又給年末賦予新的想象空間。房企又會以什么樣的姿態(tài)來為明年儲備土地？年末島城樓市能否再現(xiàn)去年年末新房市場翹尾行情？讓我們拭目以待。

呂蕾

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