在房企融資方面,近期相關(guān)政策不斷放寬,“三支箭”均已發(fā)出。在“第三支箭”相關(guān)優(yōu)化措施發(fā)布的第二天,已有世茂股份、福星股份等企業(yè)宣布定增再融資。11月30日晚間,截至記者發(fā)稿,又有大名城、新湖中寶等房企發(fā)布定增相關(guān)公告。

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不過,在業(yè)內(nèi)人士看來,除了上述政策的支持,房企特別是出險房企還是要積極恢復(fù)自身流動性,提振銷售成為其中的關(guān)鍵。

融資政策迎來連續(xù)放松

最近一段時間以來,房地產(chǎn)領(lǐng)域的“利好”政策頻出。

“第一支箭”:11月21日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實工作。近期,央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計劃:至2023年3月31日前央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款,支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”,封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。

“第二支箭”:11月8日,交易商協(xié)會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具,支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。11月23日,“第二支箭”擴(kuò)容首批民營房企落地,中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下,出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函,擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù),后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

“第三支箭”:11月28日,證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示,證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

此后的11月29日和30日,包括福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶等房地產(chǎn)企業(yè)很快推出相關(guān)計劃,成為“第三支箭”發(fā)出后率先吃螃蟹的A股上市公司。

回顧歷史可以發(fā)現(xiàn),在此之前,房地產(chǎn)行業(yè)融資政策大致從2010年起開始收緊,從當(dāng)年開始,A股市場房地產(chǎn)企業(yè)IPO融資基本絕跡。股權(quán)再融資方面,采用定增方式在A股市場進(jìn)行再融資的渠道,近年也越來越難走通,在2017年以后基本已見不到定增房企的身影。

直到今年,A股市場房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策終于迎來連續(xù)放松。

銷售端仍是關(guān)鍵

盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資閥門頻頻打開,但對房企而言,年底搶收或許才是更為現(xiàn)實且迫在眉睫的工作,也折射出房企們年底沖業(yè)績的壓力。

以深圳市場為例,據(jù)不完全統(tǒng)計,在今年僅剩下的最后一個月里就有超過16個新盤預(yù)計入市。而在當(dāng)前的新房存量市場,打折已經(jīng)是最為常用的手段。除了折扣,送物業(yè)管理費(fèi)、家庭大禮包等活動層出不窮。

近日,位于深圳前海的一處新房項目發(fā)布了一則通告,表示公司承諾不采取非正當(dāng)手段惡性競爭,也不存在謠言所散播的開盤后進(jìn)行降價的計劃和可能。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,對于房企來說,融資分為外援融資和內(nèi)援融資,其中內(nèi)援融資主要就是銷售回款。對于開發(fā)商來講,銷售策略怎么定是企業(yè)自己的事情。不管新房還是二手房,打折促銷在深圳市場已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。開發(fā)商在這個時候發(fā)出這樣的公告,應(yīng)該是想給市場傳達(dá)一種信號,就是打折促銷不會無限制,不讓市場預(yù)期繼續(xù)悲觀下去?！霸趪腋鞣矫婕偫д叩姆龀窒?特別是資金端的好轉(zhuǎn)提振下,深圳樓市可能會出現(xiàn)一個明顯的觸底探底、企穩(wěn)回升的過程,這樣的話,開發(fā)商銷售行為也會出現(xiàn)一些積極變化。不過,這些都是各個開發(fā)商自己的行為,只要符合規(guī)則就行。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示,對于房企營銷層面,市場要適當(dāng)關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。若現(xiàn)金流改善,那么房屋銷售定價方面的策略則會做出調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境,銷售端仍是關(guān)鍵,實現(xiàn)地產(chǎn)銷售的有效恢復(fù),房企才能進(jìn)一步真正恢復(fù)造血能力,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

行業(yè)銷售下滑明顯

此前,房地產(chǎn)行業(yè)已普遍陷入業(yè)績下滑的窘境,整個行業(yè)銷售下滑相當(dāng)明顯,從10月份單月的銷售情況來看,龍頭房企的銷售同比仍不理想。

以A股市場房地產(chǎn)龍頭公司萬科為例,公司2022年10月實現(xiàn)合同銷售面積198.8萬平方米,較去年10月的258.1萬平方米下降22.98%,2022年10月合同銷售金額 321.0億元,較去年10月的419.5億元下降23.48%。

另一A股市場房地產(chǎn)龍頭公司保利發(fā)展近日披露的銷售情況簡報顯示,2022年10月,公司實現(xiàn)簽約面積261.18萬平方米,同比減少17.85%;實現(xiàn)簽約金額430.14億元,同比減少13.93%。

房企營收和利潤的大幅下滑,從A股房地產(chǎn)上市公司2022年三季報身上體現(xiàn)得尤為明顯。

以A股上市住宅開發(fā)企業(yè)為例,據(jù)記者統(tǒng)計,申萬行業(yè)分類下有87家A股上市住宅開發(fā)企業(yè),上述企業(yè)2022年前三季度合計實現(xiàn)營收1.35萬億元,較去年同期下滑12.32%,合計實現(xiàn)歸母凈利潤僅91.14億元,同比大降87.29%。上述87家企業(yè)中,有多達(dá)66家企業(yè)今年三季度末的貨幣資金余額較2021年底減少,占了約四分之三。

另外,從上述地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年內(nèi)整體盈虧數(shù)量情況變化來看,上市房企的盈利恢復(fù)趨勢仍不太穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示,上述87家企業(yè)中,2021年度有23家企業(yè)虧損,2022年一季度虧損企業(yè)數(shù)量增至36家。2022年上半年虧損企業(yè)數(shù)量有所減少,降為32家。但2022年前三季度虧損企業(yè)數(shù)量再次增加,至36家。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,除了救市政策之外,出險房企還是要通過重組債務(wù),并借機(jī)引入戰(zhàn)略投資者和金融股權(quán)融資,從而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和恢復(fù)自身流動性,同時通過強(qiáng)力促銷,在改善現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上推動債權(quán)融資,讓企業(yè)運(yùn)營逐步恢復(fù)正常來實現(xiàn)自救。

關(guān)鍵詞： 房企融資