曾幾何時,“萬人搖”的場面在杭州樓市屢見不鮮,但在市場持續(xù)下行的沖擊下,新一線頭部城市杭州也開始松綁政策刺激購買力。

11月11日,一份《關于調整杭州市個人住房按揭貸款政策的緊急通知》(以下均簡稱為“通知”)宣告了杭州樓市的新變化。通知中對杭州首套住房的貸款部分認定條件、二套首付比例以及首套房、二套房貸款利率進行了調整。

具體來看,對于杭州首套房首付三成的認定條件由“認房又認貸”變?yōu)椤罢J房不認貸”,即在杭州沒有住房,但有住房按揭貸款記錄,并且貸款已經結清的購房者,可以按照首套房貸政策執(zhí)行。

(資料圖)

杭州在2017年3月起宣布實行“認房又認貸”政策,這是該政策執(zhí)行五年后的首次松綁。

通知中值得關注的另一方面是,貸款購買二套住宅的購房者,最低首付比例從此前的六成調整為四成;同時,首套房貸利率最低調整為4.15%,二套房貸款利率最低調整為4.9%。上述新政從2022年11月11日起開始執(zhí)行,以網簽時間為準。

從樓市新政內容可以看出,杭州對于房貸的政策落實了非常全面的降成本導向,尤其對杭州限購區(qū)而言,其房貸申請成本將進一步降低。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,國慶及10月份,盡管按揭利率降低,開發(fā)商積極促銷,但考慮低基數的影響,熱點樓市降幅緩減的趨勢并不是很明顯。因此,進入11月份,對市場紓困的力度加大。杭州在熱度城市中屬于彈性比較大、波動比較大的城市。多方政策疊加,特別是10月份以來按揭利率明顯下降,疊加保交樓穩(wěn)定預期,多方資金紓困民企穩(wěn)健企業(yè),預計市場開始探底和企穩(wěn)。

支持剛需和改善需求

杭州樓市曾經的熱度令全國側目。

從2016年到2021年,新一線城市中的杭州曾經歷了長達5年的樓市“慢牛期”,房價只漲不跌。即便到了2022年上半年,杭州仍被認為是商品房去化最好的市場之一。

據稱,一旦某個紅盤開始凍資,浩浩蕩蕩的搖號大軍就擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后,是板塊內一二手房的嚴重倒掛。很多杭州人認為,只要打新到一套紅盤的房子,紙面財富就能增加幾百萬元乃至幾千萬元。

然而2022年下半年起,杭州樓市開始呈現(xiàn)“跌跌不休”之態(tài),傳統(tǒng)的“金九銀十”悄然落幕,市場持續(xù)低迷、仍在探底。機構數據顯示,目前杭州二手商品房掛牌量已突破20萬套,二手房網簽量已連續(xù)四個月環(huán)比下滑,10月份的網簽量降至4300余套。

從房屋銷售的變化來看,2022年10月,杭州新房銷售出現(xiàn)轉冷趨勢,一是分銷開始往市區(qū)蔓延,過去杭州樓盤采用中介分銷還只是遠郊盤特色(尤其是臨安),如今不少市區(qū)盤也開始出現(xiàn)中介分銷、全民推介的情況;二是開盤熱度有所下滑,10月整體開盤去化率6月份以來首次降至60%以下,市場熱度開始出現(xiàn)高位回落的情況。

松綁杭州樓市的新政正是在這樣的背景下產生。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,杭州政策放松中銀行的舉動,支持了剛需和改善性購房需求,降低了購房者的成本,對穩(wěn)樓市穩(wěn)預期是一種利好;此次政策從銀行信貸角度比較全面地落實了政策,也說明信貸政策調整依然是一個較大的方向。

李宇嘉認為,新政反映了地方一城一策力度的加大。政策基調更加強調穩(wěn)樓市,國家層面發(fā)改委、央行不斷祭出扶持政策,地方層面一城一策也向縱深推進,即“認房不認貸”政策蔓延至杭州等熱度城市,意在降低購房門檻,鼓勵換房需求,與國家支持剛需和合理改善的原則相一致。

政策松綁仍有空間

2022年5月,杭州就曾對限購政策進行松綁,取消本地戶籍在杭州購買二手房的社保年限要求,轉為可直接購買。同時將外地戶籍在杭州購買二手房的門檻由“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月”的規(guī)定降低為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿12個月”即可。

但5月的松綁對樓市刺激影響不大?？傮w來看,杭州近期的二手房成交呈現(xiàn)量價齊跌的狀態(tài)。根據杭州貝殼研究院統(tǒng)計數據,自今年6月起,杭州二手房網簽量連續(xù)下滑,至10月網簽量僅剩下4300余套,環(huán)比下滑10%。

而杭州二手住宅均價也已經連續(xù)3個月下滑,10月的均價為31000元/平方米,環(huán)比下滑2%。300萬元以上總價段的住宅均價都有不同的下滑,其中800萬元以上住宅均價回落最為明顯,環(huán)比降低7%。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為,從“十一”前夕開始,中央端連出三條重磅利好政策,發(fā)布首套住房公積金貸款利率下調、個稅退減優(yōu)惠等政策。隨后的黨的二十大勝利召開,緊接著央行、外匯局、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會陸續(xù)發(fā)聲,加強部門協(xié)作,維護股市、債市、樓市健康發(fā)展,更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。

種種跡象表明,中央正在以組合拳出擊穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期,助力房地產市場回穩(wěn)。陳霄認為,各地因城施策也在逐步推進,后續(xù)政策是否繼續(xù)放松是以房地產市場的修復情況而定的,從10月市場銷售情況來看仍未見明顯起色,恢復不及預期,預計后期政策松綁或仍有空間。

據機構統(tǒng)計數據,2022年10月,重點城市成交面積環(huán)比下降近10%,同比下降約兩成左右。分城市來看,其中,一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降21.3%,二線代表城市環(huán)比下降9.4%,三四線代表城市環(huán)比下降3.7%,市場情緒未見明顯改善。

陳霄認為,在信貸端,四季度5年期以上LPR下調仍有可能,同時,在即將步入年底的時間節(jié)點,保交付工作方面仍然會聚焦高度重視,熱點二線城市在認房又認貸上仍有調整空間,或將會采取局部推進的方式。此外,在土地、二手房等方面政策也有放松可能,除了已經出臺的帶押過戶、換房退稅等相關政策,二手房松綁政策有望進一步擴圍。

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