近日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉 的住房供應(yīng)與保障體系的意見》征求意見稿，發(fā)展以下幾類住房：1、市場(chǎng)商品住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，以普通商品住房為主。2、人才住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等各方面人才供應(yīng)，建筑面積以小于 90 平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住 房租金、售價(jià)的 60%左右。3、安居型商品房，占住房供應(yīng)總量20%左右，建筑面積以小于 70 平方米為主，租金、 售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的 50%左右。4、公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積 以 30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的 10%。

當(dāng)天意見出臺(tái)以后引起了大家廣泛的關(guān)注，我們從這四類住房本身來(lái)看的話，大家可以算一下，純粹的市場(chǎng)商品住房的比重是40%，剩下的人才住房、安居型商品房，包括公共租賃住房都帶有保障性質(zhì)，人才住房的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的60%，安居型商品房是50%，公共租賃住房的租金按照市場(chǎng)租金30%來(lái)收。也就是說(shuō)，我們看到在這四類住房里邊，三類保障性住房的比重達(dá)到了60%。

這樣的一個(gè)比例結(jié)構(gòu)透露出一種什么樣的信號(hào)?深圳在過(guò)去中國(guó)40多年的改革過(guò)程中，它一直是領(lǐng)頭羊，它一直是突擊隊(duì)，在中國(guó)的重大制度改革層面，它一直起著什么?先鋒隊(duì)的這么一個(gè)作用，所以我特別期待什么?就是我們的這么一個(gè)改革意見，真的在制度層面有更重大的體現(xiàn)。現(xiàn)在如果我們對(duì)這個(gè)意見進(jìn)行剖析的話，我講的比如說(shuō)土地制度層面有沒有突破。我們看了一下真的突破特別少，特別是大家都知道，深圳這個(gè)城市是非常特殊的，有很多城中村，有很多非國(guó)有的土地，在整個(gè)城市里邊，怎么樣把這些土地盤活，怎么樣給這些土地本身提供一個(gè)擴(kuò)大供應(yīng)的空間?我們看到具體的制度層面，這個(gè)措施比較少。

中國(guó)目前整個(gè)來(lái)講，在整個(gè)住房保障層次層面，保障的不足體現(xiàn)在什么地方?應(yīng)該說(shuō)體現(xiàn)在全方位。比如說(shuō)在具體架構(gòu)層面，是缺乏的。你比如說(shuō)上到住房保障部，下到每一個(gè)地方的住建委或者住建局，其實(shí)大家去看的話，它的內(nèi)部的結(jié)構(gòu)功能是非常復(fù)雜的，住房保障僅僅占很小的一部分。但是我們?nèi)绻疵绹?guó)，看日本的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們專管住房的主體就是住房保障部門，他們的主要工作就是住房保障，其他都不管的。第二個(gè)在住房保障的金融層面，我們也沒有看到突破。第三個(gè)是在住房保障的具體立法層面也沒有看到。

當(dāng)然這一次我們看到，在整個(gè)住房保障層面價(jià)格是體現(xiàn)出來(lái)了，比如說(shuō)人才的保障價(jià)格打六折，安居型的保障打五折，公共租賃住房打三折，這里特別我覺得應(yīng)該值得表?yè)P(yáng)的是什么?深圳在公共租賃住房的價(jià)格層面，應(yīng)該說(shuō)回歸到為低層次人提供住房保障的這么一個(gè)基本內(nèi)涵。我們現(xiàn)在很多地方的公共租賃住房租金太高了，資金的定價(jià)機(jī)制是什么?叫保本微利。第一個(gè)要保本，第二個(gè)還要賺錢。如果一個(gè)城市住房的結(jié)構(gòu)最后變成40%靠市場(chǎng)，60%靠保障的話，這意味著什么?意味著我們的住房逐漸的由一個(gè)市場(chǎng)為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，變成一個(gè)以政府為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)，以一個(gè)市場(chǎng)來(lái)提供、多主體供應(yīng)的結(jié)構(gòu)變成以政府保障為主題的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

有些人這樣說(shuō)，我們叫過(guò)度市場(chǎng)化，我覺得我們今天一定要把高房?jī)r(jià)跟市場(chǎng)化，這兩個(gè)事情要搞清楚。高房?jī)r(jià)是什么導(dǎo)致的?是各種各樣原因?qū)е碌?，其中有一個(gè)非常重要的原因，就是我們?cè)谕恋貙用鏇]有市場(chǎng)化。你比如說(shuō)北京假定有兩個(gè)主體，一個(gè)政府供應(yīng)，一個(gè)集體供應(yīng)，如果有這兩個(gè)供應(yīng)的話，北京住房的地一定是不缺的。為什么現(xiàn)在出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的情況?一個(gè)最根本的原因是地價(jià)太高，地價(jià)太高的原因是什么?是供應(yīng)不夠，供應(yīng)不夠的原因是什么?就是一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，沒有市場(chǎng)化。過(guò)度市場(chǎng)化大家看到的，中國(guó)在哪一個(gè)行業(yè)，如果市場(chǎng)化很徹底的話，價(jià)格是往上走的?我從來(lái)沒有見過(guò)。我們?yōu)槭裁赐献?因?yàn)槲覀冊(cè)谕恋仡I(lǐng)域沒有市場(chǎng)化，這個(gè)是我們非常非常激烈的。

第二個(gè)就是說(shuō)，為什么老百姓老是抱怨?因?yàn)槲覀兊谋Ｕ蠜]有做起來(lái)，也就是政府在保障層面缺位非常厲害。你比如說(shuō)政府這幾年搞了很多保障性住房，什么經(jīng)濟(jì)適用房，什么各種各樣的限價(jià)房，還有廉租房，公共租賃房等等，搞了很多的名堂，都是體現(xiàn)不了保障性質(zhì)的。你比如說(shuō)以前的經(jīng)濟(jì)適用房，有很多人開著寶馬住在經(jīng)濟(jì)適用房里邊，包括我們看到北京很多部委拿著經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，給員工蓋房子。也就等于什么?應(yīng)該保障部分的人的保障指標(biāo)，被這些人侵占了，被不應(yīng)該保障的人侵占了，這是主要的問(wèn)題，跟我們的市場(chǎng)化沒有關(guān)系。我們很重要的一部分，土地沒有市場(chǎng)化，這是導(dǎo)致我們目前出現(xiàn)高房?jī)r(jià)，出現(xiàn)資源錯(cuò)配，出現(xiàn)很多問(wèn)題的關(guān)鍵。

其中二次房改的關(guān)鍵在什么地方?是回到以前的福利分房，還是說(shuō)把我們以前沒有市場(chǎng)化的部分再大膽的市場(chǎng)化?我覺得這是一個(gè)路線問(wèn)題。但是從目前整個(gè)深圳這個(gè)房改意見，給我反饋出的信息是什么?政府在整個(gè)主體供應(yīng)層面占的比重超過(guò)了60%。這是我覺得我們唯一能得出的結(jié)論是什么?我們現(xiàn)在要做的可能要對(duì)我們以前的市場(chǎng)化可能要往回拉，就是很多人期待的說(shuō)，我們是不是會(huì)回到一個(gè)福利分房的年代?40%的人去買那些高價(jià)的商品房，剩下的人才包括黨政人才，有六折房，還有一部分安居型的人有五折房，還有收入最低的還有三折的租金，剩下的40%的人，才在市場(chǎng)上來(lái)解決，這個(gè)能不能解決好?我可以在這里下一個(gè)武斷：這是不可能解決好的。

你比如說(shuō)六折的房人才房，我覺得人才房是深圳房改里邊，包括深圳長(zhǎng)期以來(lái)我覺得不是一個(gè)亮點(diǎn)，是最大的炒點(diǎn)。如果你真的是人才的話，我不認(rèn)為。你比如說(shuō)，一度馬化騰都拿著深圳的人才住房的保障金，這是很滑稽的很荒唐的。你再比如說(shuō)在人才房里邊把黨政人才他是算在里邊的，這里邊很容易產(chǎn)生腐敗的。

【新聞背景】

深圳市提出了住房發(fā)展的主要目標(biāo)：統(tǒng)籌解決各類居民的住房問(wèn)題，構(gòu)建相對(duì)完備的住房供應(yīng)與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊 緣家庭應(yīng)保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等 7 群體的住房困難得到有效解決，有能力通過(guò)市場(chǎng)解決住房 的需求得到較好滿足。到 2035 年，新增建設(shè)籌集各類住房共 170 萬(wàn)套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100 萬(wàn)套，商品房為70萬(wàn)套。

假如說(shuō)講二次房改的話，我覺得有幾個(gè)要點(diǎn)必須關(guān)注：第一個(gè)是二次房改，改革的方向仍然是要堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向，政府要做的是基本保障問(wèn)題?；颈Ｕ鲜鞘裁?就是中低收入階層的這些人的要么是買房子的問(wèn)題，要么是租房子的問(wèn)題。這個(gè)比例應(yīng)該怎么分?我覺得20%如果能由政府來(lái)保障就已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)，80%仍然還是要靠市場(chǎng)解決。一些中低收入階層，我們可以在金融層面、土地層面、其他層面可以提供一系列的這種保障，而不僅僅是在價(jià)格層面。所以我覺得市場(chǎng)化的方向非常重要。

第二個(gè)叫住房制度改革，重在制度。制度層面的進(jìn)步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，制度長(zhǎng)期缺失。比如說(shuō)，我們加快集體土地入市的這么一個(gè)步伐，同權(quán)入市的步伐，讓集體土地能夠跟國(guó)有土地同樣的成為土地來(lái)源的主體。我覺得土地短缺問(wèn)題能夠大大的解決。政府下決心要收房產(chǎn)稅，但是你70年的問(wèn)題不解決的話，房產(chǎn)稅是很難收的。我們能不能把土地的年限，比如說(shuō)放到100年，150年，190年，把它放長(zhǎng)一點(diǎn)。放長(zhǎng)一點(diǎn)以后，房子的期限到了以后，土地期限沒到，土地期限沒到的話，土地仍然可以拿出來(lái)交易的。

第二個(gè)金融制度。我們?cè)趺礃訕?gòu)建一個(gè)為大家住房服務(wù)的專門的住房金融體系?比如說(shuō)我過(guò)去提出，要把中國(guó)的公積金轉(zhuǎn)變成住房銀行，要參照美國(guó)的兩房制度，構(gòu)建中國(guó)的住房金融保障體系，到今天為止，這個(gè)工作我們還沒有去做。我們要做到對(duì)低收入人群的保障的話，我的最大建議是我們現(xiàn)在的住房保障部門從事專門的住房保障的人實(shí)在是太少了，這個(gè)架構(gòu)要進(jìn)行改變，把我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)層面滯后的帳給補(bǔ)上。

新加坡僅僅是一個(gè)城市，那個(gè)城市的面積特別小特別小，然后人口，全國(guó)的人口不到600萬(wàn)，它主要不是靠房地產(chǎn)，它主要靠金融，靠其他產(chǎn)業(yè)，靠航運(yùn)等等這些東西。600萬(wàn)的人一個(gè)城市，我一直想給大家講，如果中國(guó)只有一個(gè)城市，只有一個(gè)600萬(wàn)的城市的話，我可以吹個(gè)牛，中國(guó)人搞的一定不比新加坡差。我們把一個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)跟一個(gè)13億人口城鎮(zhèn)化過(guò)程中解決住房問(wèn)題，然后放到一塊相提并論的話，這本身就有問(wèn)題。13億人口城鎮(zhèn)化最后解決住房問(wèn)題，學(xué)新加坡學(xué)不來(lái)。

大家都知道新加坡是世界上人口密度最多國(guó)家之一，決定了它目前的，所以它的80%是祖屋，80%的價(jià)格也非常低價(jià)位。比如說(shuō)租金，租金差不多是市場(chǎng)租金的10%左右，比如說(shuō)價(jià)格的話，如果你買的話，你買的價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的20~30%，非常便宜。但這僅僅是一個(gè)城市。大家想一想，在中國(guó)，如果每個(gè)城市按照新加坡的模式去搞的話，你可以想象，第一個(gè)是政府沒有動(dòng)力，第二個(gè)是如果這么去搞，如果大家都賺不到錢的話，比如說(shuō)開發(fā)商賺不到錢，政府賣地賣不到錢的話，它是沒有動(dòng)力做的。

深圳的意見稿，我個(gè)人對(duì)它的評(píng)價(jià)，第一個(gè)是可能誤導(dǎo)中國(guó)住房制度改革的一個(gè)方向，也就是未來(lái)我們是堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向，還是回到福利分房?第二個(gè)就在制度改革層面突破太少。第三個(gè)我覺得深圳這么一個(gè)城市目前它的位置是什么?它目前的位置是處在我們整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的一個(gè)中心城市的位置。粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)是中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，我覺得一個(gè)里程碑的這么一個(gè)節(jié)點(diǎn)。所以我覺得，深圳住房制度的解決更多的第一個(gè)要站在市場(chǎng)化的方向，第二個(gè)要站在粵港澳大灣區(qū)共同發(fā)展的這么一個(gè)格局，應(yīng)該是站在一個(gè)大的區(qū)域?qū)用鎭?lái)思考深圳住房制度改革的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞： 住房改革 新加坡模式